나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102095 [9] 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 6층608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동2가 소재 "동안대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하고, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 토성역시 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층 건내 제3층 제302호 외 8개호로서, 외벽 : 화강석 붙임 등 마감, 창호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지구), 광로3류(폭 40m ~50m)(2025-10-01)(입체적결정)(저촉), 광로3류(폭 40m~50m)(2025-10-01)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 110m, 최고높이 155m))<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로 구역(2025-10-01)<도로법>, 입체적도로구역(2025-10-01)<도로법>, <추가기재>가축사육제한 구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102095 (9)

물건종별: 오피스텔

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 6층608호

토지면적: 11.18㎡ (약 3.38평)

건물면적 (전용면적): 57.60㎡ (약 17.42평)

감정가: 114,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 서구 부민동1가에 위치하며, 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 중소규모 공동주택, 단독주택, 다양한 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산지하철 1호선 토성역이 소재하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

토지이용계획 및 제한사항:

본 토지는 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 광로3류, 가로구역 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 도로구역, 입체적도로구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한 구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리는 2022년 5월 26일 접수된 부경양돈협동조합의 근저당권(채권액 137,800,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

등기부등본 상의 모든 근저당권(을1, 을2, 을3, 을3-1), 압류(갑3), 임의경매개시결정(갑4)은 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 437,800,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설 현황:

본건이 위치한 부민동1가는 동아대학교 부민캠퍼스를 중심으로 교육시설과 함께 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 유동인구가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

유사 물건 시세:

인근 대광오피스텔 및 유사 규모의 오피스텔 매매 시세는 현재 약 1억 2천만원에서 1억 5천만원 선에서 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 이는 감정가 1억 1천 4백만원 대비 소폭 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

동아대학교 부민캠퍼스 인근 지역으로 병원, 금융기관, 다수의 식당 및 카페 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변 교육시설:

동아대학교 부민캠퍼스가 인접해 있으며, 인근에 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 환경 보호 구역에 지정된 학교들이 소재하고 있습니다.

건물 노후도:

본 건물인 대광오피스텔은 1991년 8월 17일에 사용 승인되어 약 35년 경과된 건물로, 건물 노후에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화:

준공된 지 35년이 경과하여 건물 유지보수 비용 발생 가능성 및 자산 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

임대 관계 미상:

실제 점유 관계 및 임대차 현황이 불분명하여 명도 진행 시 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 잠재적인 점유자의 존재 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

개발 제한 및 규제:

일반상업지역, 방화지구, 광로3류, 입체적도로구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발에 있어 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설:

주변 지역에 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설에 대한 특별한 언급은 없었으며, 관련 검색 결과에서도 특이사항은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 부산 서구 부민동의 입지적 장점과 함께 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 오피스텔입니다. 동아대학교 인근이라는 점은 임대 수요 측면에서 긍정적입니다. 다만, 35년의 건물 노후도와 임대 관계 미상이라는 불확실성은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 감정가가 시세 대비 약간 낮은 수준으로 평가되어 있어, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 활발한 대학가 및 상업 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 부산지하철 1호선 토성역과 인접하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 감정가가 현 시세 대비 약간 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 통한 수익 실현 가능성이 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 향후 재건축 또는 리모델링 시 사업성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 114,000,000원입니다. 유사 물건의 시세가 1억 2천만원에서 1억 5천만원으로 파악되는 점, 건물 노후도 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 10% ~ 20% 높은 수준인 1억 2천 5백만원에서 1억 3천 7백만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 임대 시장 조사, 주변 개발 계획 등을 추가로 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.