나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8972 [2] 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 ""용지네거리"" 남동측 인근에 위치하며 주변일대는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 시내버스승강장 및 대구3호선(용지역)이 소재하는 등 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

가~라)철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층건 증 제지하1층 제107호 외 3개호
단위상가로서
외 벽 : 대리석타일 등 마감.
내 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
바 닥 : 타일 등 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

가~라)근린생활시설

설비내역

위생 및 급배수설비 되어있으며 소화전설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 폭 약 12미터, 남측 및 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(복명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼덕유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8972 (2)

소재지: 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성 201동 지1층108호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 146,000,000원

토지면적: 29.59㎡ (약 8.95평)

건물면적: 41.79㎡ (약 12.64평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새마을금고중앙회

1.2. 건축물 정보 (집합건물)

건물명: 더트루엘수성 201동

해당호수: 지1층 108호

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

이용상태: 근린생활시설

준공일자: 2022년 12월 29일 (사용승인일자 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 "용지네거리" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주로 아파트 단지, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설들로 형성되어 있어 주거 밀집 지역 내 상업 시설로서의 입지를 가지고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하고 있습니다. 또한, 대구 도시철도 3호선 용지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 동측 및 서측으로는 폭 약 12미터, 남측 및 북측으로는 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 복명초등학교 및 삼덕유치원 인근으로 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 대구지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다. 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 을구 1번 근저당권 (새마을금고중앙회, 310,800,000원): 말소기준권리로서, 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑구 4번 임의경매개시결정 (새마을금고중앙회, 1,112,144,210원): 본 경매 사건의 개시 결정 등기입니다.

* 기타 등기사항 (갑2, 갑3): 소유권이전, 신탁등기말소 등 관련 권리들이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하지 않거나, 인수 부담이 없는 임차인으로 파악되나, 현장 조사를 통해 실제 점유 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 수성구 범물동은 주거 밀집 지역으로, 단지 내 또는 인근 주거민을 대상으로 하는 제2종근린생활시설로서의 수요가 예상됩니다. 용지네거리 인근에 위치하여 가시성 및 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 대구 도시철도 3호선 용지역, 다수의 시내버스 노선

* 교육: 복명초등학교, 삼덕유치원 인근 위치

* 주거: 대규모 아파트 단지 및 주택가 밀집

4.3. 잠재적 혐오시설 유무

인근 지역에 혐오시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 반드시 주변 현황을 면밀히 조사하여 잠재적 리스크 요인을 확인하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 지역 내 상가로서, 반경 내 아파트 단지 및 주거 지역의 주민들을 위한 생활 편의시설(마트, 병원, 학원 등) 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

복명초등학교, 삼덕유치원이 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대의 주거 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임차인 가능성

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상인 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서, 임차인 현황에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

6.2. 상권 변화 및 공실 위험

주거 지역 내 상가로서, 배후 수요의 변화나 신규 경쟁 상가의 출현 등으로 인해 공실 위험이 발생할 수 있습니다.

6.3. 권리관계 및 명도

말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되지만, 만약 소멸되지 않는 권리가 존재하거나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 경우 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구 범물동의 주거 밀집 지역에 위치한 근린생활시설입니다. 대구 도시철도 3호선 용지역과 인접해 있어 대중교통 접근성이 우수하며, 주변 아파트 단지 및 주택가를 배후로 하고 있어 안정적인 수요 확보가 기대됩니다. 감정가는 1억 4천 6백만원으로, 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리분석상 인수할 권리 부담은 미미해 보이나, 임차인 현황에 대한 추가 확인과 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 수성구의 안정적인 주거지역 내 입지

* 대구 도시철도 3호선 역세권 접근성

* 주거민 대상의 근린생활시설로서의 잠재적 임대 수익

* 비교적 낮은 감정가 대비 면적 (지하층 상가)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 146,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 상황이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가율, 유사 물건 시세, 임대수익률, 명도 가능성 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현 시점에서는 감정가 수준을 중심으로 시장 상황 및 물건의 가치를 면밀히 분석하여 130,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권고합니다. 다만, 이는 시장 변동 및 추가 정보 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.