나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33820 [2] 광주광역시 북구 연제동 10 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "양산제" 서측 인근에 위치한 "제1층 제103호 외 2개호" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) ~ 3-다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 제1층 제103호 외 2개호로서, 외벽 : 돌붙임 및 강화유리마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 소매점(현 "공실")임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지이며, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 일련번호 2-나), 3-다)는 일부 벽체 구분 없이 1개호로 이용중인 "튼상가" 임.

물건 비고

현재 공실. 107호와 108호 벽체 구별없이 1개호로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33820 (2)

소재지: 광주광역시 북구 연제동 10, 1층 107호 (도로명주소: 광주광역시 북구 양산제로 105)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제1종, 제2종 근린생활시설)

감정가: 424,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순천농업협동조합 (추정)

1.1. 토지 및 건물 현황

토지면적: 59.69㎡ (약 18.06평)

토지지분: 59.687㎡ (약 18.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

건물지분: 69.3㎡ (약 20.96평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 제1층

이용상태: 소매점 (현재 공실)

1.2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 연제동 소재 "양산제" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지와 상가가 혼용된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 10월 17일 접수된 순천농업협동조합의 근저당 (채권액 1,200,000,000원)입니다.

등기부채권 총액: 1,406,627,300원입니다.

등기부상 권리 현황:

* 소유권이전 (2018-06-29): 신탁등기말소로 소멸되었습니다.

* 소유권이전 (2019-10-17): 매매로 인한 소유권 이전입니다.

* 근저당 (2019-10-17): 말소기준권리로, 매각으로 소멸됩니다.

* 가압류 (2024-09-30): 농림수산업자신용보증기금 관련, 매각으로 소멸됩니다.

* 가압류 (2024-09-30): 농협은행 관련, 매각으로 소멸됩니다.

* 임의경매 (2025-09-08): 본 경매 사건으로, 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

* 특이사항: 107호와 108호가 벽체 구분 없이 하나의 호실로 이용 중입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 연제동 일대는 아파트 단지와 상가가 혼합된 지역으로, 배후 주거 수요와 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다.

근린생활시설 용도로 활용 가능하여 주변 주거 단지의 소비 수요를 흡수할 잠재력이 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 교통: 차량 접근 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 시설: 본건 인근에는 양산호수공원이 위치해 있으며, 도서관 및 체육시설 등 주민 편의시설이 있습니다.

혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 광주시는 최근 폐기물 처리 시설(소각장) 건립 시 주민 편의시설을 함께 조성하여 혐오시설이 아닌 랜드마크로 인식될 수 있도록 하는 방안을 추진하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다.

107호와 108호가 벽체 구분 없이 하나의 호실로 이용 중인 점은 향후 임대 또는 매각 시 구분 등기나 별도 관리 등에 대한 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

광주광역시 북구 연제동에 위치한 본 근린상가 물건은 아파트 단지와 상가가 혼재된 지역에 자리하고 있어 일정한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 하위 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

다만, 현재 공실 상태이며, 내부 호실 이용 현황에 대한 특이사항이 있어 투자 전 철저한 현장 확인과 잠재적 위험 요소를 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

아파트 단지가 밀집한 지역 내 상가로, 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

말소기준권리 하위 권리들이 매각으로 소멸되어 권리 관계가 비교적 깨끗합니다.

소매점 등 근린생활시설 용도로 활용 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 분석, 본건의 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악, 향후 예상 임대 수익률 및 공실 위험도 평가, 그리고 주변 상권의 활성화 정도 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.