나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11887 [4] 경상남도 김해시 대청동 64-6 시티스퀘어 7층704호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 북측 인근에 위치하며 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물내 7층 701,702,703,704호로서, - 외벽 : 복합판넬 및 타일 붙임, 몰탈위 페인팅 등 - 내벽 : 내부 인테리어 등 - 창호 : 새시창호 구조

이용상태

기호(1,2) : 2개호 벽체 구분없이 하나의 사무실로 이용중입니다. 기호(3,4) : 2개호 벽체 구분없이 하나의 상가(노래방)으로 이용중입니다.

설비내역

건물 내 제반 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접토지 등과 평탄하게 조성된 정방형 토지로서, 상업용 건 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 북동측으로 왕복4차선, 북서측 및 남동측으로 폭 약 8미터 내 외의 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지의 토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(2026-01-07), 지구단위계획구역(중심상업) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

본건 기호(1~4)의 집합건축물대장상 용도가 '주점영업'으로 등재되어 있으나, 현황 기 호(1,2)는 '사무실'로 이용중이며, 기호(3,4)는 '노래방'으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타사항 : 기호(1,2) 사무실은 현황 폐업상태로서, 출입문에 관리비 체납내역 및 임대해지공문 등이 붙어 있는바 경매 입찰시 이점 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

목록3.과 벽체 구분없이 노랭방으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경11887 (4) 경상남도 김해시 번화1로76번길 15 (대청동) 시티스퀘어 7층704호 건물에 대한 물건 기본 정보입니다.

본건은 근린상가로 이용 중이며, 감정가는 119,000,000원입니다.

토지 면적은 24.61㎡ (약 7.45평)이며, 건물 면적은 108.71㎡ (약 32.89평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 본 경매는 부동산 임의경매입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO(FS-H2406유동화전문)입니다.

특이사항으로는 유동화물건, 공동담보이며, 목록3호와 벽체 구분 없이 노래방으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 다양한 활동이 이루어지는 지역입니다.

차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

건물은 철골철근콘크리트 구조의 8층 건물이며, 본건은 7층에 위치합니다.

토지는 북동측으로 왕복 4차선, 북서측 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류, 중로1류, 중로3류에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2010년 10월 13일자 수산업협동조합중앙회의 근저당(을8)으로, 이보다 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 사항이 없습니다.

임차인 현황을 분석한 결과, 임차인 박정윤 씨는 보증금 30,000,000원, 차임 1,300,000원이며, 전입일자는 2021년 4월 30일, 확정일자는 2024년 6월 17일, 배당신고일자는 2026년 3월 27일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

권리분석 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약에는 여러 소유권 이전, 근저당, 가압류, 가등기, 압류 내역이 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 특히, 2023년 5월 4일자 소유권이전청구권가등기(갑26)는 박정윤 씨 앞으로 되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 '롯데마트' 인근으로, 대단위 아파트 단지와 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

건물 자체는 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설 및 판매시설 용도로 활용 가능합니다.

본건 704호는 공부상 '주점영업'으로 등재되어 있으나, 현황은 벽체 구분 없이 노래방으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. (기호(3,4)호실의 이용 현황에 해당)

5. 생활정보

주변에 롯데마트가 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

또한, 대규모 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설, 업무시설 등이 인접해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

주변 지역은 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 검색된 정보 상으로는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 공부상 용도(주점영업)와 현황 이용상태(노래방)가 불일치하는 점을 유의해야 합니다. 이는 추후 건축 관련 규제나 민원 발생 시 문제가 될 수 있습니다.

본건(704호)은 다른 호실과 벽체 구분 없이 노래방으로 이용 중이라는 점이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

건물의 일부 호실(1,2호)에서 폐업 상태, 관리비 체납, 임대해지 공문 부착 등의 상황이 확인된 바 있어, 건물 전반의 관리 상태나 재정적 상황에 대한 주의가 필요합니다.

소유권이전청구권가등기(갑26)가 존재하는 점도 확인되었으나, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 대청동의 롯데마트 인근에 위치한 근린상가로, 입지 조건이 양호하고 주변에 다양한 시설이 혼재하여 상업적 가치가 기대되는 물건입니다.

건물 자체는 준수한 상태로 보이나, 공부상 용도와 현황 이용상태의 불일치, 그리고 일부 호실의 특이사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차인 보증금이 없다는 점은 투자 측면에서 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

양호한 입지 조건 및 주변 상권 활성화 가능성.

권리 분석상 인수 부담이 되는 임차 보증금이 없는 점.

다양한 업종으로의 전환 가능성이 있는 근린생활시설 및 판매시설 용도.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 119,000,000원입니다.

인수되는 임차 보증금이 없어 해당 금액에서 추가적인 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건의 최근 거래 사례, 건물 상태 및 향후 임대 수익률 등에 대한 면밀한 추가 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.