나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39699 [1] 경기도 이천시 부발읍 신하리 487-9 유승아파트 201동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백감정 · 평가일 2024.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 신하리 소재 "신하초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근은
아파트단지, 단독주택, 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 지상20층 건물내 18층 1804호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷쉬 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향의 완경사 지대에 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지내 도로가 북측으로 경충대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역
<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경39699 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 도OOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 196,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 이천시 부발읍 신하리 487-9 유승아파트 201동 18층 1804호

용도: 아파트

토지면적: 32.56㎡ (약 9.85평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

토지지분: 32.56㎡

건물지분: 59.97㎡

건물(전유부분) 면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물(공급면적/분양면적): 약 94㎡ (약 28.39평) (201동 총 면적 및 세대수 기준 추정)

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 신하리 소재 "신하초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

단지 내 도로가 북측으로 경충대로와 연계되어 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역입니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2015년 12월 18일 접수된 한국자산관리공사 근저당권(을8)입니다.

경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 부분에 정보가 기재되지 않아, 미확인 지상권의 존재 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

3.2. 권리 내역

등기부 요약에 따르면, 소유권보존(주식회사유승종합건설, 2001-08-21) 및 소유권이전(장창은, 2001-10-15) 이후 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매 개시결정 등기들이 존재하나, 모두 말소 예정인 권리입니다.

주요 말소 예정 권리:

- 근저당: 한국자산관리공사 (말소기준권리), 도이치파이낸셜주식회사

- 가압류: 삼성카드, 신용보증기금, 신한카드, 부발농업협동조합, 소순선, 주식회사우리카드, 제이비우리캐피탈주식회사, 현대캐피탈주식회사, 에스엠인더스트리

- 임의경매: 도이치파이낸셜주식회사 (본건 경매개시), 교보생명보험주식회사 (타 경매 사건)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계 등 구체적인 임차인 현황은 미상입니다.

금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 아파트 단지가 밀집한 주거지역에 속하며, 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 지역 특성이 복합적입니다.

제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능을 중심으로 고밀도 개발이 가능한 지역입니다.

4.2. 상업 및 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

신하초등학교가 인근에 있어 교육 관련 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변에 공장이 혼재하고 있어 환경적인 민감도가 있는 지역일 수 있으며, 배출시설설치제한지역에 해당하므로 잠재적인 환경 규제나 이슈를 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 유승아파트

주소: 경기도 이천시 부발읍 신하리 487-9

사용승인일: 2001년 8월 7일

총 세대수: 153세대

건축 규모: 지하 1층 ~ 지상 20층 (201동 기준)

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 평스라브 지붕

5.2. 건물 구조 및 설비

본건은 201동 18층 1804호로, 철근콘크리트벽식구조로 이루어져 있습니다.

내부 마감은 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등이며, 창호는 샷쉬 창호입니다.

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 화재탐지 및 소화 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 주차 및 부대시설

단지 내 총 주차대수는 62대 (지상 4대, 지하 5대)입니다. 이는 세대당 주차 가능 대수가 상대적으로 낮은 편에 속합니다.

단지 내 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되어 있으나 상세 내용이 없어, 인수 대상이 되는 미확인 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 명도 및 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

임차인 현황 및 임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 보증금을 회수하지 못하고 인수될 가능성이 있습니다. 0원의 보증금 합계는 계약 관계가 없거나, 채권자의 승인 하에 보증금 없는 임대차 계약이거나, 이미 보증금 회수가 완료된 경우일 수 있으나, 명확한 확인 없이는 안심할 수 없습니다.

6.3. 환경 및 지역 규제

토지이용계획상 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어, 향후 개발이나 이용에 제약이 따르거나 주변 환경 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. 인접한 공장과의 관계 등 환경적 요인을 면밀히 살펴보아야 합니다.

6.4. 건물 노후도 및 주차 문제

1998년 사용승인이 되어 20년 이상 경과한 구축 아파트로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

또한, 세대수 대비 현저히 낮은 주차 가능 대수는 거주 편의성을 저해하는 요소가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 부발읍에 위치한 아파트로, 신하초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다. 감정가는 1억 9천 6백만원이며, 동일 면적의 최근 매매 사례는 1억 7천 3백만원입니다. 그러나 권리분석 상 미확인 지상권의 존재 가능성과 임대차 관계 미상으로 인한 잠재적 인수 부담이 존재합니다. 또한, 주변 공장 혼재 및 환경 규제 지역에 포함되는 점, 주차 공간 부족 등은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

- 이천시의 개발 잠재력 및 지역 가치 상승 기대

- 초등학교 인근으로 교육 환경 및 주거 편의성 확보

- 비교적 저렴한 감정가 및 최근 실거래가 대비 경쟁력 확보 가능성

9. 예상 입찰가

감정가: 196,000,000원

최근 실거래가 (동일 면적, 2024년 10월 28일): 173,000,000원

리스크 요인(미확인 지상권, 임차인 인수 가능성 등)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하로 접근하는 것이 권장되며, 낙찰 가능성과 리스크 부담을 감안하여 188,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 대비 약 7% 상승한 수준이며, 감정가 대비 약 4% 하락한 금액으로, 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.