나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102095 [2] 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동2가 소재 "동안대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하고, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 토성역시 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층 건내 제3층 제302호 외 8개호로서, 외벽 : 화강석 붙임 등 마감, 창호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지구), 광로3류(폭 40m ~50m)(2025-10-01)(입체적결정)(저촉), 광로3류(폭 40m~50m)(2025-10-01)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 110m, 최고높이 155m))<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로 구역(2025-10-01)<도로법>, 입체적도로구역(2025-10-01)<도로법>, <추가기재>가축사육제한 구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경102095 (2)

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 5층502호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 180,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부경양돈협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

토지지분: 17.43㎡ (약 5.27평)

건물면적: 89.79㎡ (약 27.16평)

건물지분: 89.79㎡ (약 27.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보 (건축물대장 기반)

건물명: 대광오피스텔

주용도: 업무시설 (근린생활시설 포함)

구조: 철근콘크리트구조 (슬래브지붕)

총 층수: 지하 2층, 지상 10층

사용승인일: 1991-08-17

전유부: 5층 502호 (총 54개 호실)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 대광오피스텔 5층 502호로, 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산지하철 1호선 토성역이 인근에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 도로 상황

본건 건물은 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 광로3류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 도로구역, 입체적도로구역, 가축사육제한 구역 등에 속해 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리 사항

말소기준권리는 2022년 04월 18일 접수된 주식회사구덕종합개발의 근저당권(을1, 채권최고액 390,000,000원)이며, 해당 권리를 포함한 대부분의 권리(을2, 을2-1, 갑4, 갑5)는 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 소유권 관련 권리(갑1, 갑2, 갑3)는 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 590,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금은 총 0원이며, 임대관계는 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하여, 임차인과의 명도 협상 시 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 동아대학교 부민캠퍼스 인근에 위치하여 대학 상권의 특성을 나타냅니다. 주위에는 학생 및 교직원을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

4.2. 잠재적 수요

대학가라는 입지적 특성상, 학생, 교직원, 대학 관련 종사자를 대상으로 하는 주거 및 상업 시설 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 중소규모 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 법규를 확인해야 합니다. 동아대학교 부민캠퍼스가 인접해 있습니다.

5.3. 기타 생활 정보

주변 지역은 대학가 및 주거 밀집 지역으로, 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. (개별적인 현장 확인 권장)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 임차인과의 분쟁 또는 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 거주 임차인의 대항력 유무 및 보증금 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후도

1991년 준공된 건물로, 약 35년의 건축 연혁을 가지고 있어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 권리관계 복잡성

다수의 근저당, 압류, 질권 등이 설정되어 있어 권리 관계가 다소 복잡한 편입니다. 그러나 말소기준권리 하의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.4. 토지이용계획 제한

일반상업지역임에도 불구하고 광로3류, 입체적도로구역, 가로구역별 최고높이 제한 등 도시계획상 제약 사항이 존재하여, 향후 활용 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 대학가 배후 수요

동아대학교 부민캠퍼스 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

7.2. 교통 편의성

부산지하철 1호선 토성역 및 다수 버스 노선 이용 편리.

7.3. 상업지역 활용 가능성

일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능한 잠재력 보유.

8. 종합 의견

본건은 동아대학교 인근이라는 탁월한 입지 조건과 대중교통의 편리성을 갖춘 오피스텔입니다. 대학가 배후 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익 창출이 기대되며, 상업지역으로서의 활용 가능성도 높습니다. 다만, 건물 노후도, 복잡한 권리관계, 임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고, 투자 전 철저한 현장 확인 및 추가 분석을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 180,000,000원입니다. 제공된 정보를 바탕으로 한 시세 분석 결과, 본 물건의 면적(89.79㎡) 및 입지 조건을 고려할 때, 유사 부동산의 시장 가치는 약 150,000,000원 ~ 177,000,000원 범위로 추정됩니다. 건물 노후도 및 임대차 불확실성 등의 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라, 예상 입찰가는 171,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 95% 수준입니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.