나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102095 [7] 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 7층708호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동2가 소재 "동안대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하고, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 토성역시 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층 건내 제3층 제302호 외 8개호로서, 외벽 : 화강석 붙임 등 마감, 창호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지구), 광로3류(폭 40m ~50m)(2025-10-01)(입체적결정)(저촉), 광로3류(폭 40m~50m)(2025-10-01)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 110m, 최고높이 155m))<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로 구역(2025-10-01)<도로법>, 입체적도로구역(2025-10-01)<도로법>, <추가기재>가축사육제한 구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102095 (7)

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 7층708호

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

감정가: 114,000,000원

토지면적: 11.18㎡ (약 3.38평)

건물면적: 57.60㎡ (약 17.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부경양돈협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

건축물 사용승인일: 1991년 8월 17일

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 대광오피스텔 7층 708호에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 "동아대학교 부민캠퍼스"가 인접해 있으며, 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산지하철 1호선 토성역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

부산광역시청 및 부산대학교 병원 등 주요 행정 및 의료시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 5월 9일 접수된 부경양돈협동조합의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 다음과 같은 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 압류 (서부산세무서장, 갑3)

* 근저당권 (주식회사구덕종합개발, 을2)

* 2번근저당권부채권질권설정공동담보목록 (양인석, 을2-1)

* 임의경매 (부경양돈협동조합, 갑4)

소유권 이전 등기(갑1, 갑2)는 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 거주 또는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 보증금 및 차임 등의 계약 내용 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 부민동은 동아대학교 부민캠퍼스 등 교육기관과 부산광역시청, 부산대학교 병원 등이 인접하여 학생 및 직장인 수요가 꾸준한 지역입니다.

주변에 형성된 근린생활시설들은 다양한 편의시설을 제공하며, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달하여 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

오피스텔 용도로 활용될 경우, 대학생 및 직장인을 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 토성역, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근 상업시설, 병원(부산대학교 병원), 관공서(부산광역시청) 이용 편리.

* 교육: 동아대학교 부민캠퍼스 인접.

* 환경: 도심에 위치하나, 비교적 정돈된 지역 환경.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 점유자가 있는지, 있다면 그 계약 조건(보증금, 월세 등)이 어떻게 되는지 정확히 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 주의 필요)

* 건축 연도: 1991년 준공된 건물로, 신축 건물 대비 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 감정평가액(1억 1,400만원) 대비 현 시세가 높게 형성될 가능성이 있으며, 이는 입찰가 산정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 광로3류, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 여러 도시계획 규제가 적용되고 있어 향후 개발 또는 건축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동아대학교 및 부산광역시청 인근에 위치하여 입지적 장점이 있으며, 대중교통 접근성 또한 우수합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 인수되는 부담은 없어 보입니다.

다만, 임대 관계가 미상이라는 점과 건물의 노후도, 그리고 감정가와 현 시세 간의 상당한 차이는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 현재 감정평가액이 시장 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다. (시세 분석 참고)

* 안정적인 임대 수요: 동아대학교 부민캠퍼스 및 주변 관공서, 병원 등으로 인한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 입지 조건: 부산 서구의 중심지에 가까워 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 건물 면적은 57.60㎡ (약 17.42평)입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 오피스텔의 경우 공급 면적 기준 3.0~3.5백만원/㎡ 수준으로 거래되는 것으로 파악됩니다.

이를 바탕으로 추정 시세는 약 1억 4,400만원 ~ 1억 7,280만원 수준으로 예상됩니다.

제시된 감정가 1억 1,400만원은 이러한 예상 시세보다 현저히 낮은 수준입니다. 이는 감정평가 시점 또는 물건 자체의 특수성 때문일 수 있습니다.

잠재적 리스크(임대관계 미상, 건물 노후도 등)와 권리 관계를 고려하되, 현 시세 대비 낮은 감정가를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

현 시세기준 및 물건 특성을 고려한 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 법원 기일 변경 여부 및 경쟁자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.