나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102095 [8] 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 6층607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동2가 소재 "동안대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하고, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 토성역시 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층 건내 제3층 제302호 외 8개호로서, 외벽 : 화강석 붙임 등 마감, 창호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지구), 광로3류(폭 40m ~50m)(2025-10-01)(입체적결정)(저촉), 광로3류(폭 40m~50m)(2025-10-01)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 110m, 최고높이 155m))<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로 구역(2025-10-01)<도로법>, 입체적도로구역(2025-10-01)<도로법>, <추가기재>가축사육제한 구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102095 (8)

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 6층607호

용도: 오피스텔

감정가: 120,000,000원

토지면적: 11.85㎡ (약 3.58평)

토지 지분: 11.85㎡ (약 3.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.04㎡ (약 18.47평)

건물 지분: 61.04㎡ (약 18.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOO (등기부상 확인되는 경매 신청 채권자는 부경양돈협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항:

건물 정보: 대광오피스텔, 1991년 8월 17일 사용승인, 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 2층 지상 10층 건물 중 6층 607호.

2. 입지조건

위치: 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 6층607호에 위치하며, "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근입니다.

주변 환경: 본건 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 토성역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 도로구역, 입체적도로구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 대한 구체적인 기재가 없어 확인되지 않습니다. (주: 지상권 개요는 있으나 내용 없음)

말소기준권리: 을1 근저당권 (부경양돈협동조합, 2022-05-26 접수, 137,800,000원)

등기부 현황:

* 소유권 이전: 이찬효 (1991-12-27), 주식회사모던시티 (2022-05-26)

* 근저당권: 부경양돈협동조합 (2022-05-26, 137,800,000원), 주식회사동인씨앤디 (2023-03-29, 100,000,000원), 주식회사구덕종합개발 (2024-04-12, 200,000,000원)

* 3번 근저당권부 채권질권설정: 양인석 (2024-04-12, 200,000,000원)

* 압류: 서부산세무서장 (2024-02-14)

* 임의경매 개시결정: 부경양돈협동조합 (2025-10-28, 739,061,508원)

총 등기부채권액: 437,800,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 여부 및 보증금/차임 관련 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 부산 서구 부민동1가는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 동아대학교 부민캠퍼스가 인접해 있어 학생 및 교직원 대상의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

교통 접근성: 부산지하철 1호선 토성역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이한 편입니다.

상업 시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 서구청, 부산지방경찰청, 부산대학교 병원 등 공공기관 및 의료시설도 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합한 환경을 제공합니다. 주변의 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육 환경: 본건은 상대보호구역에 포함되어 있어 교육 관련 법규 적용에 주의가 필요합니다. 동아대학교 부민캠퍼스가 인접해 있어 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

편의시설: 부산대학교 병원, 각종 은행, 마트 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

교통: 부산지하철 1호선 토성역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

6. 잠재적 리스크

채무 규모: 본건의 등기부상 채권 총액은 437,800,000원으로, 감정가 120,000,000원에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 낙찰 시 높은 인수 금액 또는 채무 부담 가능성을 시사합니다.

건물 노후도: 1991년 준공된 건물로 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

법적 제한: 토지이용계획상 방화지구, 광로3류, 입체적도로구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당하여 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

미납 관리비: 낙찰자가 전유부분의 미납 관리비 등을 인수해야 할 수 있으므로, 사전에 관리사무소 등을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 부민동에 위치한 대광오피스텔 607호로, 동아대학교 부민캠퍼스와 인접하여 직주근접성이 우수한 입지를 자랑합니다. 지하철 1호선 토성역을 이용한 교통 편리성과 주변의 풍부한 생활 편의시설은 장점이라 할 수 있습니다. 다만, 등기부상 채무 총액이 감정가를 현저히 상회하는 높은 수준이며, 건물 노후화 및 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

입지 조건: 동아대학교 부근의 대학가 상권 및 관공서, 병원 인접 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

교통: 부산지하철 1호선 토성역 역세권에 위치하여 부산 시내 접근성이 매우 양호합니다.

생활 인프라: 대형 병원, 관공서, 근린생활시설 등이 가까이 있어 정주 여건이 좋습니다.

저가 매수 기회: 높은 채무 총액으로 인해 유찰될 가능성이 있으며, 이를 통해 시세 대비 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

제시된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. (오피스텔 매매/임대 관련 시장 정보 JSON 미제공)

시세 분석 (제한적 정보 기반):

* 건물 면적: 61.04㎡ (약 18.47평)

* 사용승인일: 1991년 (약 35년 경과)

* 감정가: 120,000,000원 (평당 약 650만원)

인근 지역의 유사 면적 및 연식의 오피스텔 실거래가, 현재 매물 시세, 월세 수익률 등을 종합적으로 조사하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 산정:

일반적으로 오피스텔 경매 물건은 감정가의 70% ~ 90% 선에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 본건의 높은 채무 규모, 건물 노후도, 임대 관계 미상 등의 리스크를 감안할 때, 더욱 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

현장 조사, 임장 활동을 통한 정확한 시세 파악 후, 경쟁 입찰 상황 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

보수적인 관점에서, 감정가 120,000,000원의 70% ~ 80% 수준인 약 84,000,000원 ~ 96,000,000원 범위를 초기 검토 대상으로 삼을 수 있습니다. (인수 보증금 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.