나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102095 [5] 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 6층606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동2가 소재 "동안대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하고, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 토성역시 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층 건내 제3층 제302호 외 8개호로서, 외벽 : 화강석 붙임 등 마감, 창호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지구), 광로3류(폭 40m ~50m)(2025-10-01)(입체적결정)(저촉), 광로3류(폭 40m~50m)(2025-10-01)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 110m, 최고높이 155m))<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로 구역(2025-10-01)<도로법>, 입체적도로구역(2025-10-01)<도로법>, <추가기재>가축사육제한 구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 부산서부지원 2025타경102095 (5)

물건명: 대광오피스텔 6층 606호

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 2-3, 6층 606호 (새주소: 부산광역시 서구 구덕로226번길 9, 6층 606호)

토지면적: 10.13㎡ (약 3.07평)

건물면적 (전용면적): 52.19㎡ (약 15.79평)

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 1억 4백만원

매각구분: 토지/건물 일괄매각, 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOO

총채권액 (등기부상): 4억 9천 5백만원 (근저당 3건 + 질권 1건)

경매 신청 채권액: 7억 3천 9백 6십 1만 5천 8백원 (부경양돈협동조합)

특이사항: 공동담보

작성일: 2026-05-28

2. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 부민동1가에 소재하며, "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산지하철 1호선 토성역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 소유권 이전 및 근저당, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리: 2022년 4월 22일 접수된 부경양돈협동조합의 근저당권 (195,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 안철(근저당), 주식회사구덕종합개발(근저당), 양인석(질권), 서부산세무서장(압류)의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"가 기재되어 있습니다.

* 구체적인 지상권의 내용(권리자, 범위, 존속기간 등)은 미상입니다.

* 이 지상권이 본건 매수인이 인수해야 하는 권리인지 여부를 반드시 확인해야 하는 가장 중요한 리스크 요인입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상임.

* 주의: 임대차 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시된 점은 긍정적으로 볼 수 있으나, 임차인과의 명확한 소통 및 확인 절차가 필수적입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부민동 지역은 대학가(동아대학교)와 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

오피스텔 및 근린생활시설이 복합된 건물로, 다양한 업종의 상가 및 사무실 운영이 가능한 환경입니다.

향후 지역 개발 계획 및 대학가 특성을 고려할 때, 상권 활성화 잠재력을 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

교육 환경:

* 본건은 "상대보호구역"으로 지정되어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

편의시설:

* 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의성은 높을 것으로 예상됩니다.

* 동아대학교 부민캠퍼스가 인접하여 관련 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 도로구역, 입체적도로구역 등에 해당하여 건축 및 개발 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 광로3류(폭 40m ~ 50m) 저촉 (2025-10-01 입체적결정)

* 가축사육제한 구역입니다.

지상권의 존재 가능성:

* "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권" 표기는 본건의 가장 큰 불확실성이자 리스크 요인입니다. 지상권의 내용과 인수 여부에 따라 재산권 행사에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

임대차 관계 미상:

* 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

건물 노후도:

* 1991년 사용 승인된 건물로, 약 35년 경과하였습니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

혐오시설:

* 주변 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 주변 환경 변화는 지속적인 모니터링이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 부민동, 동아대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 대학가 상권과 주거지가 혼재된 지역적 이점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 및 '임대차 관계 미상'이라는 중대한 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

특히, 지상권의 구체적인 내용 확인이 본건 투자의 성패를 좌우할 매우 중요한 요소입니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않는다면 투자는 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

입지: 동아대학교 부민캠퍼스 인접으로 인한 비교적 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

접근성: 부산지하철 1호선 토성역 인근으로 대중교통 이용 편리.

소형 면적: 52.19㎡ (약 15.79평)으로 1인 가구나 소규모 사업장 임대에 적합.

9. 예상 입찰가

감정가: 104,000,000원

현 시세 분석:

주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적대의 매물은 대략 1억 1천만원에서 1억 5천만원 사이에서 거래되는 것으로 파악되었습니다.

본건의 감정가는 현재 시장가 대비 다소 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

하지만, 본건은 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이 지상권의 존재 및 내용에 따라 물건의 실질 가치가 크게 변동될 수 있습니다.

따라서, 이러한 불확실성과 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

향후 지상권 등 인수되는 권리의 가치를 면밀히 평가한 후, 감정가 대비 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

(상기 예상 입찰가는 지상권 등 미확인 권리 사항에 대한 면밀한 조사 및 리스크 평가를 전제로 한 보수적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.