나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33820 [3] 광주광역시 북구 연제동 10 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "양산제" 서측 인근에 위치한 "제1층 제103호 외 2개호" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) ~ 3-다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 제1층 제103호 외 2개호로서, 외벽 : 돌붙임 및 강화유리마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 소매점(현 "공실")임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지이며, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 일련번호 2-나), 3-다)는 일부 벽체 구분 없이 1개호로 이용중인 "튼상가" 임.

물건 비고

현재 공실. 107호와 108호 벽체 구별없이 1개호로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33820 (3)

* 소재지: 광주광역시 북구 연제동 10 1층108호 (도로명주소: 광주광역시 북구 양산제로 105)

* 용도: 제1종 및 제2종 근린생활시설

* 감정가: 422,000,000원

* 토지면적: 59.38㎡ (약 17.96평)

* 건물면적: 68.94㎡ (약 20.85평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 순천농업협동조합

1.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 제1층 108호

* 내외벽: 돌붙임 및 강화유리 마감, 벽지, 타일 마감 등

* 창호: 새시창

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "양산제" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지와 상가들이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 이루어지는 복합지대입니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리는 2019년 10월 17일 접수된 순천농업협동조합의 근저당권 (채권액 1,200,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 순천농업협동조합의 근저당권, 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동의 가압류, 농협은행주식회사의 가압류, 북구(광주광역시)의 압류 등은 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기사항에 별도로 기재되지 않았습니다.

3.2. 등기부 현황 요약

* 소유권 이전 및 신탁 관련 등기 기록이 있습니다.

* 총 등기부채권액은 약 1,406,627,300원입니다.

* 경매개시결정 등기: 순천농업협동조합 (2025타경33820)

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

* 본건의 주 용도는 제1종 및 제2종 근린생활시설입니다.

* 건축물대장상으로는 '제1종, 제2종 근린생활시설'로 기재되어 있으며, 현재는 소매점 용도로 이용 가능한 상태입니다.

4.2. 상권 특성

* 아파트 단지가 인접해 있어 주거 배후 수요가 있는 지역입니다.

* 다양한 근린 상업시설이 공존하는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

* 주변은 아파트 단지 및 상가 혼용 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 이용이 가능한 점은 생활의 편의성을 더합니다.

5.2. 주변 환경 조사

* 주변 지역은 일반적인 근린 상업 및 주거 지역으로, 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 이용 현황

* 현재 본건이 공실 상태임을 감안할 때, 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

* 107호와 108호가 벽체 구분 없이 하나의 호실로 이용 중이라는 점은 추후 내부 구조 변경 및 원상복구에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 채무 부담

* 총 등기부채권액이 감정가 대비 상당한 규모임을 고려할 때, 경매 당시 경쟁이 치열할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구의 아파트 단지 및 상가 밀집 지역에 위치한 근린상가 물건입니다. 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 현재 공실 상태이며 인접 호실과 벽체 구분 없이 사용 중이라는 점은 인수 후 관리 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 등 주거 배후 수요를 기반으로 한 근린상가로서 잠재력이 있습니다.

* 향후 상권 활성화 및 임차 수요 증가 시 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

* 107호와 108호의 통합 사용 부분을 어떻게 활용하느냐에 따라 다양한 업종 유치가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 422,000,000원

* 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 물건의 현재 상태(공실, 통합 사용) 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본건의 경우, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장하며, 구체적인 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.