나이스옥션 법원경매 울산 2026타경174 [2] 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 755 쌍용하나빌리지 상가24동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 소재 '삼정초등학교' 북동측에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 현황 및 집합건출물대장상 지상2층 건물로서 외벽 : 타일 붙임 등 내벽 : 내부인테리어마감 등 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

- 기호(1) : 생활편익시설(상호 : 카페가뿐)임. - 기호(2) : 생활편익시설(상호 : 오징어의 하루)임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 건부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1, 2) 등기사항전부증명서상 “15층, 공동주택(아파트)”로 등재되어 있으나 집합건축물대장 및 현황은 “지상2층, 생활편익시설”이므로 업무진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

본 건 건물은 등기사항증명서상 '15층 공동주택(아파트)'로 기재되어 있으나, 현황 및 건축물대장상 '지상2층 생활편익시설'이므로 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 755 쌍용하나빌리지 상가24동 1층106호에 소재한 근린상가로, 사건번호는 울산지방법원 2026타경174 (2)입니다. 감정가는 48,000,000원이며, 토지면적은 41.12㎡ (약 12.44평), 건물면적은 38.64㎡ (약 11.69평)입니다. 본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건이며, 채권자는 온OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 건은 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 소재 '삼정초등학교' 북동측에 위치하고 있으며, 주변으로는 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 차량의 출입은 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 주변 도로망 상태 또한 양호한 편입니다. 토지이용계획 및 제한상태에 대한 정보는 별도로 기재된 내용이 없습니다.

3. 권리분석

등기사항증명서상 소유권이전은 1999년 9월 3일 최원석 명의로 등기되었습니다. 말소기준권리인 온산농업협동조합의 근저당권 외, 인천신용보증재단의 가압류(275,880,000원)와 온산농업협동조합의 임의경매(186,499,345원)가 등기되어 있으나, 본 매각으로 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 545,880,000원입니다.

임차인 현황으로는 장명화 씨가 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원에 2025년 4월 11일 전입(사업)하였고, 2026년 5월 6일에 배당신고를 하였습니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 건은 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕의 지상 2층 건물에 해당합니다. 현황 및 건축물대장상 본 건의 이용 상태는 생활편익시설로, 구체적으로는 '카페가뿐' 및 '오징어의 하루'라는 상호로 운영 중인 것으로 파악됩니다. 위생설비 및 급·배수설비 등 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

본 물건지 인근에는 삼정초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주변에 공동주택 단지가 밀집해 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 쌍용하나빌리지 자체는 1800여 세대의 대단지이며, 인근에 버스 정류장이 있으나 배차 간격이 길고 노선이 많지 않아 차량이 없을 경우 교통이 다소 불편하다는 의견이 있습니다. 편의시설의 경우, '촌동네'라는 의견과 함께 주변에 편의시설이 부족하다는 평가도 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 등기사항증명서와 실제 현황 간의 불일치입니다. 등기사항증명서상에는 본 건 건물이 '15층 공동주택(아파트)'로 기재되어 있으나, 건축물대장 및 현장 조사 결과에 따르면 실제로는 '지상 2층 생활편익시설'로 확인되었습니다. 이러한 공부상 내용과 실물 간의 차이는 입찰 시 반드시 별도의 확인이 필요하며, 잠재적인 법적 문제나 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 임대 관례 및 기타 사항은 현재 파악되지 않아 미상입니다. 검색 결과, 해당 지역 인근에 특별한 혐오 시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리에 위치한 근린상가로, 감정평가액은 48,000,000원입니다. 가장 핵심적인 고려사항은 등기부등본상의 용도와 현황이 상이하다는 점입니다. '15층 아파트'로 등기된 건물이 실제로는 '2층 상가'로 이용되고 있어, 응찰자는 반드시 이 부분에 대한 철저한 검증이 필요합니다. 다행히 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 삼정초등학교 인근의 주거 단지 내 상가로서 기본적인 수요는 있을 수 있으나, 주변 편의시설 부족 및 교통 편의성 문제 등은 추가적인 상권 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

본 건은 등기부등본 상의 내용과 실제 현황이 달라, 이를 명확히 파악하고 가치를 재평가할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다. 공부와의 차이로 인해 경쟁률이 낮을 수 있다는 점도 잠재적인 투자 포인트가 될 수 있습니다. 또한, 지역 내 상가로서의 기본적인 수요와 잠재력은 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 48,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 0원이므로 감정가 이하의 유찰가에서 접근을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 부동산 임의경매 사건의 특성상, 등기부등본상의 용도와 실제 현황의 차이가 매우 큰 경우, 이를 확인하고 명확히 하는 데 추가적인 비용이나 노력이 발생할 수 있음을 감안해야 합니다. 따라서 최종 입찰가는 반드시 현장 답사를 통해 건물의 실제 상태를 확인하고, 주변 시세 및 상권 분석, 그리고 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.