나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102095 [4] 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동2가 소재 "동안대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하고, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 토성역시 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층 건내 제3층 제302호 외 8개호로서, 외벽 : 화강석 붙임 등 마감, 창호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지구), 광로3류(폭 40m ~50m)(2025-10-01)(입체적결정)(저촉), 광로3류(폭 40m~50m)(2025-10-01)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 110m, 최고높이 155m))<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로 구역(2025-10-01)<도로법>, 입체적도로구역(2025-10-01)<도로법>, <추가기재>가축사육제한 구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경102095 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 2-3, 대광오피스텔 6층 601호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 현황:

철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 2층 지상 10층 건물 내 제6층 제601호

총 건축 면적: 777.88㎡

총 연면적: 7847.57㎡

사용승인일: 1991년 8월 17일

해당 호수 총 호수: 54호

감정가: 170,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 16.43㎡ (약 4.97평)

토지 지분: 16.43㎡ (약 4.97평)

건물 면적: 84.63㎡ (약 25.60평)

건물 지분: 84.63㎡ (약 25.60평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 담보물이 존재할 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재, "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하고 있음. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 또한 부산지하철 1호선 토성역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접지와 평탄하게 조성된 부정형 토지로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임. 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 광로3류(폭 40m~50m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 도로구역, 입체적도로구역, 가축사육제한 구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을1 (근저당권, 부경양돈협동조합, 2022-04-22 접수)

말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않으나, 등기부상 갑구에 소유권 이전 및 지분 이전 내역, 을구에 다수의 근저당권 및 압류, 임의경매 개시 결정 등이 기록되어 있음.

현재 등기부채권 총액: 395,000,000원 (근저당 195,000,000원 + 근저당 200,000,000원)

말소 대상 권리: 등기부상 을1(근저당), 을2(근저당), 을2-1(근저당부채권질권설정), 갑6(압류), 갑7(임의경매) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 개요: 해당 없음

상기 등기사항 외 현황 조사 등을 통해 추가적인 인수 또는 제한 사항이 있는지 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 부민동1가 지역은 동아대학교 부민캠퍼스를 중심으로 대학가 상권이 형성되어 있음. 상권의 주요 특징은 다음과 같음.

* 동아대학교 부민캠퍼스 인근에 위치하여 학생, 교직원 등 유동인구가 풍부함.

* 2009년 동아대 부민캠퍼스 개교 이후 주변 상권이 젊은 취향의 카페, 음식점 등으로 변모하며 활기를 띠고 있음.

* 원룸, 상가 등의 임대료가 상승하는 등 부동산 가치 상승 요인이 있음.

* 인근 남포동, 국제시장, 광복동 등 주요 상권과 접근성이 좋아 해당 지역 상권에도 긍정적인 영향을 주고 있음.

4.2. 업종 현황

주변 근린생활시설 및 대학 상권 특성상 식당, 카페, 편의점, 학원, 오피스텔 등 다양한 업종이 분포할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 문화시설

* 동아대학교 부민캠퍼스가 인접해 있어 교육 환경이 우수함.

* 동아대학교 박물관 등 문화 시설 이용이 용이함.

* 주변 지역은 국제시장, 보수동 헌책방 골목 등 부산의 원도심 역사 문화 지역과 인접하여 다양한 문화 체험이 가능함.

5.2. 편의시설

* 인근에 다수의 병원 (부산대학교병원 부산권역장애인구강진료센터, 동아대학교 대신병원 등) 이 소재하여 의료 접근성이 양호함.

* 주변에 대형 마트나 백화점 등은 직접적으로 언급되지 않았으나, 인근 남포동, 광복동 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 임대 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 보증금 및 월세 등 상세 내역 확인이 필요함. 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있음.

6.2. 공동담보

* 본 물건은 공동담보 물건으로, 경매 신청 채권 외에 다른 채권자가 있을 가능성이 있으며, 다른 담보물의 처리 결과에 따라 낙찰 후 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

6.3. 도시계획 및 규제

* 일반상업지역, 방화지구, 광로3류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도로구역, 입체적도로구역 등 다양한 도시계획 및 건축 규제 사항이 존재하여 향후 건축 또는 이용에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 동아대학교 부민캠퍼스 인근에 위치하여 대학가 상권의 이점을 누릴 수 있으며, 지하철역과 버스정류장이 인접하여 교통 환경 또한 양호함. 건물 자체는 1991년에 건축되어 다소 연식이 있으나, 오피스텔로서의 기능은 충분히 수행할 것으로 보임. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위로 보이는 뚜렷한 권리는 없으나, 임대 관계 미상인 점과 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 주변 상권의 활성화 추세와 대학가 배후 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동아대학교 부민캠퍼스 인접, 풍부한 유동인구, 역세권 (지하철 1호선 토성역)

* 활성화된 상권: 대학가 특화 상권, 지속적인 발전 가능성

* 안정적 임대 수요: 학생 및 교직원을 중심으로 한 오피스텔 임대 수요 기대

* 잠재적 가치 상승: 주변 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 170,000,000원입니다. 현재 제공된 JSON 데이터에는 오피스텔 매매/임대 시세 정보가 포함되어 있지 않아, 정확한 현 시세 분석에 기반한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 다만, 검색된 자료에 따르면 부민동 지역 내 오피스텔의 경우, 면적 및 상태에 따라 다양한 가격대를 형성하고 있으며, 2024년 7월 기준 '부민동1가 31-19' 오피스텔의 경우 30-33m² 전용 면적의 월세 시세가 100만원대 (보증금 2,800만원)로 형성된 사례가 있습니다. 또한, '부민동1가 7-1' 오피스텔의 경우 전용 20.84m²~20.13m²의 월세가 30만원대 (보증금 2,800만원)로 보고되었습니다. '부민동1가 스카이파크' 오피스텔의 경우 11평(약 36m²) 기준으로 실거래가 정보는 없으나, 주변 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

본건의 건물 면적은 84.63㎡ (약 25.60평)으로, 위 유사 면적 오피스텔의 월세 시세보다 훨씬 넓은 면적을 감안할 때, 시세는 더 높게 형성될 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 물건의 구체적인 내부 상태, 옵션, 최근 거래 사례 등이 불분명하여 정확한 시세 산정이 어렵습니다.

투자의사결정 시 고려할 점은 다음과 같습니다.

* 건축 연도 (1991년) 대비 감정가의 적정성

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 시간 고려

* 공동담보 물건으로서의 잠재적 위험성

* 주변 유사 오피스텔의 최신 매매 및 임대 시세 조사

상기 요소를 종합적으로 고려하고, 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 감정가 170,000,000원을 기준으로, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 주변 시세 조사를 통해 정확한 수익률 계산 후 최종 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.