나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10199 [1] 경상남도 김해시 대청동 280-14 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명감정 · 평가일 2026.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 김해시 대청동 소재 '김해서부경찰서' 서측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 상가혼용지대로서 다가구주택 및 근린생활시설 등이 위치하고 있어 제반 주위환경 은 보통시됨.

교통상황

본건 토지까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 평지의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태

본건 토지는 서측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(단독), 지구단위계획구역(장유 지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외건물이 소재하여 개략적인 실측면적에 의거 원가법으로 감정평가하 였으며, 본건 토지는 이에 구애됨이 없이 감정평가하되, 제시외건물로 인하여 영향받는 토지 가격을 감정평가명세표 비고란에 별도로 기재하였는 바, 경매 진행시 제시외건물의 소유권관 계 및 일괄처분 여부 등을 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물로서, - 외벽: 석재판붙임 및 스톤코트 등. - 내벽 및 천정: 벽지마감 등. - 바닥: 장판지깔기마감 등. - 창호: 샷시창구조임.

이용상태

공부상 단독주택(2층,3층) 및 근린생활시설(1층)이나, 현황 단독주택(다가구주택)으로 이용 중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

전술 '토지 감정평가요항표', '(6)제시목록 외의 물건' 참조.

공부와의 차이

본건 건물 1층 일부는 '일반건축물대장'상 '소매점'으로 등재되어 있으나, 현황 '다가구주택' 으로 이용중인 것으로 조사되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: ①본건 건물의 소재지는 제시목록상 '경상남도 김해시 장유면 대청리 280-14'로 기 재되어 있으나, 행정구역 명칭변경으로 '경상남도 김해시 대청동 280-14' 지상에 소재하는 바, 경매진행시 참고하시기 바람. ②본건 건물은 '일반건축물대장'상 '위반건축물'로 등재되어 있는 바, 경매진행시 참고하시기 바람. ③본건 건물 3층 일부에 '다락'이 소재하는 것으로 조사되어 이를 건물에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바람. ④본건 건물 옥상에 태양광설비가 설치되어있어 제반 현상 및 관리상태 등을 참작하 여 원가법으로 감정평가하였는 바, 경매 진행시 소유권관계 및 일괄처분 여부, 정 상작동 여부 등을 재확인하시기 바람. ⑤본건 건물의 일부는 현장 방문시 폐문부재 상태 등으로 인하여 대상물건의 내부상 태 등을 확인할 수 없었는 바, 일반건축물대장 및 관련공부, 외부관찰, 탐문조사 등에 의한 통상적인 상태에 의거하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 재확인 하 시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 옥상 태양광설비 매각 포함. 목록2. 행정구역 명칭변경으로 김해시 대청동 280-14 지상에 소재하며 집합건축물대장상 위반건축물표시되어 있음(관할관청에 별도 확인 요함). 목록2. 1층 일부는 일반건축물대장상 ‘소매점’이나 현황 ‘다가구주택’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 창원지방법원 2026타경10199 (1) 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 서창원농업협동조합입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경상남도 김해시 대청동 280-14이며, 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물 용도는 다가구주택입니다.

토지면적은 202.10㎡ (약 61.13평)이며, 건물면적은 337.17㎡ (약 102.00평)입니다.

제시외 건물 면적은 32.70㎡입니다.

건물에는 제시외 건물 및 옥상 태양광 설비가 매각에 포함됩니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 681,040,600원입니다.

토지면적 202.10㎡ (약 61.13평), 건물면적 337.17㎡ (약 102.00평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '김해서부경찰서' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 주택 및 상가 혼용 지대로서 다가구주택과 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 토지는 차량 접근이 가능하며, 서측으로 소로와 접하고 있습니다.

대중교통 이용 편의성 및 차량 통행을 고려할 때, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

또한, 인근에 장유 IC가 있어 광역 교통망 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 을1 근저당권(122,200,000원, 내서농업협동조합)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 소유권이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 등의 권리들은 모두 말소(정리)될 예정입니다.

