나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89178 [2] 광주광역시 광산구 도천동 산67 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2025.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "라인아파트" 북측 인근[일련번호 1)] 및 광주광역시 광산구 도천동 소재 "도촌제" 서측 인근[일련번호 2)] 및 남서측 인근[일련번호 3)]에 위치하며, 주위는 기존 주택지대 및 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 세장형 평지이며, 주거나지임.
일련번호 2) 부정형 완경사이며, 전기타임.
일련번호 3) 사다리 평지이며, 전기타임.

인접 도로상태

일련번호 1) 서측으로 노폭 약 5m 아스팔트 포장도로에 접함.
일련번호 2) 맹지임.
일련번호 3) 남동측으로 노폭 약 7m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-11-15) 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 정비구역(2019-11-15)<도시 및 주거환경정비법> 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 2) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2022-05-19)<산지관리법>임.
일련번호 3) 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 일련번호 1), 2) 지상에 제시외수목이 식재됨.
본건 토지 일련번호 2) 지상에 이동식 화장실 1동이 소재함.
본건 토지 일련번호 3) 지상에 타인소유 트럭스케일 1식 및 작업장 1동, 컨테이너 2동이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

점유자 소유권 주장하는 제시외 수목 매각 제외. 이동식 화장실 1동 매각 제외. 공부상 임야이나 현황은 주차장

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경89178 (2)

소재지: 광주광역시 광산구 도천동 산67

용도: 임야

감정가: 902,200,000원

토지면적: 1388.00㎡ (약 419.8평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서광주농업협동조합 (본건 신청 채권자)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 도천동 산67에 위치하며, 주위는 농경지와 일부 주택지대가 혼재된 지역입니다. 감정평가서상으로는 북측 인근에는 송정동 소재 "라인아파트", 서측 및 남서측 인근에는 "도촌제"가 소재하는 것으로 기술되어 있습니다. 전반적으로 개발이 진행 중인 외곽 지역의 특성을 보입니다.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근으로 도로가 개설되어 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

도로상태

감정평가서상 개별 필지에 대한 기술로는 일부 필지는 약 5m 및 7m 아스팔트 포장도로에 접하고, 다른 필지는 맹지인 것으로 기재되어 있으나, 전체 1388㎡ 토지에 대한 접근성은 확보된 것으로 보입니다.

형태 및 이용상태

공부상으로는 임야이나, 현황은 주차장으로 이용 중입니다. 감정평가서에는 개별 필지별로 세장형 평지, 부정형 완경사, 사다리 평지 등의 다양한 형태와 지목이 기술되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황

본건 토지에는 여러 개의 근저당권 및 가압류가 설정되어 있으나, 이들은 모두 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 서광주농업협동조합의 근저당권(2023-02-20 접수, 을21) 및 임의경매개시결정(2024-12-26 접수, 갑6)으로 추정됩니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 근저당권 (농업협동조합자산관리회사): 1,200,000,000원 (말소 예정)

- 근저당권 (이천연): 600,000,000원 (말소 예정)

- 가압류 (서울보증보험주식회사): 460,000,000원 (말소 예정)

- 가압류 (광주신용보증재단): 20,000,000원 (말소 예정)

- 가압류 (서울보증보험주식회사): 40,000,000원 (말소 예정)

- 임의경매개시결정 (서광주농업협동조합): 1,033,995,265원 (말소 기준)

총 등기부채권액은 2,320,000,000원입니다. 매각으로 인해 상기 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인현황

본건에는 '이천연'이라는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 및 농경지대가 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 아파트 단지가 있습니다. 현재 주차장으로 이용되고 있다는 점은 인근 주거 지역 또는 상업 시설 이용객을 대상으로 하는 수요가 존재함을 시사합니다. 또한, 감정평가서상 일부 필지는 전통상업보존구역으로 지정되어 있어, 지역 상권 활성화의 잠재력이 일부 존재할 수 있습니다. 하지만 전반적으로는 주거지 지원 상권의 성격을 가질 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

인근에 아파트 단지가 있어 기본적인 주거 생활 편의 시설은 접근 가능할 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 편의시설, 학교, 병원 등에 대한 상세 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 임야 vs. 현황 주차장

본건은 공부상 '임야'이나 현황은 '주차장'으로 이용되고 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 법적 검토가 필요합니다. 현재 이용 상태를 법적으로 인정받거나, 향후 개발을 위해서는 관련 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

제시외 물건 및 수목

점유자가 소유권을 주장하는 제시외 수목과 이동식 화장실 1동은 매각에서 제외됩니다. 이와 관련된 점유자와의 분쟁이나 철거 의무는 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

감정평가서상 개별 필지에 따라 다양한 토지이용계획 및 제한상태가 존재합니다.

- 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역, 정비구역, 전통상업보존구역 등이 복합적으로 지정되어 있습니다.

- 자연녹지지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등도 포함됩니다.

이러한 복합적인 용도지역 지정은 향후 토지의 개발 방향에 큰 제약을 줄 수 있으므로, 구체적인 개발 계획 수립 전 관련 법규 및 조례를 반드시 확인해야 합니다. 특히 비행안전구역 및 소음대책구역 지정은 이 지역의 개발 행위에 중요한 영향을 미칩니다.

혐오시설 관련

주변 지역 검색 결과, 광주광역시립 제1묘지가 인근에 위치하고 있으며, 광주공항과 관련된 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역이 지정되어 있습니다. 또한, 광범위한 지역에 산업단지가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 도천동 소재 1388㎡ 토지로, 현재 주차장으로 이용되고 있으나 공부상 지목은 임야입니다. 법정 지상권 외 인수되는 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 공부상 지목과 현황의 차이, 복합적이고 제한적인 토지이용계획(특히 비행안전구역, 소음대책구역 등)은 향후 개발 및 활용에 있어 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

활용 가능한 현황: 현재 주차장으로 이용 중으로, 즉시 수익 창출이 가능하거나 관련 수요가 있음을 시사합니다.

권리관계의 명확성: 모든 등기상 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 권리 관계 때문에 발생하는 문제는 적을 것으로 예상됩니다.

잠재적 가치: 주변 지역 개발 추이에 따라 향후 토지 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 902,200,000원입니다. 총 채무액이 감정가를 크게 상회하고 있으나, 공부상 지목과 현황의 차이, 다양한 개발 제한 사항 등을 고려할 때, 낙찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

권장 입찰가 범위: 약 721,760,000원 ~ 811,980,000원.

(이는 시장 상황 및 본건에 대한 추가 분석에 따라 달라질 수 있습니다.)

*위 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.