나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102095 [3] 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동2가 소재 "동안대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하고, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 토성역시 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층 건내 제3층 제302호 외 8개호로서, 외벽 : 화강석 붙임 등 마감, 창호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지구), 광로3류(폭 40m ~50m)(2025-10-01)(입체적결정)(저촉), 광로3류(폭 40m~50m)(2025-10-01)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 110m, 최고높이 155m))<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로 구역(2025-10-01)<도로법>, 입체적도로구역(2025-10-01)<도로법>, <추가기재>가축사육제한 구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경102095 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 5층503호

신주소: 부산광역시 서구 구덕로226번길 9 (부민동1가)

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층 건물 내

총 층수: 10층

해당 층: 5층

호수: 503호

준공일: 1991년 08월 17일

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

토지지분: 17.43㎡ (약 5.27평)

건물 전용면적: 89.79㎡ (약 27.16평)

건물 공급면적: 146.00㎡ (약 44.16평) (참고: 유사 물건 실거래가 기준)

1.4. 감정평가액

감정가: 180,000,000원

1.5. 소유권 변동 및 권리관계 요약

최초 소유권: 조수봉 (1991-10-17)

이후 소유권: 재단법인천주교예수그리스도고난수도회 (2016-02-18)

현재 소유권: 주식회사모던시티 (2022-03-18)

말소기준권리: 부경양돈협동조합 근저당 (2022-04-18 접수, 390,000,000원)

총 등기부채권액: 590,000,000원 (근저당 합계)

1.6. 채권자 정보

채권자: 부OOOOOOO (부경양돈협동조합)

1.7. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가에 소재하며, "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치합니다. 주위에는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산지하철 1호선 토성역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 110m, 최고높이 155m)

* 기타 제한: 도로 구역, 입체적도로구역, 상대보호구역, 가축사육제한 구역

3. 권리분석

3.1. 권리사항 요약

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 권리상 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다. 말소기준권리는 부경양돈협동조합의 근저당이며, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 관련 주의사항

임대 관계가 미상이고 보증금 정보가 확인되지 않으므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두고 별도의 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 기능

해당 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용되고 있으며, 본건은 오피스텔로 사용 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

대학가(동아대학교 부민캠퍼스) 인근에 위치하여 학생 및 교직원, 대학 관련 종사자들을 대상으로 하는 상권이 형성될 수 있습니다. 또한, 주변의 근린생활시설 및 공동주택 등으로 인해 지역 주민을 대상으로 하는 상권도 일부 존재합니다.

4.3. 유사 물건 거래 사례

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(전용 89.79㎡)의 거래가 2023년 4월 1.8억 원에 있었습니다. 감정가(1.8억 원)와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

* 교육: 동아대학교 부민캠퍼스가 인접해 있습니다.

* 교통: 부산지하철 1호선 토성역, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 의료: 부산대학교병원 등 주요 의료시설 이용이 가능합니다.

5.2. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

임대 관계가 미상이며 보증금 정보가 없어, 대항력 있는 임차인 존재 시 명도에 어려움이 따르거나 예상치 못한 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공동담보의 위험

본 건이 다른 부동산과 공동으로 담보 제공된 경우, 해당 공동담보물의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 매각 및 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 건축법규 규제

일반상업지역 및 광로3류, 가로구역별 높이 제한 지역 등에 속해 있어 향후 신축 또는 증축 시 건축법규에 따른 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 건물 노후도

1991년에 준공된 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 부민동의 대학가 및 상업지역에 위치한 오피스텔로, 역세권(토성역)이라는 교통상의 이점을 가지고 있습니다. 동아대학교 인근이라는 점에서 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확하나, 임차인 정보의 불확실성과 공동담보라는 점은 주의해야 할 부분입니다. 감정가는 최근 실거래가 수준과 유사하나, 경매 특성상 추가적인 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수요: 대학가 인근이라는 점에서 꾸준한 임차 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 토성역 이용이 편리하여 주거 편의성이 우수합니다.

* 지역 개발 잠재력: 부산 서구 지역의 상업지역 내 물건으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 180,000,000원

최근 유사 면적 실거래가 (2023년 4월): 180,000,000원

제시된 물건의 권리관계(말소기준권리보다 선순위 권리 없음), 입지조건, 건물 상태, 최근 실거래가 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

임차인 정보 미상 및 공동담보 물건이라는 점을 감안하여, 초기 입찰가는 감정가의 약 85% 수준인 153,000,000원 내외를 고려하되, 입찰 참여 시 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 advisable 합니다.

* 주변에 확인된 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.