나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89178 [1] 광주광역시 광산구 송정동 441-36 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2025.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "라인아파트" 북측 인근[일련번호 1)] 및 광주광역시 광산구 도천동 소재 "도촌제" 서측 인근[일련번호 2)] 및 남서측 인근[일련번호 3)]에 위치하며, 주위는 기존 주택지대 및 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 세장형 평지이며, 주거나지임.
일련번호 2) 부정형 완경사이며, 전기타임.
일련번호 3) 사다리 평지이며, 전기타임.

인접 도로상태

일련번호 1) 서측으로 노폭 약 5m 아스팔트 포장도로에 접함.
일련번호 2) 맹지임.
일련번호 3) 남동측으로 노폭 약 7m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-11-15) 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 정비구역(2019-11-15)<도시 및 주거환경정비법> 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 2) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2022-05-19)<산지관리법>임.
일련번호 3) 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 일련번호 1), 2) 지상에 제시외수목이 식재됨.
본건 토지 일련번호 2) 지상에 이동식 화장실 1동이 소재함.
본건 토지 일련번호 3) 지상에 타인소유 트럭스케일 1식 및 작업장 1동, 컨테이너 2동이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 수목 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경89178 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 441-36 (총 3필지 일괄 매각 추정)

용도: 대지

감정가: 190,683,000원

토지면적: 총 134.00㎡ (약 40.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 제시외 수목 매각 포함

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "라인아파트" 북측 인근(일련번호 1) 및 광주광역시 광산구 도천동 소재 "도촌제" 서측 인근(일련번호 2) 및 남서측 인근(일련번호 3)에 위치하며, 주위는 기존 주택지대 및 마을주변 농경지대임.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준임.

형태 및 이용상태:

* 일련번호 1: 세장형 평지이며, 주거나지로 이용 중임.

* 일련번호 2: 부정형 완경사이며, 현재는 전기타 용도로 이용 중임.

* 일련번호 3: 사다리 평지이며, 현재는 전기타 용도로 이용 중임.

도로:

* 일련번호 1: 서측으로 노폭 약 5m 아스팔트 포장도로에 접함.

* 일련번호 2: 맹지임.

* 일련번호 3: 남동측으로 노폭 약 7m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 정비구역, 전통상업보존구역.

* 일련번호 2: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지.

* 일련번호 3: 자연녹지지역, 가축사육제한구역.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 02월 20일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을17).

소멸 예상 권리: 매각으로 인해 을구의 모든 근저당권, 지상권 및 갑구의 가압류, 압류, 임의경매 등은 소멸될 것으로 보임.

인수 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계를 파악해야 함.

4. 상권분석

본건은 광주광역시 광산구 송정동과 도천동 일대에 위치하며, 주변은 기존 주택지대와 농경지가 혼재된 지역임.

일련번호 1)은 "라인아파트" 인근에 위치하여 주거지 인프라의 영향을 받을 수 있으나, 전반적으로는 개발 잠재력이 있는 농경지 및 주거지 혼합 지역으로 판단됨.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로, 상권 형성은 아직 발달되지 않은 상태로 보임.

향후 지역 개발 계획 및 지구단위계획구역 지정 등으로 인한 변화 가능성을 주목할 필요가 있음.

5. 생활정보

주변은 기존 주택가와 농경지가 혼합된 지역으로, 일련번호 1)의 경우 인근 아파트 단지의 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

도천동 지역은 상대적으로 개발이 덜 된 자연 녹지 지역의 특성을 가지고 있음.

교통은 차량을 이용할 경우 광주 시내 접근이 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

다수의 토지이용 규제: 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역, 상대보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 있어 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있음. 특히 비행안전구역 및 소음대책구역 지정은 활용에 큰 영향을 미칠 수 있음.

맹지(일련번호 2): 일련번호 2)는 맹지이므로, 해당 필지의 활용 또는 접근성에 문제가 있을 수 있음.

제시외 물건: 제시외 수목은 매각에 포함되나, 일련번호 2), 3) 지상에 소재하는 이동식 화장실, 타인 소유 트럭스케일, 작업장, 컨테이너 등은 소유권 분쟁 또는 철거 문제 발생 가능성이 있음. 특히 타인 소유로 명시된 트럭스케일은 주의가 필요함.

임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자 확인 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 일대에 위치한 토지 매물로, 주거지 및 농경지가 혼재된 지역에 속함.

특히 일련번호 1)은 주거지 인근에 위치하나, 전반적으로 다수의 개발 규제와 맹지, 제시외 물건 등의 복합적인 요소로 인해 취득 및 활용에 신중한 접근이 요구됨.

제시외 수목은 매각 포함이나, 타인 소유의 시설물 등은 별도 확인이 필수적임.

권리상태는 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미확인 사항은 주의해야 함.

8. 투자 포인트

향후 지역 개발 가능성: 지구단위계획구역 지정 등으로 인해 향후 토지 이용 계획 변화에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

주변 시세 대비 저평가 가능성: 다수의 제한사항으로 인해 경매 특성상 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 기회 발생 가능.

개발 규제 완화 기대: 도시 계획 변화에 따른 개발 규제 완화 시 투자 가치 증대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 190,683,000원을 기준으로, 현장 조사 결과, 유사 물건의 최근 거래 사례, 낙찰가율, 본건의 제반 특성(입지, 이용 제한, 권리관계, 제시외 물건 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

본 물건은 다양한 개발 규제와 제시외 물건으로 인한 불확실성이 존재하므로, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 현장 조사를 바탕으로 한 별도의 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.