나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11887 [2] 경상남도 김해시 대청동 64-6 시티스퀘어 7층702호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 북측 인근에 위치하며 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물내 7층 701,702,703,704호로서, - 외벽 : 복합판넬 및 타일 붙임, 몰탈위 페인팅 등 - 내벽 : 내부 인테리어 등 - 창호 : 새시창호 구조

이용상태

기호(1,2) : 2개호 벽체 구분없이 하나의 사무실로 이용중입니다. 기호(3,4) : 2개호 벽체 구분없이 하나의 상가(노래방)으로 이용중입니다.

설비내역

건물 내 제반 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접토지 등과 평탄하게 조성된 정방형 토지로서, 상업용 건 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 북동측으로 왕복4차선, 북서측 및 남동측으로 폭 약 8미터 내 외의 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지의 토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(2026-01-07), 지구단위계획구역(중심상업) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

본건 기호(1~4)의 집합건축물대장상 용도가 '주점영업'으로 등재되어 있으나, 현황 기 호(1,2)는 '사무실'로 이용중이며, 기호(3,4)는 '노래방'으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타사항 : 기호(1,2) 사무실은 현황 폐업상태로서, 출입문에 관리비 체납내역 및 임대해지공문 등이 붙어 있는바 경매 입찰시 이점 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 주점영업이나 목록1.와 벽체 구분없이 하나의 상가(사무실)로 이용 중이며 현황 폐업상태로 출입문에 관리비 체납내역 등이 붙어 있는바 입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11887 (2)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에프에스에이치2406유동화전문

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특수 물건 정보: 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 김해시 대청동 64-6, 시티스퀘어 7층 702호

* 건물 구조: 철골철근콘크리트조, 8층 건물 중 7층

* 집합건축물대장상 용도: 주점영업

* 현황 용도: 사무실 (701, 702호)

* 건축물 표제부 요약: 제1종근린생활시설 / 제1,2종근린생활시설/판매시설, 구조: 철골철근콘크리트구조, 총 층수: 8층, 사용승인일: 2003-04-17.

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 207,000,000원

* 토지 면적: 39.25㎡ (11.87평)

* 건물 면적: 173.42㎡ (52.46평)

1.4. 매각 조건

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 참고: 집합건축물대장상 용도와 현황 용도 상이. 현황 폐업 상태.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 북측 인근에 위치하며 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 주변: 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 접근 용이하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

* 접근 도로: 대지권의 목적인 토지의 북동측으로 왕복 4차선, 북서측 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(2026-01-07), 지구단위계획구역(중심상업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을8 근저당 (수산업협동조합중앙회, 364,000,000원, 2010-10-13 접수).

* 이 말소기준권리 이후의 모든 권리(압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 364,000,000원.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 사업일자: 2013-05-08

* 대항력: 없음 (전입/사업자 등록일보다 앞선 권리가 없으며, 확정일자/배당신고일 없음)

* 주의: 보증금 및 차임은 확인되었으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권뿐이며, 관련 명세는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

* 건물명: 시티스퀘어

* 총 층수: 8층

* 본건 위치: 7층 702호 (집합건축물대장상 용도: 주점영업 / 현황: 사무실)

* 건물 이용 상세: 본건을 포함한 701, 702호는 벽체 구분 없이 하나의 사무실로 이용 중입니다. (703, 704호는 노래방으로 이용 중)

* 현황: 현황 폐업 상태로 관리비 체납 내역 등 부착.

4.2. 주변 상권

* 본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 북측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 유동인구 및 소비 잠재력이 풍부한 지역입니다. '롯데마트' 인근에 위치하여 쇼핑 등 편의시설 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 쇼핑: 롯데마트 인근 위치.

* 기타: 주변 상업 지구 내 다양한 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 이용 가능.

5.2. 주거 환경

* 본 건은 근린상가로 직접적인 주거 시설은 아니나, 인근 대단위 아파트 단지로 인해 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 현황

* 집합건축물대장상 용도('주점영업')와 현황 용도('사무실')가 상이하여, 향후 용도 변경 또는 원상 복구 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 701, 702호가 벽체 없이 하나의 사무실로 이용 중이라는 점을 고려하여 입찰 전 현장 조사 필수.

6.2. 관리비 체납

* 현황 폐업 상태이며 출입문에 관리비 체납 내역 등이 부착되어 있어, 입찰 전 반드시 관리사무소에 미납 관리비 총액을 확인해야 합니다. (체납 관리비는 낙찰자가 인수할 수도 있음)

6.3. 혐오시설 여부

* 외부 검색 결과, 본건 주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (위락시설, 숙박시설 등이 혼재된 상업지역 특성상 일부 유흥업소 등이 존재할 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 김해시 대청동 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 롯데마트 인근의 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대규모 아파트 단지와 상업, 업무 시설이 혼재되어 있어 잠재적 수요가 기대됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도 차이, 폐업 상태 및 관리비 체납 등의 문제점이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인은 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 접근성과 주변 상권의 활성화 가능성.

* 중심상업지역 내 위치하여 향후 지역 발전 잠재력 보유.

* 명확한 말소기준권리 하에 권리관계가 비교적 명확함 (단, 현황과의 차이점 확인 필요).

* 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 207,000,000원

낙찰가 산정 시 고려사항:

* 현재 임차인의 보증금 및 차임 정보 확인되었으나, 대항력은 없어 인수 보증금은 0원입니다.

* 공부와의 차이, 현황 폐업 및 관리비 체납 문제로 인한 명도/정리 비용 고려.

* 향후 예상되는 임대 수익률 및 시세 변동 추이 분석 필요.

* 유동화 물건 및 공동담보 물건의 특성 고려.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 고려사항들을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다. 명도 및 내부 정리 비용, 예상 수익률 등을 감안하여 본건의 적정 가치를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.