나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경922 [1] 부산광역시 북구 덕천동 305-11 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 2-1 내지 2-3 포함.
- 본건 건물은 다가구주택 및 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경922 (1)

소재지: 부산광역시 북구 덕천동 305-11

용도: 근린주택 (다가구주택 및 오피스텔)

감정가: 1,055,725,840원 (10억 5572만 5840원)

토지면적: 175.90㎡ (약 53.22평)

건물면적: 379.48㎡ (약 114.81평)

건물 제시외면적: 63.00㎡ (약 19.06평) - 매각 대상에 포함

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부경원예농업협동조합 (추정)

특이사항: 중복사건, 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 북구 덕천동에 소재하며, 교통 및 상업의 중심지로 알려진 덕천역 인근에 위치합니다.

* 교통: 부산 도시철도 2호선과 3호선이 교차하는 덕천역 및 3호선 숙등역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 매우 우수합니다. 덕천로터리를 중심으로 다양한 도로망이 발달해 있습니다.

* 주변 환경: 덕천동은 부산 북구의 핵심 상권 중 하나로, 젊음의 거리, 지하상가, 아울렛, 영화관, 대형마트 등이 밀집해 있어 유동인구가 많으며 활기찬 분위기를 자랑합니다. 구포시장과 인접하여 상권이 연계되어 있습니다.

* 관광 및 문화: 구포왜성과 부산북구역사문화홍보관 등이 인근에 위치하여 지역의 역사와 문화를 접할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물(2-1 내지 2-3)도 포함됩니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2018년 11월 9일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을2)으로 판단됩니다. 이에 따라 매각으로 인해 소멸되는 권리가 다수 존재합니다. (예: 농협 근저당권, 김재섭의 강제경매, 박세진의 가압류, 부경원예농업협동조합의 임의경매 등)

* 등기부채권 총액(토지): 710,000,000원

* 등기부채권 총액(건물): 900,000,000원

* 임차인 현황 (전원 대항력 없음):

* 구유정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-01-21

* 김건휘: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-12, 확정 2022-11-17, 배당신고 2024-12-09

* 김경민: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-07-02, 확정 2024-07-01, 배당신고 2025-02-07

* 김재섭: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-28, 확정 2022-02-28, 배당신고 2025-01-21

* 박세진: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-02-19, 확정 2024-01-31, 배당신고 2025-01-20

* 김치연: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-01-03, 확정 2024-01-31, 배당신고 2025-01-08

* 김치연: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-01-03, 확정 2023-12-26, 배당신고 2025-01-02

* 박도화: 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-01-17, 배당신고 2024-12-16

* 박재성: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-05-10, 확정 2021-04-26, 배당신고 2025-01-21

* 심상률: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-11-01

* 이성원: 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2024-07-03, 확정 2024-07-04, 배당신고 2025-02-07

* 이혜영: 보증금 78,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-12-21, 확정 2018-12-24, 배당신고 2025-01-07

* 진유덕: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-08-30

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.)

1.4. 상권분석

* 덕천동은 부산 북구의 중심 상업지역으로, 덕천역을 중심으로 젊음의 거리, 지하상가, 쇼핑몰, 영화관, 식당가 등이 밀집해 있어 부산 시내 최고 수준의 유동인구를 자랑하는 곳입니다.

* 다양한 프랜차이즈와 로컬 상점들이 공존하며, 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 지역입니다.

* 인근에 재래시장(구포시장)이 있어 서민 경제와 밀접한 상권을 형성하고 있으며, 이는 주변 지역의 소비력과 연계됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 뉴코아아울렛, 메가마트, 메가박스, 탑마트, 맥도날드, 롯데리아 등 다양한 쇼핑, 문화, 편의시설이 풍부합니다.

* 의료시설: 부산부민병원 등이 인근에 위치합니다.

* 주거: 해당 물건은 다가구주택 및 오피스텔로 이용 중이며, 주변 지역은 주거와 상업이 혼합된 형태를 보입니다.

* 교육: (제공된 정보 내 상세 정보 부족, 일반적인 덕천동 학군 참고 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매가 중복으로 진행될 수 있어, 입찰 시 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 매각 대상에 포함된 제시외 건물(63.00㎡)은 현장 확인 및 법률적 검토가 필요합니다.

* 임차인: 모든 임차인이 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 지연이 발생할 수 있습니다. (특히 차임 연체, 점유 상태 등)

* 건축물 노후도: 제공된 주변 건물들의 건축 연도가 1980-1983년으로 오래된 반면, 본건 건물은 2018년에 신축 허가를 받아 비교적 신축입니다. 다만, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보에 따르면, 본건 소재지(부산광역시 북구 덕천동 305-11) 인근에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 그러나 최종 입찰 전 현장 조사를 통해 주변 환경을 상세히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 북구의 핵심 상권인 덕천동에 위치한 신축(2018년 준공) 근린주택(다가구주택 및 오피스텔)으로, 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 매우 긍정적입니다. 또한, 제시외 건물 포함 일괄매각 조건으로, 신축 건물이 가지는 가치를 고려할 때 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 중복 사건 가능성 및 명도 과정을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신축 건물(2018년 준공)로 상품성이 높습니다.

* 다가구주택 및 오피스텔 용도로 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 전 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 덕천동 중심 상권에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 일괄매각으로 제시외 건물까지 포함하여 활용 가치가 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,055,725,840원입니다. 주변의 유사 물건 정보(연립/연립다세대, 1980-1983년 건축)의 매매가는 6천만 원에서 1억 1천만 원 수준으로, 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건은 2018년에 건축된 신축 다가구주택 및 오피스텔이라는 점을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 추가로 부담해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때 9억 5천만 원 ~ 10억 5천만 원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 물건 분석, 입찰 당시 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.