나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102095 [6] 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동2가 소재 "동안대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하고, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 토성역시 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층 건내 제3층 제302호 외 8개호로서, 외벽 : 화강석 붙임 등 마감, 창호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지구), 광로3류(폭 40m ~50m)(2025-10-01)(입체적결정)(저촉), 광로3류(폭 40m~50m)(2025-10-01)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 110m, 최고높이 155m))<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로 구역(2025-10-01)<도로법>, 입체적도로구역(2025-10-01)<도로법>, <추가기재>가축사육제한 구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102095 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOO

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 7층702호

용도: 오피스텔

건물면적: 75.19㎡ (약 22.75평)

토지면적: 14.60㎡ (약 4.41평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 기타

감정가: 151,000,000원

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 정보 없음

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동2가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 부산지하철 1호선 토성역이 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 부산지하철 1호선 토성역: 도보 이용 가능

* 인근 버스정류장: 다양한 노선 운행 중

2.3. 접근성

남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.4. 주변 시설

* 교육 시설: 동아대학교 부민캠퍼스가 인근에 위치하고 있으며, 경남중학교, 토성초등학교, 아미초등학교 등이 가까이 있습니다.

* 의료 시설: 부산대학교병원이 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

* 생활 편의 시설: 주변에 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

2.5. 혐오시설 유무

주변 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부산 지역의 전반적인 환경혐오시설 집중 지역에 대한 뉴스가 일부 확인되었으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (부경양돈협동조합, 2022-05-09 접수)이 말소기준권리로, 본 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권은 해당 정보 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (주)제이엠씨파트너스김일월

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 10,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-09-11

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 356,000,000원

* 을1 근저당권: 156,000,000원

* 을2 근저당권: 200,000,000원

* 을2-1 근저당권부 채권질권: 200,000,000원 (을2 근저당권 부대 채권질권)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부민동1가는 동아대학교 부민캠퍼스를 중심으로 교육 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다. 또한, 인근에 부산지하철 1호선 토성역이 있어 도심 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 업종 분포

주변에 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 배후 주거 수요를 기반으로 한 다양한 상업시설이 발달할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 위치한 다양한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 제공받을 수 있습니다.

* 이용 가능한 편의 시설: 각종 소규모 음식점, 상점 등이 주변에 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설

동아대학교 부민캠퍼스가 매우 가까우며, 경남중학교, 토성초등학교, 아미초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

5.3. 의료시설

부산대학교병원이 가까이 있어 신속한 의료 서비스를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 일반상업지역, 방화지구

* 광로3류(폭 40m ~50m), 입체적결정, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m, 최고높이 155m)

* 상대보호구역, 도로구역, 입체적도로구역

* 가축사육제한 구역

* 상기 법규들은 건축 및 개발 행위에 제한을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

6.3. 임대차 관련 사항

* 임차인 (주)제이엠씨파트너스김일월의 보증금 및 차임 정보는 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 대항력 유무 및 배당 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. 다만, 제공된 정보상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 명시되어 있어, 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 서구 부민동1가에 위치한 오피스텔로, 부산지하철 1호선 토성역과 동아대학교 부민캠퍼스 인근에 자리하여 교통 및 교육 환경이 양호합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 기본적인 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 인근 지역은 다양한 용도의 건물들이 혼재되어 있어 지역 내에서도 특색 있는 상권 형성이 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 다양한 도시관리계획의 저촉 및 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축이나 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하고 있으며, 이는 본 경매가 채권자들의 권리 실행을 위한 임의경매임을 시사합니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산지하철 1호선 토성역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 학군 및 직주근접: 동아대학교 부민캠퍼스가 인접해 있어 학생 및 교직원 임대 수요가 기대됩니다.

* 주거 및 근린생활시설 혼재: 지역 내 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 시세 조사를 통해 추가적인 가치 상승 여력이 있는지 파악하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세 자료를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건의 현재 시세를 고려한 예상 입찰가는 감정가 151,000,000원 내외로 판단됩니다.

본 물건은 건물면적 75.19㎡ (약 22.75평)이며, 주변 오피스텔 시세를 감안할 때, 151,000,000원 수준의 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

다만, 정확한 예상 입찰가는 낙찰자 결정 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본 물건의 권리 관계 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 권리관계 분석 결과, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 건물 노후도, 관리 상태, 향후 임대 수익률 등을 추가적으로 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

* 최근 실거래가 정보는 제한적이나, 유사 지역의 오피스텔 시세는 3.3㎡당 700만원 ~ 1000만원 수준을 형성하고 있습니다. 이를 감안할 때, 본 물건의 감정가는 시장가와 유사하거나 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

따라서, 현 시세 및 물건 상태를 고려하여 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.