나이스옥션 법원경매 대구 2025타경784 [2] 대구광역시 북구 태전동 961-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움감정 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 태전동 소재 "태전초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중 교통이용 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1),3) 공히 세장형의 평탄한 토지로서, 기호1)은 주상용 건물부지, 기호3)은 단독주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1),3) 공히 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),3): 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구 기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 철근콘크리트조(1층) 및 시멘트벽돌조(2,3층) 슬래브지붕 3층건으로서, - 외벽 : 외장타일 및 드라이비트 등 마감. - 내벽 : 벽지 및 내장타일 등 마감. - 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감. - 창호 : 새시창임. 기호4) 강파이프조 판넬지붕 2층건으로서, - 외벽 : 사이딩판넬 등 마감. - 내벽 : 벽지 및 내장타일 등 마감. - 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감. - 창호 : 새시창임.

이용상태

기호2) : - 1층 : 소매점 및 단독주택, - 2,3층 : 단독주택임. 기호4) : - 1층 : 계단실, - 2층 : 단독주택임.

설비내역

공히 위생설비, 수전설비, 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

기호4) : 2층의 경우 공부상 "단독주택" 이나, 현황 "사무실" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. 기호4) 1층 필로티부분은 현재 "주차장" 등으로 이용중임.(사징용지 참조)

물건 비고

일괄매각.
목록4. 공부상 건물의 용도는 단독주택이나 현황은 사무소임.1층의 필로티 부분은 현재 주차장 등으로 이용중으로 감정평가시 감안함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경784 (2)

* 소재지: 대구광역시 북구 태전동 961-7

* 용도: 공부상 단독주택, 현황 사무소 혼재

* 감정가: 479,386,600원

* 토지 면적: 208.90㎡ (약 63.2평)

* 건물 면적: 59.89㎡ (약 18.1평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이천새마을금고 (등기부 등본 확인)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 대구광역시 북구 태전동 소재 "태전초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로 상태: 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지)이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구(택지개발사업완료) 등의 지역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김동규(1996.05.16), 박호인(2010.05.10)

* 근저당권 (2011.12.02): 아디다스코리아주식회사, 200,000,000원 (말소)

* 근저당권 (2021.03.29): 이천새마을금고, 600,000,000원 (말소)

* 압류 (2024.02.07): 북대구세무서장 (말소)

* 임의경매 (2025.04.25): 이천새마을금고, 569,750,510원 (말소)

* 등기부채권 총액: 800,000,000원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 박호인 (2012.02.03)

* 근저당권 (2021.03.29): 이천새마을금고, 600,000,000원 (말소 기준권리, 말소)

* 근저당권 (2021.12.21): 아디다스코리아유한책임회사, 200,000,000원 (말소)

* 압류 (2024.02.07): 북대구세무서장 (말소)

* 임의경매 (2025.04.25): 이천새마을금고, 569,750,510원 (말소)

* 등기부채권 총액: 800,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상. (단, 인수되는 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 추정되나, 현장 확인 필요)

* 권리분석 종합: 본건은 임의경매로 진행되며, 등기부상의 모든 근저당권 및 압류, 경매개시결정 등기 등이 매각으로 인해 말소되는 깔끔한 권리 상태입니다. 인수되는 보증금이 없으므로 소유권 이전 후 추가적인 채무 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건이 소재한 태전동은 주거 지역을 기반으로 형성된 상권입니다.

* 주변에 태전초등학교가 있어 교육 관련 시설이나 학원 등의 업종이 발달했을 수 있습니다.

* 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어, 주거민을 대상으로 하는 소규모 상점 및 서비스업종이 발달한 지역으로 판단됩니다.

* 건물의 현황 용도가 사무소로 사용되고 있다는 점은, 해당 지역 내에서 사업체 운영을 위한 수요가 존재함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 초등학교 인근 지역으로 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학원 등)이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근은 원활하며, 대중교통 이용 역시 보통 수준으로 편리합니다.

* 주변 환경: 주거 지역이므로 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 용도는 단독주택이나 현황은 사무소로 이용되고 있어, 향후 건축법 등 관련 법규 위반에 따른 행정 조치(이행강제금 부과 등)의 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 용도 변경 또는 원상복구를 위한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 필로티 구조 이용: 1층 필로티 부분의 주차장 등 이용은 감정평가 시 감안되었으나, 해당 공간의 법적 사용 범위 및 실제 이용 가능 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상인 경우, 현장에 점유하고 있는 인원이 있을 수 있으며, 이들과의 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 태전동의 주거 밀집 지역에 위치한 단독주택 겸 사무소로, 넓은 토지 면적을 확보하고 있는 물건입니다. 권리관계가 매우 깔끔하여 인수되는 권리가 없다는 장점이 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도가 일치하지 않는 점, 필로티 구조의 활용, 미상인 임대 관계 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 리스크에도 불구하고, 토지 가치와 지역 내에서의 사업 용도로서의 잠재력을 고려할 때 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(208.90㎡)을 활용한 증축, 재건축 등 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 말소되는 권리만 존재하는 깔끔한 등기부 권리 분석.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적음.

* 사무소로 활용 가능한 현황 용도는 추가 수익 창출 가능성을 시사.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 태전동 일대의 다세대주택(74~75㎡ 면적)이 2026년 1월~4월에 84,000,000원에서 123,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이는 해당 면적당 약 111만 원에서 166만 원 수준의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

* 그러나 본건은 대지면적 208.90㎡ (약 63.2평)에 건물면적 59.89㎡ (약 18.1평)의 단독주택으로, 주변 다세대주택 시세와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 특히 토지 면적이 월등히 넓어 토지의 가치가 중요한 요소로 작용합니다.

* 본건의 감정가는 479,386,600원입니다. 이는 토지 가치와 건물 가치를 종합적으로 평가한 금액으로 판단됩니다.

* 등기부상 말소되는 채권 총액은 800,000,000원이지만, 경매 개시 결정 채권액은 569,750,510원입니다.

* 건물 용도 불일치(단독주택 vs 사무소) 및 필로티 주차장 이용 등 고려해야 할 리스크 요인이 있으므로, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 최근 2021년 500,000,000원 실거래가와 2025년 감정가 479,386,600원을 감안할 때, 입찰가는 감정가의 80% ~ 85% 수준으로 고려하는 것이 일반적입니다.

* 예상 입찰가: 400,000,000원

* 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 잠재력과 리스크를 감안하여 감정가 대비 약 81% ~ 84% 수준인 400,000,000원 내외의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 주변 혐오시설 정보:

* 해당 물건지 인근 지역(대구 북구 태전동 961-7)에 대한 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.