나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40149 [1] 경기도 이천시 중리동 172-7 6,7층 602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼감정 · 평가일 2024.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 중리동 소재 "이천시시설관리공단" 북서측 인근에 위치하며, 주위
는 공동주택ㆍ단독주택ㆍ근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대가 형성되어 있는 지역
임.

교통상황

본건은 제반 차량 출입 및 접근성 등 차량의 이용편 무난한 편이며, 대중교통여건은 인근
버스정류장의 위치 등 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 2008.01.18. 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건내 6,7층
602호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 수성페인트, 외장벽돌치장쌓기, 아스팔트슁글마감 등
창호 : 하이샷시창임

이용상태

본건은 아파트로서 집합건축물대장 도면상
6층 : 방1, 거실, 주방, 욕실2, 보일러실, 발코니, 현관
7층 : 방3, 거실, 욕실, 발코니
등의 구조임.

설비내역

본건은 급ㆍ배수 등 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관 보안설비, 도시가스공급설
비 등 되어 있으며, 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 2필 1단의 대체로 정방형의 북측 하향 완경사지내 자체지반 평탄하
게 조성된 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 건물은 서측으로 로폭 약10미터의 중리천로22번길이 개설되어 있으며, 이
도로는 남측 남천로 및 경충대로ㆍ서측 설봉로ㆍ북측 영창로 등과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성모유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 문
화재보호구역기타(도지정문화재의 외곽경계로부터 300m이내의 지역)<문화유산의 보존 및 활
용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 내부구조는 집합건축물대장상 도면을 도시하여 작성하였는 바, 입찰시 재확인 바
람.
(3) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 바, 입찰시 각별히 유의하여 재
확인바람.

물건 비고

집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경40149 (1)

소재지: 경기도 이천시 중리동 172-7 6,7층 602호

용도: 아파트

감정가: 336,000,000원

토지면적: 64.81㎡ (약 19.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 133.95㎡ (약 40.51평) - 전용면적 기준. 분양면적은 별도 확인 필요.

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 이천시 중리동에 소재하며, "이천시시설관리공단" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주택지대입니다. 단지 남측으로는 로폭 약 10미터의 중리천로22번길이 개설되어 있으며, 해당 도로는 남측 남천로 및 경충대로, 서측 설봉로, 북측 영창로 등과 연결되어 있어 차량 접근성이 양호합니다. 대중교통 여건 또한 인근 버스정류장의 위치 등을 고려할 때 대체로 무난한 편입니다. 본건이 위치한 토지는 대체로 정방형의 북측 하향 완경사지 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 아파트 건부지입니다.

지역지구는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(성모유치원), 문화재보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

인근에는 이천역세권 개발이 진행 중이며, "힐스테이트 이천역"과 같은 대규모 신축 아파트 단지가 공급되고 있어 향후 신도시 생활권 형성 및 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리관계 분석 결과, 말소기준권리는 2017년 12월 20일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을1)입니다.

경매를 통해 해당 근저당권 및 이후 등기된 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. (예: 주택임차권 박선아(을6), 압류(갑9, 갑12), 임의경매(갑10) 등)

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 관련 등기(갑7, 갑8, 갑11)와 신탁 관련 등기가 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박 (성명 일부 마스킹 처리)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-17

* 확정일자: 2020-07-29

* 배당신고일자: 2023-10-12

* 대항력: 없음

임차인 박 은 전입일자가 보증금보다 빠르지만, 배당신고를 하였고 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 임차인의 보증금 180,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상됩니다. 본 건의 총 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 이천시 중리동은 전반적으로 주거지대를 중심으로 형성된 지역으로, 인근에 이천시시설관리공단이 위치합니다.

대규모 신축 아파트 단지 개발(힐스테이트 이천역 등)이 이루어지고 있는 중리 택지 지구와 인접해 있어, 향후 상주 인구 증가와 더불어 생활 편의시설 및 상업 시설이 확충될 잠재력을 가지고 있습니다.

주변에는 유디치과의원, 현대하이치과의원 등 의료 시설이 있으며, 이천남초등학교, 이천양정여자중학교, 이천양정여자고등학교 등 교육 시설도 인근에 위치합니다.

직접적인 상업 밀집 지역에 대한 상세 정보는 부족하나, 주거지 배후 수요를 기반으로 한 근린생활시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 아파트로, 2008년 1월 18일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

건물은 7층 건물 내 6층과 7층에 위치하며, 내부 구조는 6층에 방 1개, 거실, 주방, 욕실 2개, 보일러실, 발코니, 현관으로 구성되어 있고, 7층에는 방 3개, 거실, 욕실, 발코니 등으로 구성된 것으로 보입니다.

급배수, 위생, 소방, 승강기, 공동현관 보안, 도시가스 설비 등을 갖추고 있으며 개별난방 방식입니다.

주변 편의시설로는 마트, 병원, 학교 등이 있으며, 전반적으로 생활 편의성은 양호한 편으로 평가됩니다.

혐오시설 관련:

이천시에는 광역자원회수시설(소각장)이 호법면에 위치하고 있으며, 이는 2008년경 준공되어 주민 편익 시설도 함께 갖춘 것으로 파악됩니다. 또한, 이천시립화장장 설치 관련 논의 및 지역 간 갈등 사례가 있었습니다. 그러나 검색 결과에서 본건 소재지인 중리동 172-7번지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설이 존재하는지에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점이 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이로 인해 추후 건물 철거, 증축, 개축 등의 행위 제한이 있을 수 있으며, 관련 과태료 부과 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 위반건축물 관련 상세 내용을 확인하고, 이행강제금 등 추가적인 부담 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

또한, 본건 내부 구조는 집합건축물대장상 도면을 토대로 작성되었으므로, 현장 방문 시 실제 내부 구조와 차이가 있을 수 있습니다. 임대 관계 또한 미상으로, 실제 거주 현황 등에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 중리동에 위치한 아파트로, 주변 교통 여건 및 생활 편의시설은 양호한 편입니다. 특히, 인근의 택지 개발 및 신축 아파트 단지 조성으로 인해 지역의 발전 가능성이 엿보입니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 중대한 하자가 존재하므로, 이에 대한 충분한 조사와 신중한 접근이 요구됩니다. 법적 리스크를 감안한 가격 메리트가 확보된다면 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 이천시 중리동 지역의 장기적인 발전 가능성 (택지 개발, 신축 단지 조성 등)

* 인근 대중교통 및 도로망 접근성 양호

* 감정가 대비 시장 가치 분석을 통한 가격 메리트 확보 가능성

* 위반건축물 하자에 대한 명확한 이해를 바탕으로 한 저가 매수 기회

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정됩니다.

본 건의 감정가는 336,000,000원입니다. 인근 아파트 시세 자료를 참고하면, 오래된 구축 아파트(예: 산호3차 32평형 약 1.6억) 대비 신축 및 대형 단지(예: 라온팰리스 43평형 약 3.35억)는 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

하지만 본 건은 위반건축물이라는 명확한 리스크가 존재하므로, 시장 가치와 감정가, 그리고 위반건축물 관련 이행강제금 및 시정 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 잠재적 리스크를 충분히 반영한 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건과 유사한 조건(층수, 면적, 건축 연도, 위반건축물 유무 등)의 실거래가 및 주변 시세에 대한 추가적인 시장 조사와 전문가의 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.