나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12438 [3] 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 386-6 답 경매

울산광역시 울주군 범서읍 척과리 386-6 (답) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경12438(울산지방법원 경매7계). 감정가 328,648,000원, 최저가 230,054,000원. 매각기일은 2026-08-19입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 12438 [3]
소재지	울산광역시 울주군 범서읍 척과리 386-6
용도	답
매각기일	2026.08.19
관할법원	울산지방법원 경매7계 (052-216-8267)
이용제한	도시지역, 가축사육제한구역, 자연녹지지역, (저촉)자연취락지구

면적

토지면적	1,048㎡ (317.02평)

금액

감정가	328,648,000원
최저가	230,054,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	23,005,400원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.15	328,648,000원	유찰
2차	2026.08.19	230,054,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 소재 '상동마을' 북측 인근에 소재하며, 주위는 전·답의 농경지, 마을 내 단독주택, 일부 근린생활시설, 임야 등으로 형성된 지역임.
교통상황: 본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.
형태 및 이용상태: 북동측 하향 완경사지에 위치하는 부정형[기호(1)] 및 사다리형[기호(2~4)]의 토지로서, 농경지(답 및 전)로 이용중임.
인접 도로상태: - 기호(1, 2) : 북측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로 개설되어 있으며, 동측으로 폭 약 2~3미터 내외의 비포장농로(사도)와 접함.
- 기호(3) : 지적도상 맹지이며, 본건 기호(1, 4)를 통하여 접근 가능함.
- 기호(4) : 동측으로 폭 약 2~3미터 내외의 비포장농로(사도)와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: - 기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정비법>
- 기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 기호(3, 4) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
제시목록 외의 물건: 본건 토지 기호(4) 지상에 '지적 및 건물개황도 (ㄱ)'과 같이 제시외건물이 소재함.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 단, 목록 4. 토지상에 소재하는 제시외 건물(목조및조적조 스레트위칼라시트지붕 단층 계사및창고 30.8㎡)을 이 사건 매각에서 제외함.
2. 목록 3. 토지는 지적도상 맹지임.
3. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일전까지 제출, 미제출시 보증금 미반환). 한편, 목록 4. 토지에 대하여 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므로 응찰시 관할 주무관서에 확인 요함.
4. 인접지와의 정확한 경계 확인은 지적 경계측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12438 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중울산농업협동조합 (추정)

물건종별: 토지

매각대상: 토지매각

감정가: 328,648,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 386-6

용도: 답 (논)

토지면적: 1048.00㎡ (약 317평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 1048㎡

건물 지분: 0㎡

1.3. 특이사항

중복사건, 농지취득자격증명 제출 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 범서읍 척과리 소재 '상동마을' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 주로 전, 답의 농경지와 마을 내 단독주택, 일부 근린생활시설, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

본건 토지는 북동측 하향의 완경사지에 위치하며, 부정형(기호 1) 및 사다리형(기호 2~4)의 토지로서 현재 농경지(답 및 전)로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호(1, 2): 북측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있으며, 동측으로 폭 약 2~3미터 내외의 비포장 농로(사도)와 접합니다.

기호(3): 지적도상 맹지이며, 기호(1, 4) 토지를 통하여 접근 가능합니다.

기호(4): 동측으로 폭 약 2~3미터 내외의 비포장 농로(사도)와 접합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

* 기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m), 소하천구역

* 기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(250m)

* 기호(3, 4): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 4월 1일 접수된 중울산농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 1980-09-10 (박재권)

* 근저당권: 중울산농업협동조합 (총 819,000,000원)

* 2015-04-01 (260,000,000원)

* 2017-03-28 (429,000,000원)

* 2020-03-26 (130,000,000원)

* 임의경매: 중울산농업협동조합 (2025-09-01, 2026-05-18 접수)

매각으로 인해 상기 채권총액은 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금은 합계 0원입니다. 별도의 임차인 현황은 미상으로 파악됩니다.

3.4. 기타 권리사항

목록 4. 토지상에 소재하는 제시외 건물(계사 및 창고 30.8㎡)을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 해당 건물은 매각에서 제외됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 소재한 울산광역시 울주군 범서읍 척과리는 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 인근에 마을이 형성되어 있습니다. 최근 3개월간 해당 지역 토지 면적당 단가가 전년 대비 높은 상승률을 보인 점은 주목할 만합니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

자연녹지지역 및 자연취락지구에 포함되어 있어 도시계획에 따른 향후 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 현재는 농업용지로 이용되고 있으며, 개발 관련 규제 사항은 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 마을 및 시가지에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 존재할 것으로 예상되나, 상세 정보는 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근성이 양호하고, 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 입찰보증금이 반환되지 않습니다.

* 목록 4. 토지의 현황 변경 시 전용허가 미비로 인한 원상회복 명령 가능성이 있어, 응찰 시 관할 주무관서 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 관련

* 목록 3. 토지는 지적도상 맹지이므로 접근 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 인접 토지와의 정확한 경계 확인을 위해서는 지적 경계측량이 필요합니다.

6.3. 제시외 건물

목록 4. 토지상의 제시외 건물(계사 및 창고 30.8㎡)은 매각 대상에서 제외됩니다. 이와 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 주의가 요구됩니다.

6.4. 토지 이용 규제

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 소하천구역 등에 해당하여 토지 이용에 대한 관련 법규 및 제한사항을 준수해야 합니다.

6.5. 혐오시설 존재 가능성

과거 울산 울주군 지역 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설 및 불법 매립 관련 이슈가 있었으나, 본건 소재지인 범서읍 척과리 386-6 인근에 구체적으로 확인된 혐오시설 정보는 없습니다. 다만, 주변 지역의 과거 이력을 참고하여 잠재적인 환경 문제를 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 척과리에 위치한 답(논)으로, 감정가는 3억 2천 8백만원대입니다. 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 일부 맹지 및 주변 농로 접근성을 고려해야 합니다. 권리관계는 근저당권 및 경매 신청 채권자 모두 중울산농업협동조합으로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

주요 리스크로는 농지취득자격증명 필수 제출, 맹지 존재, 제시외 건물 관련 불확실성, 그리고 토지 이용 규제 등이 있습니다. 특히 농지 관련 법규 준수 및 관할 관청과의 사전 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 울산광역시 울주군 지역의 토지 시세 상승세

* 개발 가능성이 있는 자연녹지 및 자연취락지구 포함

* 농업용 토지로서의 활용 가능성

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적음

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 328,648,000원입니다. 해당 지역 토지 시세 상승 추세 및 입지 조건을 고려할 때, 입찰 참여 시에는 본건의 현황(맹지, 농지법 적용 등)과 시장 상황을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 임차보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 가치를 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

위 정보를 바탕으로, 응찰 시에는 반드시 현장 답사를 통해 정확한 물건 상태를 확인하고, 관련 법규 및 인허가 사항에 대해 관할 기관에 문의하시기 바랍니다.1.물건 기본정보