나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6125 [2] 경기도 양평군 양서면 복포리 214-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름감정 · 평가일 2024.11.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 복포리 소재 <복포2리마을회관> 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 단독주택, 창고, 농경지 및 자연림 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 대체로 차량출입 가능하며 인근지역의 버스정류장과의 거리 등 감안시 대중교통 수단이용은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

1) 기호 1,2 : 각각 부정형의 토지로 인접도로 대비 대체로 완경사진 주거나지로 이용중임.

2) 기호 3 : 부정형의 토지로 인접도로 대비 대체로 완경사진 도로로 이용중임.

3) 기호 4 : 부정형의 토지로 인접도로 대비 대체로 평탄한 농경지로 이용중임.

인접 도로상태

1) 기호 1,2 : 본건 동측으로 노폭 약 3-4 미터 내외의 현황도로에 접함.

2) 기호 3 : 본건 도로포함하여 본건 북동측으로 노폭 약 3-4 미터 내외의 현황도로에 접함.

3) 기호 4 : 본건 북측으로 노폭 약 3-4 미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,4)
계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법> , 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

기호2)
계획관리지역(계획관리지역), 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

기호3)
계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법> , 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호 3 토지의 경우 공부상지목은 "대"이나 현황 "도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경6125 (2)

* 소재지: 경기도 양평군 양서면 복포리 214-3

* 용도: 전

* 감정가: 374,437,000 원

* 토지면적: 1043.00 ㎡ (약 315.5 평)

* 토지제시외면적: 0.00 ㎡

* 건물면적: 0.00 ㎡

* 건물제시외면적: 0.00 ㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 양평군 양서면 복포리 소재 <복포2리마을회관> 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 창고, 농경지 및 자연림 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 차량 접근은 대체로 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 양서면 지역은 두물머리, 세미원 등 유명 관광지가 인접하여 자연 경관이 수려하고 관광객의 발길이 잦은 곳입니다.

* 인근에 조경석, 디딤석 전문 업체 등이 있어 관련 상업 활동이 일부 이루어지고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약에 따르면, 채권 최고액 540,000,000원의 서울축산업협동조합 근저당권(을11)이 말소기준권리입니다.

* 본 경매는 서울축산업협동조합의 신청(갑12)에 의한 임의경매입니다.

* 근저당권 외 소유권이전청구권가등기, 소유권이전 등기가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 완료 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차인은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 지역과는 거리가 있습니다.

* 인근 관광지(두물머리, 세미원 등) 방문객을 대상으로 하는 일부 소규모 상권이 형성되어 있을 수 있습니다.

* 조경 관련 업체들이 위치해 있어, 해당 분야의 수요를 충족시키는 역할을 할 수 있습니다.

* 전반적으로 농업 및 전원생활 관련 특성이 강하며, 상업적 가치는 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건 소재지는 경기도 양평군 양서면 복포리로, 비교적 한적한 전원 지역에 속합니다.

* 인근에 복포2리 마을회관이 위치하여 지역 커뮤니티 시설에 대한 접근성이 있습니다.

* 양서면 지역은 자연 친화적인 환경을 바탕으로 다양한 레저 및 문화 시설(세미원, 황순원 문학촌 등)이 있어 여가 활동에 유리합니다.

* 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 양평읍내 등 중심지로 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가합니다. 이는 경매 참가 시 가장 중요한 확인 사항입니다.

* 토지 이용 계획상 다음과 같은 각종 제한 구역에 해당하여 개발 및 이용에 제약이 따릅니다.

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (일부 제한 구역 220m, 모든 축종)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역 (2016-12-09, 수도법 시행령 제14조의3제1호)

* 하수처리구역 (양평하수처리구역)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* (한강)수변구역

* 수질보전특별대책지역 (1권역)

* 공부상 지목과 현황이 다른 부분(기호 3: 공부상 '대', 현황 '도로')이 있어, 등기 및 현황 확인이 필요합니다.

* 본건 토지의 용도가 '전'(농경지)이므로, 농지법 관련 규제를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 양평군에 위치한 농지(전)로, 수려한 자연 환경과 관광 자원을 인접하고 있다는 장점이 있습니다.

* 그러나 농지취득자격증명 발급 필수, 다양한 개발 제한 구역 지정, 공부상 지목과 현황의 차이 등은 취득 및 활용에 있어 중요한 고려 사항입니다.

* 대규모 근저당권이 설정되어 있으나, 경매를 통해 말소될 예정입니다.

* 전원생활이나 주말 농장, 혹은 특정 농업 목적 등 명확한 용도 계획이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 명문 관광지인 두물머리와 세미원 인근에 위치하여 자연 경관이 우수합니다.

* 양서면 지역의 특성상 전원생활 및 주말 농장으로서의 잠재력을 가집니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어, 일부 개발 가능성이 있습니다.

* 조경 관련 업종이 인근에 위치하고 있어, 연관 사업 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 374,437,000원입니다.

* 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 정도, 본건의 현황 및 규제 사항 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 요건, 복잡한 토지 이용 제한 사항 등을 감안할 때, 적극적인 경쟁이 예상되지 않을 수 있습니다.

* 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 시작하여, 향후 시장 조사 및 현장 방문을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

* 잠재적 리스크를 고려하여, 본건의 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.