나이스옥션 법원경매 여주 2024타경41661 [1] 경기도 이천시 신둔면 소정리 92-21 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 종일감정 · 평가일 2026.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 신둔면 소정리 소재로서 "소정리마을회관" 북서측 인근에 위치하는바 인근은 도시녹지지역내 주거지, 농경지 등이 소재하는 지대로서 주위환경 및 생활편의시설 등에의 접근성은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선도로에 버스정류장 등이 소재하는바 전체적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 대체로 평탄한 토지로서 지목 전, 현황 전(제시외수목 등 식재) 및 제시외건물 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태

세로(가)의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 소로2류저촉, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역.

제시목록 외의 물건

의견란 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 지상 소재 제시외 수목(ㄱ): 1식(소나무 및 유실수 등 약 20주 내외이고 개략적인 범위는 약 80㎡ 내외임) 매각에 포함(감정평가서 참조).
2. 지상 소재 제시외 건물(ㄴ, 철파이프구조 단층, 면적 약 16㎡임) 및 제시외 건물(ㄷ, 철파이프구조 단층, 면적 약 12㎡임)은 이동이 비교적 가능한 것으로 보고되나 제시외 건물(ㄴ)은 본건 토지 지상 일부 및 연접한 92-16 토지와, 제시외 건물(ㄷ)은 본건 토지 지상 일부와 연접한 92-22 토지와 양지상에 걸쳐 위치하고 있음(감정평가서 참조). 지상 소재 제시외 건물(ㄴ, ㄷ)은 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시외 건물(ㄴ, ㄷ) 소재로 인하여 제한 받는 가격임.
3. 지상 소재 이동식 화장실, 소규모 계사는 매각에서 제외함.
4. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

여주지원 2024타경41661 (1)

1.2. 소재지

경기도 이천시 신둔면 소정리 92-21

1.3. 용도

농지 (전)

1.4. 감정가

1억 5,890만 8천원

1.5. 토지면적

326. 00㎡ (약 98.62평)

1.6. 건물면적

0㎡

1.7. 매각대상

토지 매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

서인천농업협동조합 (본건 임의경매 개시결정 채권자)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

"소정리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 도시녹지지역 내 주거지와 농경지가 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준이며, 생활 편의시설 접근성 또한 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 토지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전체적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 토지는 세로(가)의 포장도로와 연결되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류 저촉, 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한 지역, 자연보전권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건 등기부상 말소기준권리는 2016년 6월 27일 접수된 서인천농업협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

등기부상 확인되는 소유권이전, 근저당권, 소유권이전청구권가등기, 가압류, 임의경매, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각에서 제외되는 제시외 건물(ㄴ, ㄷ)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있어, 해당 법정지상권 성립 시 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 도시녹지지역 내 농경지 및 주거지가 혼재된 지역에 위치하여, 상업적인 활동보다는 주거 및 농업 활동에 적합한 환경입니다. 인근 마을회관을 통한 기본적인 지역 커뮤니티 활동이 가능하며, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

주변 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로, 기본적인 생활 영위에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다. 차량 이용 시 이천 시내 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 농지(전)이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 관련 요건을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 제시외 물건 관련

* 지상 수목(ㄱ)은 매각에 포함되나, 감정평가서에 명시된 개략적인 범위(약 80㎡)를 확인해야 합니다.

* 지상 건물(ㄴ, 약 16㎡, 철파이프구조) 및 건물(ㄷ, 약 12㎡, 철파이프구조)은 매각에서 제외됩니다. 다만, 이들 건물이 본건 토지 일부 및 인접 토지(92-16, 92-22)에 걸쳐 있어 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

* 이동식 화장실 및 소규모 계사는 매각에서 제외됩니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

도시지역, 자연녹지지역 외에 소로2류 저촉, 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한 지역, 자연보전권역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대관계 미상

현재 임대 관계가 파악되지 않았습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있어 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 이에 대한 확인은 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 신둔면에 위치한 토지(농지, 전)로, 감정가는 1억 5,890만 8천원, 면적은 326.00㎡ (약 98.62평)입니다. 주거지와 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 대중교통 및 차량 접근성은 보통 수준입니다.

본건의 가장 큰 특징이자 주의사항은 농지취득자격증명이 필수적으로 요구된다는 점이며, 매각 제외된 제시외 건물(ㄴ, ㄷ)과 관련된 법정지상권 성립 여부 불분명으로 인한 잠재적 리스크를 신중히 검토해야 합니다. 또한, 자연녹지지역 등 각종 토지이용계획상 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 이천시 지역 내 자연녹지지역의 토지로서, 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 가능성을 고려한 장기적 관점에서의 투자가 가능합니다.

* 토지 면적이 비교적 작아 개인의 소규모 농지 활용 또는 투자 목적으로 접근하기 용이합니다.

* 등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리가 정리될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 본 물건에 대한 철저한 현장 조사, 주변 시세 분석, 농지취득 관련 법규 및 실제 취득 가능 여부, 제시외 건물 관련 법정지상권 성립 여부 등에 대한 종합적인 분석을 통해 결정해야 합니다.

최저매각가격이 제시외 건물(ㄴ, ㄷ) 소재로 인해 제한받는 가격임을 감안할 때, 최소한의 입찰가는 최저매각가격 이상에서 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.