나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4617 [3] 광주광역시 동구 수기동 4-5 더원에버빌 2층203호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로5가 소재 ""금남로5가역"" 남측 인근에 위치한 더원에버빌 제2층 제201호[일련번호 가)] 외 2개호로서 주변은 근린생활시설 및 상업용 건물 등이 혼재한 중심상업지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 2층 201호[일련번호 가)], 202호[일련번호 나)], 203호[일련번호 다)]로서,
외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감, 일부 타일마감, 강화유리마감, 인테리어 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가) ~ 다) 사무실로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 냉,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 공동주택,사무소 및 오피스텔 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 노폭 약 5 ~ 6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

사무실로 이용 중. 201호,202호,203호 경계벽에 출입문 등을 설치하여 호실별로 소통할 수 있는 구조로 벽체가 구성 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경4617 (3)

소재지: 광주광역시 동구 수기동 4-5 더원에버빌 2층 203호

신주소: 광주광역시 동구 독립로226번길 11 (수기동)

건물명: 더원에버빌

주용도: 업무시설 (건축물대장상 주 용도는 공동주택이나, 실제 이용 현황은 사무실로 확인됨)

감정가: 217,000,000원

토지면적: 60.89㎡ (약 18.42평)

토지지분: 60.89㎡ (약 18.42평)

건물면적: 78.43㎡ (약 23.73평)

건물지분: 78.43㎡ (약 23.73평)

총 공급면적(추정): 약 139.32㎡ (약 42.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고흥새마을금고 (근저당권자)

건물 준공일: 2016년 06월 01일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 2층

1.2. 입지조건

위치: 광주광역시 동구 금남로5가역 남측 인근에 위치

주위환경: 근린생활시설 및 상업용 건물이 혼재한 중심상업지대로서 주위환경은 보통으로 평가됨.

교통상황: 본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(금남로5가역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

인접도로: 본건 건물 남서측으로 노폭 약 5~6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

건물 내부 구조: 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 203호이며, 201호, 202호, 203호 간 경계벽에 출입문 등이 설치되어 있어 호실별로 소통이 가능한 구조로 되어 있음.

이용상태: 현재 사무실로 이용 중임.

설비내역: 일반적인 위생, 급배수, 소방, 승강기, 냉난방 설비가 구비되어 있음.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 08월 22일 접수된 고흥새마을금고의 근저당권 (채권최고액 480,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

주의사항:

* 대항력 있는 임차인이 다수 존재합니다.

* 문병옥 (전입/사업일자 2016.06.14): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 신대산산업주식회사, 김창수 (전입/사업일자 2020.07.17): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 유한회사지원이앤씨, 허유례 (전입/사업일자 2016.06.07): 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 유한회사 더원주택건설, 허유례 (전입/사업일자 2016.06.07): 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원 (현황 명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있습니다.)

등기부채권 총액: 480,000,000원

권리분석 요약:

말소기준권리보다 선순위 임차인은 없는 것으로 보입니다. 하지만 '대항력 있음'으로 표시된 임차인 중 보증금 및 차임이 0원이거나 미상인 경우가 있어 주의가 필요합니다. 특히 보증금이 0원이거나 차임이 없는 임차인의 경우, 주택임대차보호법상 대항력 요건을 제대로 갖추었는지 추가 확인이 필요하며, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 낙찰자는 해당 임차인들과의 권리관계를 명확히 파악하고 명도 협상을 진행해야 합니다.

1.4. 상권분석

입지: 광주광역시 동구의 핵심 상업 지구 내에 위치하여 우수한 접근성을 자랑합니다.

주변 환경: 다양한 근린생활시설 및 상업용 건물이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권 활성화 가능성이 높습니다.

건물 특성: 더원에버빌은 복합 용도로 활용 가능한 건물이며, 본 물건(203호)은 인접 호실(201호, 202호)과 내부적으로 연결되어 있어 통합 운영 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

교통: 금남로5가역(지하철) 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 중심상업지대에 위치하여 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주거/업무 환경: 사무실로 이용 중이며, 업무 환경으로서 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 권리관계 불확실성: '대항력 있음'으로 기재된 임차인 중 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 경우, 법적 지위 및 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 소지가 있습니다. 해당 임차인들의 계약 조건 및 실제 대항력 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.

구조적 복잡성: 201호, 202호, 203호가 내부적으로 연결된 구조는 통합 사용 시 장점이나, 향후 개별 분할 매각 시 복잡성이 발생할 수 있습니다.

건물 용도 혼동 가능성: 건축물대장 상 주 용도는 '공동주택'이나 실제 '업무시설(사무실)'로 이용 중인 점은 향후 행정적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없으므로, 관련 서류를 통한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 중심상업지역 내에 위치하며, 지하철역 인근이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 현재 사무실로 이용 중이며, 인접 호실과의 내부 연결성은 사업 확장 시 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

그러나 '대항력 있음'으로 표시된 임차인들의 보증금 및 차임 정보의 불확실성은 주의해야 할 사항입니다. 특히 보증금 0원, 차임 0원인 임차인들의 권리관계는 면밀히 검토해야 하며, 이는 명도 과정에서 중요한 변수로 작용할 수 있습니다.

건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황의 차이에 대한 확인도 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 접근해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

핵심 입지: 광주 도심 중심상업지구 내 위치로, 미래 가치 상승 및 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

최고의 교통: 지하철역 도보 거리 및 풍부한 버스 노선으로 탁월한 접근성을 제공합니다.

다용도 공간: 내부 연결된 다수의 호실은 대규모 사무실, 학원, 병원 등 다양한 업종의 임대 또는 자체 사용에 적합합니다.

권리관계 분석: 임차인 권리관계 분석에 따른 예상치 못한 부담이 없을 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 217,000,000원

인수 보증금: 0원 (현황 명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.)

주변 시세 및 낙찰가율을 고려할 때, 본건과 같이 복잡한 권리 관계가 있는 물건은 일반적으로 감정가의 70%~80% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 접근을 위하여, 현재 제시된 정보와 잠재적 리스크를 감안하여 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

*본 물건의 경우, '대항력 있음'으로 명시된 임차인들의 실질적인 권리 및 명도 가능성을 면밀히 검토하는 것이 예상 입찰가 결정의 핵심입니다. 보증금 0원, 차임 0원인 임차인의 법적 지위 확인 및 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 201호, 202호, 203호가 연결된 구조임을 감안하여, 개별 호실의 가치와 통합 활용 시의 가치를 모두 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.