나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10172 [2] 경상남도 김해시 삼방동 29-25 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정암감정 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호2 토지는 경상남도 김해시 삼방동 소재‘신어초등학교’남동측 인근에 위치하고 있 으며, 주변은 근린생활시설, 주상용건물, 중,소규모의 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단 등을 고려시 전 반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 왕복4차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 중로2류(폭 20m∼25m)(1-4호선)(접합), 가축사육 제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환 경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3. 일반철골구조 슬라브지붕 단층건으로, 외 벽: 징크판넬 및 샌드위치판넬마감 등, 내 벽: 벽지 및 타일, 치장합판 등 개별인테리어마감 등, 천 정: 타일 및 세멘마감 등, 창 호: 새시창 및 강화유리구조임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적및건물개황도' 등 참조 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1은 경상남도 김해시 부원동 소재 "부산김해경전철 부원역" 남측 인근에 위치하는 부원역푸르지오 102동 23층 2304호(집합건축물대장상 전체면적: 258.557㎡, 통칭 183.95㎡형 )로서 주변은 아파트단지, 호텔 및 판매시설, 업무시설, 근린생활시설, 나지, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하고, 인근에 주간선도로 및 부산김해경전철(부원역). 버스정류 장이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건 내 23층 2304호로서, 거실 및 방 등 발코니 확장시공된 것으로 탐문조사되며, 외 벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅마감, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창 호: 새시창구조임.

이용상태

아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 방4, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 화재설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강 기설비, 공동현관설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형의 평지로서 '공동주택(아파트)' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북측으로 광로2류에 접하고, 동측으로 중로2류 및 남측으로 중로1류에 각각 접하며, 서측으로 소로1류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 도시지역, 일반상업지역(2011-01-27), 지구단위계획구역(2013- 08-13), 광로2류(폭 50m∼70m)(접합), 소로1류(폭 10m∼12m)(2014-02-28)(접합), 중로1류(폭 20m∼25m)(중로1-37호선)(접합), 중로2류(폭 15m∼20m)(접합), 하수도(저촉), 가축사육제한 구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문 화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상임. 나. 기 타: 본건은 현장방문시 폐문부재 및 시건장치로 인하여 관련공부상 건축물현황도 및 인접한 동유형·유사형 건물의 내부구조, 인근주민 등 탐문사항, 외부관찰사항 등을 참 고하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매입찰시 내부구조 및 이용상태, 내부 하자 여부 등은 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10172 (2)

소재지: 경상남도 김해시 삼방동 29-25

용도: 근린시설

감정가: 874,956,320원

토지면적: 346.40㎡ (약 104.8평)

건물면적: 181.44㎡ (약 54.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부경양돈협동조합 (추정)

특이사항: 일괄매각. 건물 제시외면적 7.20㎡ (약 2.2평) 포함.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 '신어초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 주상용 건물, 중소규모 공동주택 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 남서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

인근 대중교통 이용 편의성 등을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 1월 19일 접수된 부경양돈협동조합의 근저당권입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 이하 접수된 모든 권리(소유권 이전, 공유자 지분 이전, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인은 등기부상 권리 인수 부담이 없습니다.

토지 등기부채권 총액은 871,967,391원이며, 건물 등기부채권 총액도 동일하게 871,967,391원입니다.

경매 신청 채권액은 1,495,822,393원입니다.

4. 상권분석

건물의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.

해당 물건이 위치한 삼방동 일대는 신어초등학교를 중심으로 주거 및 근린 상업시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 다양한 상업용 건물들이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역으로, 근린생활시설의 입지가 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

단지 인근에 신어초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변은 주거지와 상업시설이 혼합되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 제시외면적: 공부상 면적 외에 7.20㎡(약 2.2평)의 제시외 건물이 존재하며, 일괄매각 대상에 포함되므로 현장 확인 및 명도 처리가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 가축사육 제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 속해 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 상태: 건물은 일반철골구조 슬라브지붕 단층 건물이며, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있습니다. 실제 내부 구조, 이용상태, 하자 여부 등은 현장 방문 시 폐문부재로 인해 정확한 확인이 어려웠으므로, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임대관계: 임대 관계는 미상으로, 현재 임차인이 있을 경우 명도 협상이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 보증금 반환 채무는 인수하지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 매우 깨끗한 물건으로, 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

제시외 건물 존재, 건축물 대장상 용도와 실제 이용 상태의 차이, 건물 내부 상태 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

제1종일반주거지역 내에 위치한 근린생활시설 건물로, 안정적인 임대 수익 또는 직접 사용을 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수하는 부담이 전혀 없습니다.

* 일반음식점으로 사용 가능한 근린생활시설 용도로, 지역 내 수요를 기반으로 한 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

* 접근성이 양호한 도로와 인접해 있어 물류 이동이나 고객 방문에 유리할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함 일괄매각 대상이므로, 이를 활용한 가치 증대 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 주변 시세, 건물 상태, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 예상 입찰가는 실질적인 투자 비용에 해당합니다.

감정가 874,956,320원 및 등기부상 총 채권액 871,967,391원 등을 참고하여, 향후 시장 조사 및 전문가 컨설팅을 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.