나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11887 [3] 경상남도 김해시 대청동 64-6 시티스퀘어 7층703호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 북측 인근에 위치하며 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물내 7층 701,702,703,704호로서, - 외벽 : 복합판넬 및 타일 붙임, 몰탈위 페인팅 등 - 내벽 : 내부 인테리어 등 - 창호 : 새시창호 구조

이용상태

기호(1,2) : 2개호 벽체 구분없이 하나의 사무실로 이용중입니다. 기호(3,4) : 2개호 벽체 구분없이 하나의 상가(노래방)으로 이용중입니다.

설비내역

건물 내 제반 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접토지 등과 평탄하게 조성된 정방형 토지로서, 상업용 건 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 북동측으로 왕복4차선, 북서측 및 남동측으로 폭 약 8미터 내 외의 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지의 토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(2026-01-07), 지구단위계획구역(중심상업) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

본건 기호(1~4)의 집합건축물대장상 용도가 '주점영업'으로 등재되어 있으나, 현황 기 호(1,2)는 '사무실'로 이용중이며, 기호(3,4)는 '노래방'으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타사항 : 기호(1,2) 사무실은 현황 폐업상태로서, 출입문에 관리비 체납내역 및 임대해지공문 등이 붙어 있는바 경매 입찰시 이점 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

목록4.와 벽체 구분없이 노래방으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보:

사건번호: 창원지방법원 2025타경11887 (3)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 64-6 시티스퀘어 7층703호

용도: 근린상가

감정가: 145,000,000원

토지면적: 27.48㎡ (약 8.31평)

건물면적: 121.38㎡ (약 36.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 상업 활동 및 주거 생활이 활발한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통수단의 운행 횟수와 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 북동측으로는 왕복 4차선 도로, 북서측 및 남동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2010년 10월 13일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을8, 금364,000,000원)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위로 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 2023년 5월 4일 접수된 박정윤 명의의 소유권이전청구권가등기(갑26)는 말소되지 않는 권리로 확인됩니다. 이는 향후 소유권과 관련하여 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

박정윤 임차인은 2021년 4월 30일 전입(사업자)하였고, 보증금 30,000,000원, 차임 1,300,000원입니다. 확정일자는 2024년 6월 17일이며, 배당신고일자는 2026년 3월 27일입니다. 본 건 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 임차인 박정윤

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-30

* 확정일자: 2024-06-17

* 배당신고일자: 2026-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 김해시의 중심상업지역 내에 위치하며, 대규모 아파트 단지와 인접하여 배후 수요가 풍부합니다. '롯데마트' 북측에 위치하여 유동인구가 많고, 다양한 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

건축물대장상 용도는 '주점영업'으로 등재되어 있으나, 현황은 703호(및 704호)가 벽체 구분 없이 '노래방'으로 이용 중입니다. (701호, 702호는 벽체 구분 없이 '사무실'로 이용 중). 이는 공부와의 차이가 존재하며, 실제 이용 현황에 따른 명도 및 이용 계획 수립 시 고려해야 할 부분입니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 롯데마트와 같은 대형 편의시설이 있으며, 대규모 아파트 단지들이 인접하여 주거 편의성이 높습니다. 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 편리합니다. 교통이 양호하여 김해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소유권이전청구권가등기(갑26, 박정윤): 말소되지 않는 권리로, 매수 후 소유권 분쟁의 소지가 있습니다. 가등기권자의 본등기 실행 여부 및 이에 따른 법적 절차 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 공부와의 차이 및 현황 이용: 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 현황(노래방, 사무실)이 상이합니다. 또한, 목록4호와 벽체 구분 없이 노래방으로 이용 중이라는 점은 추후 원상복구 또는 용도 변경 시 추가적인 비용이나 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 유동화물건, 공동담보: 채권의 유동화 및 공동담보 설정은 채권 구조의 복잡성을 시사할 수 있으나, 등기부상 말소기준 권리를 기준으로 소멸되는 권리관계는 명확합니다.

* 기타사항: 기호(1,2) 사무실의 경우 폐업 상태이며 관리비 체납 내역 및 임대해지 공문 등이 출입문에 부착되어 있어, 건물 관리나 이전 임차인과의 관계에서 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용 파악은 어렵습니다. (현재 정보로는 지상권의 존재 여부 및 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

혐오시설 관련: 주변 지역 검색 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김해시 대청동의 상업 중심지에 위치하며, 아파트 단지와 상업시설이 밀집하여 잠재적 수요가 높은 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 하지만, 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기라는 중대한 법적 리스크가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 법률 검토와 소요 비용 산정이 필수적입니다. 또한, 공부와의 차이 및 현재 이용 상태 등도 매각 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: '롯데마트' 인근 상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 상업용 건물의 잠재력: 중심상업지역 내 위치하여 상업용 부동산으로서의 가치가 있습니다.

* 전용면적 대비 넓은 건물 면적: 121.38㎡의 건물 면적은 다양한 업종의 상가 운영에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 시장 동향, 유사 물건 시세, 본건의 현황, 권리관계, 그리고 본 보고서에서 언급된 잠재적 리스크(특히 소유권이전청구권가등기) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가는 145,000,000원이며, 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사와 권리관계 분석이 추가적으로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.