나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경311 [2] 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서초구 서초동 소재, ‘지하철역 3호선 남부터미널역’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(근린생활시설 및 다세대주택)으로 주위는 주택, 근린생활시설 등이 분포하는 주상지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

일련번호 1.
근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 2.
다세대주택으로 이용중임.

인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물 내 제지2층 제비201호 및 제2층 제202호로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등
창 호 : PVC 샷시 등임.

이용상태

일련번호 1.
근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 2.
다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경311 (2)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1 2층202호

용도: 다세대주택, 제1종근린생활시설

감정가: 1,420,000,000원 (14억 2천만원)

토지면적: 38.14㎡ (약 11.54평)

토지지분: 38.14㎡ (약 11.54평)

건물면적: 55.56㎡ (약 16.81평)

건물지분: 55.56㎡ (약 16.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 서초구 서초동에 위치하며, 지하철 3호선 남부터미널역에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 주택과 근린생활시설이 혼재된 주상지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통 상황 또한 양호합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제1종전용주거지역에 해당하며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역과 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 7일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

이하 후순위 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 4,364,000,000원입니다.

채권자로는 장흥군수산업협동조합 등이 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 상세 내용은 제공되지 않아 추가적인 현장 조사 및 등기부 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 하 (성함 마스킹)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,200,000원

* 전입/확정일자: 2023년 9월 22일

* 배당신고일자: 2025년 3월 20일

* 대항력: 없음 (본 건 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 주택 및 근린생활시설이 분포하는 서초동 주상지대에 위치하며, 인근의 대중교통 이용 편의성 등을 고려할 때 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

최근 주변 매매 정보 분석:

* 명덕빌라 (서초동 1507-40): 2002년 건축, 54.13㎡ (약 16.37평), 3층, 2026년 5월 5일 매매가 1,140,000,000원 (11억 4천만원). 평당 가격 약 6,960만원.

* 경성 (서초동 1520-1): 1980년 건축, 56.89㎡ (약 17.21평), 2층, 2026년 5월 1일 매매가 800,000,000원 (8억원). 평당 가격 약 4,650만원.

* 유니빌 (서초동 1523-8): 1995년 건축, 31.68㎡ (약 9.59평), 2층, 2026년 5월 4일 매매가 480,000,000원 (4억 8천만원). 평당 가격 약 5,000만원.

본 건은 건물면적 55.56㎡ (약 16.81평)이며, 건축년도는 2002년으로 명덕빌라와 유사합니다.

최근 매매가를 고려했을 때, 명덕빌라의 거래 사례(54.13㎡, 11.4억)와 비교하면 평당 약 2,106만원의 가격을 형성하고 있습니다.

이를 본 건의 면적(55.56㎡)에 적용 시, 약 1,170,537,600원 (약 11억 7천만원)의 시세로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 1,420,000,000원 (14억 2천만원)으로, 최근 실거래가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통으로는 지하철 3호선 남부터미널역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주상지대에 위치하여 상업시설 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

건축물 정보에 따르면, 해당 건물에는 승강기 설비가 갖추어져 있어 고층 이용에 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 공동담보로 진행되는 건으로, 다른 담보물건의 낙찰 여부에 따라 본 건의 매각 진행 상황에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지 이용 계획상 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역에 해당하여 건축물 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 수도권정비계획법상 과밀억제권역으로 해당되어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하나, 구체적인 내용 파악을 위해 추가적인 현장 조사 및 등기부 확인이 필요합니다.

제공된 정보 내에서 혐오시설은 확인되지 않았으나, 정확한 정보는 현장 답사를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 역세권에 위치하며 건물 상태도 비교적 양호한 편으로, 주거 및 근린생활시설 용도로 활용 가치가 있습니다.

하지만, 높은 채무 총액과 공동담보 물건이라는 점, 그리고 대공방어협조구역 및 과밀억제권역에 속해 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 그 내용 또한 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

감정가는 최근 실거래가 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 남부터미널역 초역세권 입지로 교통이 매우 편리합니다.

* 주거 및 근린생활시설 복합 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 건물 내부에 승강기 설비가 갖추어져 있어 이용 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,420,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적 및 건축년도의 명덕빌라(54.13㎡, 2002년식)의 거래가가 1,140,000,000원임을 고려할 때, 본 건의 시세는 약 11억 7천만원 내외로 추정됩니다.

감정가는 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단되며, 인수되는 보증금이 없는 점과 채무 총액이 높은 점을 감안할 때, 입찰 경쟁 정도에 따라 유찰 가능성도 있습니다.

현재로서는 감정가 이하, 대략 1,250,000,000원 (12억 5천만원)에서 1,350,000,000원 (13억 5천만원) 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 그 내용에 대한 정확한 파악 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.