나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8972 [4] 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 ""용지네거리"" 남동측 인근에 위치하며 주변일대는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 시내버스승강장 및 대구3호선(용지역)이 소재하는 등 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

가~라)철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층건 증 제지하1층 제107호 외 3개호
단위상가로서
외 벽 : 대리석타일 등 마감.
내 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
바 닥 : 타일 등 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

가~라)근린생활시설

설비내역

위생 및 급배수설비 되어있으며 소화전설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 폭 약 12미터, 남측 및 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(복명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼덕유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보 상세

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8972 (4)

소재지: 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층111호

용도: 근린상가

감정가: 153,000,000원

1.1. 1.면적

토지면적: 29.59㎡ (약 8.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.69㎡ (약 16.54평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 2.매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 3.건물 정보

건축물명: 더 트루엘 수성

동/호수: 201동 지1층111호

구조: 철근콘크리트구조

층: 지하 1층

사용승인일자: 2022년 12월 29일

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 수성구 범물동에 위치하며, "용지네거리"에서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 단독주택, 그리고 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치해 있습니다. 또한, 대구 3호선 용지역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 3.도로 상태

본건 건물은 동측 및 서측으로 폭 약 12미터, 남측 및 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

관련 법규에 따라 다음과 같은 용도지역 및 제한 사항이 적용됩니다.

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(복명초등학교), 상대보호구역(삼덕유치원)

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2024년 2월 26일 접수된 새마을금고중앙회의 근저당(을1)입니다.

1.3. 2.등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사동인산업개발) - 매각으로 소멸

* 을1: 근저당 (새마을금고중앙회) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 갑3: 소유권이전 (주식회사피에스제이홀딩스, 2024-04-30) - 매매, 매각으로 소멸

* 갑4: 압류 (수성구, 2024-11-05) - 매각으로 소멸

* 갑5: 임의경매 (새마을금고중앙회, 2025-08-12) - 경매개시결정, 매각으로 소멸

1.3. 3.인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 4.임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 물건에는 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 실제 점유자가 존재하며 대항력 있는 임차인임에도 불구하고 보증금 또는 차임 정보가 미상인 경우, 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 조사 및 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 배후수요

본 물건이 위치한 범물동 일대는 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다. 이는 근린생활시설로서 소매점, 서비스업종 등의 영업에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 2.업종 적합성

주변 주거 단지 및 아파트 단지의 주민들을 대상으로 하는 업종, 예를 들어 편의점, 세탁소, 미용실, 소규모 학원, 카페, 음식점 등 다양한 업종이 입점 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 3.교통 접근성 및 유동인구

대구 3호선 용지역이 인접해 있어 지하철 이용객 등 유동인구 확보에 유리한 측면이 있습니다. 또한, 주변 도로망이 양호하여 차량을 이용한 고객 접근성도 좋습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육시설

본 물건지 인근에 복명초등학교와 삼덕유치원이 위치하고 있어, 해당 교육시설들을 이용하는 학부모 및 학생들을 대상으로 하는 상권 형성에 기여할 수 있습니다.

1.5. 2.편의시설

주변의 주거 단지 및 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 상세한 편의시설 현황은 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 3.혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급되거나 알려진 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.명도 관련

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다. 정확한 점유 관계 확인 및 명도 전략 수립이 중요합니다.

1.6. 2.건물 상태

건축물대장상 사용승인일자가 비교적 최근(2022년 12월 29일)이나, 건물의 실제 노후도, 유지보수 상태, 하자 여부 등은 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

1.6. 3.시장 변동성

상권의 활성화 정도, 경쟁업종의 현황, 지역 경제 상황 변화 등에 따라 공실 발생 가능성이나 임대료 수준 변동 등 시장 위험에 노출될 수 있습니다.

1.6. 4.특이사항/주의사항/특수물건정보

제공된 정보에는 특이사항, 주의사항, 특수물건정보에 대한 구체적인 내용이 기재되어 있지 않습니다. 이러한 정보가 누락되었거나, 실제 특이사항이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 범물동의 아파트 단지 및 주거 밀집 지역에 위치한 근린생활시설로, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 영업 활동이 기대됩니다. 대구 3호선 용지역 인근으로 교통 접근성이 우수하며, 권리관계 또한 매각으로 전부 소멸되어 인수 부담이 없는 명확한 물건입니다. 건물 사용승인일자가 최신이라는 점도 긍정적인 부분입니다. 다만, 잠재적인 명도 리스크와 실제 건물 상태, 상권 내 경쟁력 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지 보유로 고정 고객층 확보 유리.

* 우수한 교통 접근성: 지하철 용지역 및 버스 노선 이용 편리.

* 권리관계 명확: 인수할 권리 없어 안전한 경매 물건.

* 최신 건물 연식: 비교적 신축 건물로 즉시 사용 가능성 높음.

* 지역 발전 잠재력: 지구단위계획구역으로 향후 지역 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 153,000,000원

본 물건은 인수할 보증금이 없으며, 감정가가 시장 상황을 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 최근 유사 물건의 실거래가, 실제 임대 수요, 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현 시점에서는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 상세 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.