건물 등기부상 을1 근저당권(122,200,000원, 내서농업협동조합)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 소유권보존, 근저당권, 전세권, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등의 권리들도 모두 말소(정리)될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 323,000,000원, 건물 518,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 가장 선순위 근저당권인 내서농업협동조합의 근저당권(접수일자 2011.12.30, 금액 122,200,000원)이 말소기준권리입니다.

따라서, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

모든 근저당권, 가압류, 전세권, 임차권 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 분석 (대항력 유무)

제공된 임차인 현황에 따르면, 모든 임차인의 '대항력'은 없는 것으로 분석됩니다.

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입/확정 2024.12.05, 배당 2026.02.24, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2022.04.19, 확정 없음, 배당 2026.04.22, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2018.04.23, 확정 없음, 배당 2026.05.13, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2025.10.14, 확정 2022.03.15, 배당 2025.11.03, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022.01.19, 확정 2022.03.15, 배당 2026.03.04, 대항력 없음.

* 배 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.08.22, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

* 양 : 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정 2025.07.21, 배당 2026.03.27, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.10.27, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 120,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2021.08.31, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.03.17, 확정 없음, 배당 2026.05.20, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 김해시 대청동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 다가구주택 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

김해서부경찰서가 인근에 위치하여 치안이 양호한 편이며, 주거 편의성이 높은 지역으로 판단됩니다.

장유지구 개발 계획 구역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 김해서부경찰서가 있으며, 상가 혼용 지대이므로 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

구체적인 편의시설 현황은 현장 방문 또는 별도 조사가 필요합니다.

5.2. 학교 및 공공기관

본 물건의 정확한 학군 정보는 제공되지 않았으나, 일반 주거 지역에 속하므로 인근에 초, 중, 고등학교가 있을 것으로 예상됩니다.

김해서부경찰서 외 인근 공공기관 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물 여부

본건 건물은 집합건축물대장상 '위반건축물'로 표시되어 있습니다. 이는 건축 관련 법규 위반 사항이 있음을 의미하며, 철거, 사용 중지, 이행 강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있습니다. 관할 관청에 반드시 확인이 필요하며, 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 용도 불일치

건축물대장상 1층 일부는 '소매점'으로 등재되어 있으나, 현황은 '다가구주택'으로 이용 중입니다. 이 또한 불법 용도 변경에 해당할 수 있어, 이행 강제금 부과 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있습니다.

6.3. 내부 상태 미확인

현장 방문 시 폐문부재 등으로 인해 건물의 일부 내부 상태를 확인할 수 없었으며, 통상적인 상태에 의거하여 감정평가되었습니다. 실제 내부 상태는 상이할 수 있으며, 수리 또는 보수 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 및 설비

옥상 태양광 설비 및 제시외 건물은 매각에 포함되나, 소유권 관계 및 정상 작동 여부, 유지보수 상태 등을 경매 진행 시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 대청동에 위치한 다가구주택으로, 토지 및 건물 면적 대비 감정가가 적절하게 산정된 것으로 보입니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

그러나 '위반건축물' 표기 및 1층 용도 불일치 문제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관할 관청에 관련 내용을 상세히 확인하고 예상되는 추가 비용을 산정해야 합니다.

건물 일부 내부 상태 미확인 등도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담금이 없습니다.

* 주거 및 상가 혼용 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 장유 IC 접근성이 좋습니다.

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

* 토지 및 건물 면적이 비교적 넓어 활용도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 681,040,600원입니다.

권리상 인수되는 권리 및 보증금이 없으며, 임차인으로 인한 명도 부담도 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 위반건축물 및 용도 불일치 문제로 인한 행정 처분 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 대비 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로 산정 시, 약 510,000,000원 ~ 578,000,000원 사이에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (예상 입찰가 범위는 시장 상황 및 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.