나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6125 [1] 경기도 양평군 양서면 복포리 197-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름감정 · 평가일 2024.11.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 복포리 소재 <복포2리마을회관> 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 단독주택, 창고, 농경지 및 자연림 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 대체로 차량출입 가능하며 인근지역의 버스정류장과의 거리 등 감안시 대중교통 수단이용은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

1) 기호 1,2 : 각각 부정형의 토지로 인접도로 대비 대체로 완경사진 주거나지로 이용중임.

2) 기호 3 : 부정형의 토지로 인접도로 대비 대체로 완경사진 도로로 이용중임.

3) 기호 4 : 부정형의 토지로 인접도로 대비 대체로 평탄한 농경지로 이용중임.

인접 도로상태

1) 기호 1,2 : 본건 동측으로 노폭 약 3-4 미터 내외의 현황도로에 접함.

2) 기호 3 : 본건 도로포함하여 본건 북동측으로 노폭 약 3-4 미터 내외의 현황도로에 접함.

3) 기호 4 : 본건 북측으로 노폭 약 3-4 미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,4)
계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법> , 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

기호2)
계획관리지역(계획관리지역), 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

기호3)
계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법> , 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호 3 토지의 경우 공부상지목은 "대"이나 현황 "도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록3. 공부상지목은'대'이나 현황'도로'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 여주지원 2024타경6125 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경기도 양평군 양서면 복포리 197-1

전체 토지면적: 1250.00㎡ (약 378.13평)

전체 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

감정가: 762,738,000원

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 토지 정보

총 토지면적: 1250.00㎡ (약 378.13평)

용도: 대지 (단, 일부 현황 도로 이용 중)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 현황:

* 기호 1, 2: 부정형 토지, 완경사지, 주거나지로 이용 중.

* 기호 3: 부정형 토지, 완경사지, 도로로 이용 중 (공부상 지목: 대).

* 기호 4: 부정형 토지, 평탄지, 농경지로 이용 중.

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 762,738,000원

특이사항: 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 양평군 양서면 복포리 소재 복포2리마을회관 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 창고, 농경지 및 자연림 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입은 대체로 가능합니다.

인근 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때, 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 소유권 이전 기록 및 여러 권리 변동 사항이 확인됩니다.

주요 권리로는 근저당권, 지상권 설정, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 02월 27일에 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권(채권액 540,000,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 권리일 수 있으므로 매우 주의해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 정보가 별도로 기재되어 있지 않아, 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 지역이 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 상업적 활동보다는 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 것으로 파악됩니다.

상업 시설 밀집도가 낮은 지역으로, 별도의 상권 형성은 미미한 수준입니다.

5. 생활정보

주변 지역은 자연환경이 비교적 양호한 편입니다.

대중교통 이용은 보통 수준으로, 생활 편의시설 접근성은 인근 마을이나 읍내를 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 지목과 현황 불일치

토지 목록 3번의 경우, 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 이는 해당 토지의 실제 이용 가치나 활용 방안에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 다음과 같은 다양한 토지 이용계획 및 제한을 받고 있습니다.

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (일부제한구역 220m)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 하수처리구역 (양평하수처리구역)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* (한강)수변구역

* 수질보전특별대책지역 (1권역)

이러한 규제들은 토지 개발 및 이용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보로 제공된 물건입니다. 이는 다른 담보물에 대한 경매 진행 결과 등이 본 건에 영향을 미칠 수 있음을 의미합니다.

6.4. 인수되는 지상권

말소기준권리보다 선순위이거나 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 매우 높습니다. 해당 지상권의 내용, 설정 목적, 존속 기간 등을 반드시 확인해야 하며, 이는 낙찰 후 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양평군 양서면의 자연환경과 인접한 대규모 토지입니다.

다만, 공부상 지목과 현황이 다른 토지가 포함되어 있고, 복잡하고 강화된 토지 이용 제한 규제가 적용되고 있습니다.

무엇보다 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로, 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 면적: 1250.00㎡ (약 378.13평)의 넓은 면적을 확보할 수 있습니다.

* 자연 친화적 입지: 양평의 자연환경 속에 위치하여 전원생활이나 관련 시설 부지로의 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액, 시장 동향, 권리 분석 결과, 그리고 인수해야 할 부담(특히 지상권) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 건의 경우, 지상권 등 인수되는 권리의 부담이 상당할 수 있으므로, 감정가를 기준으로 하되 이러한 위험 요소를 충분히 할인하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

권리 관계, 특히 지상권의 정확한 내용 확인 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.