나이스옥션 법원경매 창원 2025타경782 [2] 경상남도 창원시 의창구 북면 외감리 산108 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 외감리 “북창원IC” 남서측 근거리에 소재하며, 본건 주 위는 농경지, 농가주택 등으로 형성된 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 진출입 가능하며 시외곽지에 위치하여 제반 교통사정은 다소 불편 합니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 농경지(휴경지)입니다. 일련번호(2) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 과수원입니다. 일련번호(3) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 과수원입니다. 일련번호(4) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 토지임야입니다. 일련번호(5) : 급경사지대 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다. 일련번호(6) : 급경사지대 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다. 일련번호(7) : 급경사지대 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다. 일련번호(8) : 급경사지대 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 맹지입니다. 일련번호(2) : 맹지입니다. 일련번호(3) : 본건 북동측으로 노폭 약 6m의 도로와 접합니다. 일련번호(4) : 맹지입니다. 일련번호(5) : 맹지입니다. 일련번호(6) : 맹지입니다. 일련번호(7) : 맹지입니다. 일련번호(8) : 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1, 2) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제 한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법> 일련번호(3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한 지역(폐수)<물환경보전법>, 사방지<사방사업법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법> 일련번호(4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설 치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 공장설립승인 지역(1호)<수도법> 일련번호(5~8) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 800m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제 한지역(폐수)<물환경보전법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역 (1호)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

첨부 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 인접한 일단의 토지로 일부 지상에 등산로가 나있고 확인 가능한 분묘(목록5. 지상 2기, 목록5.와6.의 경계지역 3기) 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임. 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부 불분명. 육안으로 식별되지 않는 분묘가 추가 소재할 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경782 (2)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 외감리 산108

용도: 임야

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 산청군농업협동조합 (추정)

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1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 49728.00㎡ (약 15047.46 평)

감정가: 688,707,000 원

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 외감리 “북창원IC” 남서측 근거리에 소재하며, 주변은 농경지, 농가주택 등으로 형성된 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

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2.2. 교통 및 도로

차량 진출입은 가능하나, 시외곽지에 위치하여 제반 교통사정은 다소 불편합니다.

일련번호(1), (2), (4) ~ (8) 토지는 맹지이며, 일련번호(3) 토지는 북동측으로 노폭 약 6m의 도로와 접합니다.

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2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 일련번호(1)은 농경지(휴경지), 일련번호(2), (3)은 과수원, 일련번호(4) ~ (8)은 임야(자연림)로 이용 중입니다.

대부분 완경사지대이나 일부 급경사지대가 포함되어 있으며, 토지 형상은 부정형입니다.

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2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립승인지역(1호) 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당됩니다.

일부 토지에는 사방지, 공익용산지, 보전산지 지정사항이 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부채권 요약

등기부상 주요 권리사항으로는 공유자지분 이전, 소유권 이전, 근저당권, 지상권설정, 가압류, 임의경매개시결정이 기재되어 있으며, 모든 기재된 권리들은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 4,489,805,685 원입니다.

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3.2. 매각 후 소멸되는 권리

근저당권, 지상권, 가압류, 임의경매개시결정 등 등기부상 기재된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

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3.3. 매각 후 인수되는 권리

공시된 내용상 매각 후 인수되는 권리는 없습니다.

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3.4. 임차인 현황

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원으로, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

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4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 임야 위주로 형성된 외곽 지역으로, 일반적인 상업 기능이나 상권 형성은 미미합니다. 인근 편의시설은 농가 주택 및 농업 관련 시설 위주로 분포되어 있습니다.

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5. 생활정보

차량 접근은 가능하나 대중교통 이용 및 생활 편의시설 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

주변은 조용한 농촌 마을 및 자연림 지역입니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 분묘기지권 및 분묘 관련 사항

* 확인 가능한 분묘(목록 5. 지상 2기, 목록 5.와 6. 경계지역 3기)가 소재합니다.

* 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 육안으로 식별되지 않는 분묘가 추가로 소재할 가능성이 있습니다.

* 본건 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 제한받는 가격으로 책정되었습니다.

* 이로 인해 향후 분묘 이장 등에 따른 추가 비용 및 분쟁의 소지가 있습니다.

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6.2. 개발 제한

* 개발제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 추가적인 개발 및 이용 제한 사항이 다수 존재합니다.

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6.3. 맹지 및 경사지

* 본건 토지 중 다수가 맹지로, 단독으로 접근 및 이용이 어렵습니다.

* 일부 급경사지대는 토지 활용도를 저하시킬 수 있습니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 외곽에 위치한 대규모 임야 필지입니다. 현재 토지 이용은 농경지, 과수원, 자연림 등이나, 개발제한구역을 포함한 각종 토지이용 제한으로 인해 개발 행위가 크게 제한됩니다. 가장 큰 리스크 요인은 분묘기지권의 성립 가능성 및 확인된 분묘의 존재로, 이는 현재 감정가에도 반영되어 있습니다. 맹지 및 경사지 등 토지 자체의 물리적 제약 또한 존재합니다.

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8. 투자 포인트

* 대규모 토지로서 향후 규제 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 분묘 관련 사항은 리스크 요인이지만, 해당 부분에 대한 명확한 해결 방안이 있다면 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 현실적으로는 농업적 이용 또는 장기적인 재산 보전 목적의 접근이 필요해 보입니다.

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9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 688,707,000 원이나, 분묘기지권 성립 가능성, 다수의 개발 제한, 맹지 등 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

리스크 부담률 및 낙찰 경쟁 등을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 480,000,000 원 ~ 550,000,000 원 범위 내에서 검토해 볼 것을 권유합니다. (이는 단순 참고용이며, 입찰 시점에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.