나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89178 [3] 광주광역시 광산구 도천동 268-15 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2025.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "라인아파트" 북측 인근[일련번호 1)] 및 광주광역시 광산구 도천동 소재 "도촌제" 서측 인근[일련번호 2)] 및 남서측 인근[일련번호 3)]에 위치하며, 주위는 기존 주택지대 및 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 세장형 평지이며, 주거나지임.
일련번호 2) 부정형 완경사이며, 전기타임.
일련번호 3) 사다리 평지이며, 전기타임.

인접 도로상태

일련번호 1) 서측으로 노폭 약 5m 아스팔트 포장도로에 접함.
일련번호 2) 맹지임.
일련번호 3) 남동측으로 노폭 약 7m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-11-15) 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 정비구역(2019-11-15)<도시 및 주거환경정비법> 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 2) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2022-05-19)<산지관리법>임.
일련번호 3) 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 일련번호 1), 2) 지상에 제시외수목이 식재됨.
본건 토지 일련번호 2) 지상에 이동식 화장실 1동이 소재함.
본건 토지 일련번호 3) 지상에 타인소유 트럭스케일 1식 및 작업장 1동, 컨테이너 2동이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

지상에 타인소유 트럭스케일 1식 및 작업장 1동, 컨테이너 2동 매각 제외. 농지취득자격증명 필요[미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환], 향후 원상회복가능성 있음(광산구 사실조회 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경89178 (3)

소재지: 광주광역시 광산구 도천동 268-15

용도: 전 (밭)

감정가: 446,200,000원

토지면적: 460.00㎡ (약 139.14평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서광주농업협동조합 (추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

물건명세서 작성일: 2026-06-23

2. 입지조건

해당 물건은 광주광역시 광산구 도천동에 위치하며, 주변은 기존 주택지대와 마을 주변 농경지대가 혼재된 지역입니다. 일련번호 1 토지는 '라인아파트' 북측 인근에, 일련번호 2 및 3 토지는 '도촌제' 서측 및 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 일련번호 1 토지는 서측으로 약 5m, 일련번호 3 토지는 남동측으로 약 7m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 그러나 일련번호 2 토지는 맹지입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 일련번호 1은 세장형 평지로 주거나지이며, 일련번호 2는 부정형 완경사, 일련번호 3은 사다리형 평지로 각각 기타 토지로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 토지 매각이며, 등기부등본 상 모든 근저당권 및 가압류가 말소 예정으로 확인됩니다. 따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 말소기준권리: 서광주지방법원 2024카단58046 (을18) 근저당권 (접수일자 2023-07-03)

* 인수되는 채무 또는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-22

* 대항력: 없음

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

해당 물건지 주변은 전반적으로 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 직접적인 상업 시설 밀집 지역은 아닙니다. 다만, 광산구의 주요 생활 및 상업 인프라를 이용하기에 접근성이 나쁘지 않은 편입니다. 주변에 대규모 산업단지나 혐오시설이 직접적으로 위치하고 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

물건지 인근에서 직접적인 편의시설이나 의료, 교육 시설에 대한 상세 정보는 제한적입니다. 하지만 광주광역시 광산구의 다양한 생활 편의시설 및 교통망을 차량으로 접근 가능합니다. 광산구는 점차 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 생활 인프라 개선이 기대될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 취득 및 보유에는 몇 가지 잠재적 리스크가 존재합니다.

* 농지취득자격증명 필요: 해당 토지는 농지이므로 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금 반환이 거부될 수 있으며, 이는 입찰자에게 상당한 부담이 됩니다.

* 제시외 물건 처리: 토지 상에 타인 소유의 트럭스케일, 작업장 1동, 컨테이너 2동이 매각에서 제외되었습니다. 또한, 이동식 화장실 1동과 제시외 수목이 소재하고 있습니다. 이러한 물건들의 철거 및 원상회복에 대한 책임과 비용이 낙찰자에게 발생할 수 있습니다. (광산구 사실조회 참조: 향후 원상회복 가능성 있음)

* 맹지(일련번호 2): 토지 중 일련번호 2는 맹지로, 건축 또는 개발 시 인접 토지의 사용 승낙이 필요하거나 도로 확보 방안을 강구해야 하는 어려움이 있습니다.

* 복잡한 토지이용계획: 일련번호 1 토지의 경우, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 복합적으로 적용되어 있어 향후 개발 시 용도 제한을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구에 위치한 농지로서, 과거 설정되었던 모든 금융권리(근저당, 가압류)가 매각으로 소멸되어 인수할 채무가 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있다는 점은 매우 긍정적입니다. 또한, 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 그러나 농지취득자격증명 발급 의무, 매각 제외된 타인 소유 시설물 및 기타 제시외 물건들의 철거/원상회복 문제, 맹지(일련번호 2)의 존재, 복합적인 토지이용계획 등은 취득 후 예상되는 주요 리스크 요인입니다. 따라서 이러한 제반 사항들을 충분히 인지하고, 관련 법규 및 절차를 숙지한 상태에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 채권/채무가 소멸되므로 안전한 투자가 가능합니다.

* 농지 관련 개발 잠재력: 농지취득자격증명 확보 후, 토지이용계획에 따라 합법적인 개발 또는 경작을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

* 광산구의 발전 가능성: 광산구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 446,200,000원이며, 이는 ㎡당 약 969,000원 수준입니다. 본 물건은 농지취득자격증명 발급의 어려움, 제시외 물건의 처리 비용 및 원상회복 가능성, 맹지 존재 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 리스크 요인을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 잠재적 인수 보증금은 없으므로, 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 추정 입찰가 범위: 390,000,000원 ~ 440,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.