나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4617 [2] 광주광역시 동구 수기동 4-5 더원에버빌 2층202호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로5가 소재 ""금남로5가역"" 남측 인근에 위치한 더원에버빌 제2층 제201호[일련번호 가)] 외 2개호로서 주변은 근린생활시설 및 상업용 건물 등이 혼재한 중심상업지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 2층 201호[일련번호 가)], 202호[일련번호 나)], 203호[일련번호 다)]로서,
외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감, 일부 타일마감, 강화유리마감, 인테리어 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가) ~ 다) 사무실로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 냉,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 공동주택,사무소 및 오피스텔 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 노폭 약 5 ~ 6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

사무실로 이용 중. 201호,202호,203호 경계벽에 출입문 등을 설치하여 호실별로 소통할 수 있는 구조로 벽체가 구성 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경4617 (2)

* 소재지: 광주광역시 동구 수기동 4-5 더원에버빌 2층 202호

* 용도: 업무시설

* 감정가: 170,000,000원

* 토지면적: 47.73㎡ (약 14.44평)

* 건물면적: 61.48㎡ (약 18.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 고흥새마을금고

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

* 위치: 광주광역시 동구 금남로5가 소재 "금남로5가역" 남측 인근에 위치한 더원에버빌입니다.

* 주위환경: 본건은 근린생활시설 및 상업용 건물 등이 혼재한 중심상업지대로서 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 출입이 원활하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(금남로5가역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.

* 도로상태: 본 건물 남서측으로 노폭 약 5~6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 22일자 고흥새마을금고 근저당권 (채권액 480,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: (유)더원주택건설, 허

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2016년 6월 7일

* 대항력: 있음

* 비고: 201호, 202호, 203호 경계벽에 출입문 등을 설치하여 호실별로 소통할 수 있는 구조로 벽체가 구성됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 480,000,000원

4. 상권분석

* 상권 특성: 금남로5가역 인근의 중심상업지대에 위치하여 풍부한 유동인구와 상업 활동의 잠재력을 갖춘 지역입니다.

* 주변 시설: 다양한 근린생활시설 및 상업용 건물이 밀집해 있어 비즈니스 활동 및 잠재 고객 확보에 유리한 환경입니다.

5. 생활정보

* 대중교통: 지하철 1호선 금남로5가역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 도심 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 주변 상업지구 내 금융, 쇼핑, 식음료 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다. (Google Maps 및 관련 정보 검색 결과 기반)

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 (유)더원주택건설 및 허 임차인이 존재합니다. 이들은 2016년 6월 7일 사업자등록을 통해 대항력을 확보한 것으로 보입니다. 해당 임차인의 보증금은 20,000,000원이며 차임은 0원으로, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 있다는 사실 자체만으로도 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁, 추가 비용 발생, 또는 인도 지연 등의 위험이 존재할 수 있습니다. 특히, 보증금이 20,000,000원임에도 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 배당 관계 또는 기타 계약 사항에 따라 인수되지 않을 가능성을 시사하지만, 임차인과의 원만한 협의 없이는 명도가 순탄하지 않을 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 201호, 202호, 203호가 내부적으로 연결되어 호실별 소통이 가능한 구조라는 점은 해당 임차인의 실제 점유 범위 및 이용 형태에 대한 면밀한 확인을 더욱 중요하게 만듭니다.

* 6.2. 건물 내부 구조

201호, 202호, 203호가 내부 출입문을 통해 연결되어 있어, 각 호실의 독립적인 이용에 제약이 있을 수 있으며, 실제 이용 및 활용 방안에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 동구의 핵심 상권인 금남로5가역 인근에 위치한 업무시설로, 뛰어난 입지 조건과 교통 편의성을 자랑합니다.

* 철근콘크리트 구조의 건물로서 내구성이 양호하며, 사무실로 이용되고 있어 관련 업종의 사업체 운영에 적합합니다.

* 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 보증금 인수 여부와 무관하게 명도 절차에 대한 면밀한 대비가 필요합니다.

* 내부 구조의 특이사항(호실 간 연결)을 감안하여 실제 활용 방안을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 금남로5가역 도보 이용이 가능한 초역세권으로, 대중교통 이용객 및 방문객 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 중심상업지구: 광주의 주요 상권 내 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 모두 편리하여 비즈니스 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 170,000,000원입니다.

* '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 관련 비용 및 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 해당 임차인과의 협상 결과, 명도 소요 기간 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

* 따라서, 현재 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어려우나, 제시된 리스크 요인을 감안하여 보수적인 관점에서 감정가 이하로 접근하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.