나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12609 [2] 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 155 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 소재 "진현마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 본건 1 : 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄하며, 일부 완경사지인 부정형의 토지로서, 잡종지 및 일부 묵전(완경사지) 상태임. - 본건 2 : 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택(제시외) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

- 본건 1 : 본건 서측으로 폭 약 2m ~ 3m 내외의 포장도로를 통해 진입가능하며, 본건 서측 일부가 진입로로 이용되고 있음. - 본건 2 : 본건 북측으로 폭 약 2m ~ 3m 내외의 비포장농로를 통해 진입가능하며, 본건 1번 토지를 통해서도 접근이 가능한 상황임.

토지이용계획 및 제한상태

- 본건 1 : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(1호) <수도법>. - 본건 2 : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(1호) <수도법>. <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

감정평가 의견란 Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항을 참조할 것.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 소유자 자가점유하고 있는 것으로 탐문되었으나 세부내역은 재확인을 요함. 나. 기 타 : 감정평가 의견란 Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항을 참조.

물건 비고

1. 본 건 토지상에 소재하는 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 단독주택 91㎡) 및 컨테이너박스, 화원 등을 이 사건 매각에서 제외함. 한편, 최저매각가격은 위 제시외 건물로 인하여 받는 영향을 감안한 가격임.
2. 지목은 '전'이나, 현황상 단독주택의 건부지로 이용중임.
3. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.
4. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일전까지 제출, 미제출시 보증금 미반환). 한편, 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므로 응찰시 관할 주무관서에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12609 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 범OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 155

용도: 전 (현황상 단독주택 건부지)

토지면적: 476.00㎡ (약 143.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 평가 정보

감정가: 104,244,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 소재 "진현마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상황

* 본건 서측으로는 폭 약 2m ~ 3m 내외의 포장도로를 통해 진입이 가능하며, 토지의 서측 일부가 진입로로 이용되고 있습니다.

* 본건 북측으로는 폭 약 2m ~ 3m 내외의 비포장 농로를 통해 진입이 가능하며, 본건 1 토지를 통해서도 접근이 가능한 상황입니다.

2.4. 토지 이용 및 형태

* 본건은 완경사지대 내 자체 지반이 대체로 평탄한 부정형의 토지입니다.

* 토지는 잡종지 및 일부 묵전(완경사지) 상태로 이용되고 있으며, 단독주택의 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건은 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당됩니다.

* 가축사육제한구역 (2025-01-16) (축종별 거리제한 250m 미만 축종)에 속합니다.

* 공장설립승인지역(1호)에 해당됩니다.

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)가 접해 있습니다.

* 울산시는 '2030 울산시 도시관리계획 재정비' 사업을 통해 자연녹지지역을 확장하는 계획을 추진 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 단독주택 91㎡) 및 컨테이너박스, 화원 등은 매각에서 제외됩니다.

* 본 건 토지상에 소재하는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명하므로, 이에 대한 검토가 필요합니다.

3.2. 인수되는 권리

* 말소기준권리: 을6 근저당 (범서농업협동조합, 2015-09-23)

* 본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 소유자 자가점유 추정되나, 세부내역은 재확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 채권 총액

* 등기부채권 총액: 376,728,415원 (이는 말소 예정 채권의 합계이며, 인수되는 채무는 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

* 관련 검색 결과, 울산시 울주군 지역 내에서 폐기물 처리시설 설치 관련 주민 민원 사례가 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 명시된 정보는 확인되지 않았습니다.

4.3. 도시 개발 현황

* 울산시 울주군 언양읍 반천리 일원에 도시개발사업이 추진되고 있으며, 이는 해당 지역의 도시화 신호탄으로 해석될 수 있습니다.

* '2030 울산시 도시관리계획 재정비' 사업을 통해 자연녹지지역이 확장될 예정으로, 이는 향후 지역 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 근린생활시설

* 주변 지역은 전반적으로 농경지 및 임야가 혼재한 지역으로, 대규모 편의시설이나 상업시설보다는 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

5.2. 관광 및 레저 시설

* 울주군 내에는 영남알프스 복합웰컴센터, 울산암각화박물관, 언양읍성, 자수정 동굴나라 등 다양한 관광 및 레저 시설이 있습니다.

* 본 물건의 직접적인 주변 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 언양읍 일대는 이러한 관광자원을 바탕으로 한 지역 경제 활동이 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 관련 법정지상권

* 본 건 토지 위에 제시외 건물(단독주택 91㎡, 컨테이너박스, 화원 등)이 존재하나, 이들은 이번 매각 대상에서 제외됩니다.

* 해당 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 법정지상권 성립 여부는 불분명하므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 농지 관련 규제

* 본건의 지목은 '전'이나, 현황상 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 매각결정기일 전까지 제출해야 합니다. 미제출 시 매수인의 보증금이 반환되지 않습니다.

* 전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우, 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 응찰 전 관할 주무관서에 확인이 필요합니다.

6.3. 경계 확인

* 인접지와의 정확한 경계 확인을 위해서는 지적경계 측량이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍의 자연녹지지역에 위치한 토지입니다. 매각 대상은 토지이며, 감정가는 104,244,000원입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 토지 상에 존재하는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부, 그리고 '전' 지목으로 인한 농지취득자격증명 제출 의무 및 토지 전용 관련 규제 준수 여부가 주요 고려사항입니다. 현황상 단독주택 건부지로 이용 중인 점과 인근 지역의 도시개발 추진 정황은 향후 활용 가능성을 시사하나, 관련 법규 확인 및 현장 조사를 통한 정확한 권리관계 및 이용 현황 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 자연녹지지역 및 자연취락지구에 속해 있어 향후 개발 잠재력 보유 가능성이 있습니다.

* 울주군 언양읍 일대에서 진행되는 도시 개발 사업과 연계하여 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 소유자 자가 점유 추정으로 별도 임차인 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 감정가 104,244,000원을 기준으로, 상기 명시된 잠재적 리스크(법정지상권, 농지규제 등) 및 주변 시세, 낙찰 사례 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 없으므로, 입찰가의 결정은 물건의 정확한 가치 평가와 리스크 감수 범위에 따라 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.