나이스옥션 법원경매 여주 2024타경4488 [1] 경기도 이천시 백사면 도립리 405 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일감정 · 평가일 2024.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 도립리 소재 "도립2리마을회관" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 전원주택단지, 중소규모창고 및 제조시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 챠랑의 접근이 가능하며, 인근 간선도로에 버스정류장 등이 소재하나
전반적인 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 평지로 공업용 건부지로 이용중임.
기호5: 부정형의 평지로 기호1토지의 부속토지로 이용중임.
기호6: 부정형의 평지로 묵전상태임.

인접 도로상태

기호1토지의 북동측으로 세로(가)에 접함.
기호5 및 6토지는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 5, 6
보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별
대책지역임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

기호5토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 기호1토지의 부속토지로 이용중임.
기호6토지는 공부상 지목이 과수원이나 현황은 묵전상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2
일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서
외벽: 징크판넬 등.
내벽: 판넬, 도배벽지 및 일부 타일 등.
창호: PVC창호 등임.

기호3
일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서
외벽: 목재사이딩 및 치장벽돌쌓기 등.
내벽: 도배벽지 및 일부타일 등.
창호: PVC창호 등임.

기호4
일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물로서
외벽: 타일붙임 등.
내벽: 수성페인트 및 타일 붙임 등.
창호: PVC창호 등 마감.

이용상태

기호2: 공장(일부 사무실 포함)
기호3: 기숙사
기호4: 공장 및 사무실로 이용중임.

설비내역

기호2: 위생, 급배수, 급탕설비 및 전기설비 등 되어 있음.
기호3: 난방설비, 위생.급배수, 급탕설비 및 전기설비 되어 있음.
기호4: 난방설비, 위생.급배수, 급탕설비 및 전기설비 되어 있음.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

기호4건물의 2층, 3층은 공부상 용도가 공장(창고)이나 현황 사무실로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록4 중 2층, 3층은 공부상 용도가 공장(창고)이나 현황 사무실로 이용중임
-목록5 공부상 지목이 임야이나 현황은 목록1의 부속토지로 이용중이고 맹지임
-목록6 공부상 지목이 과수원이나 현황은 묵전상태로 맹지임
-목록6 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지: 경기도 이천시 백사면 도립리 405

1.2. 사건 번호: 여주지원 2024타경4488 (1)

1.3. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.4. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 용도: 공장 (현재 공장, 기숙사, 사무실 등으로 이용 중)

1.6. 감정가: 3,633,682,900원

1.7. 토지 면적: 4,638.00㎡ (약 1,403.07평)

1.8. 건물 면적: 1,916.72㎡ (약 580.08평)

* 개별 건물 면적: 건물 2 약 936.31㎡ (약 283.22평), 건물 3 약 232.53㎡ (약 70.33평), 건물 4 약 728.66㎡ (약 220.43평)

1.9. 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 제시외 건물 포함 매각.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경:

* 본건은 경기도 이천시 백사면 도립리 소재 "도립2리마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 전원주택단지, 중소규모 창고 및 제조시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황:

* 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로에 버스정류장이 소재하나 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편합니다.

2.3. 인접 도로 상태:

* 기호1 토지는 북동측으로 세로(가)에 접합니다.

* 기호5 및 6 토지는 맹지입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태:

* 본건 토지(기호1, 5, 6)는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황:

* 등기부채권 총액: 6,260,756,110원.

* 말소기준권리: 2022년 5월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을10).

* 전반적으로 등기부상의 권리들은 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황:

* * SAISAINGPHA

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-12-05

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다.

* * 장재현

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2023-11-17

* 확정일자: 2024-11-19

* 배당신고일자: 2024-11-19

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다.

* * 주식회사대성디엠

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 7,000,000원

* 전입/사업일자: 2022-06-08

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 해당 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성:

* 본 물건이 위치한 이천시 백사면 도립리 지역은 전원주택, 중소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다.

* 이천시에는 관고전통시장과 같은 지역 전통 시장이 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

* 산업단지나 대규모 상업 시설과는 거리가 있어, 주변 배후 수요는 제한적일 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 수요:

* 주변의 중소규모 제조/창고 시설 종사자 및 전원주택 거주자를 대상으로 한 지역 상권이 형성될 가능성이 있습니다.

* 공장 용도의 특성상, 관련 산업 시설의 입주 또는 증설 시 수요가 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설:

* 인근에 버스정류장이 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

* 차량 이용 시 이천시 내 주요 편의시설 접근이 가능합니다. 이천 롯데 프리미엄 아울렛과 같은 쇼핑 시설이 위치해 있습니다.

* 이천 시내에는 관고전통시장과 같은 전통 시장이 있어 지역 특산물 및 생활용품 구매가 가능합니다.

5.2. 교육시설:

* 본건의 정확한 주변 학교 정보는 검색되지 않았으나, 이천시에는 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 의료시설:

* 이천시에는 경기도의료원 이천병원과 같은 종합병원, 바른병원, 우리요양병원, 이천소망병원 등 다양한 의료 기관이 있어 의료 서비스 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 현황 차이:

* 목록 4 건물 2층 및 3층은 공부상 용도가 공장(창고)이나 현황 사무실로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 및 사용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 토지 이용 제약:

* 토지 목록 5, 6은 지목이 임야 및 과수원이지만 현황은 묵전 상태이며, 두 필지 모두 맹지이므로 활용에 제약이 따릅니다.

6.3. 농지 취득 관련:

* 토지 목록 6은 농지 취득자격증명 제출이 필요하며, 매각 결정기일까지 미제출 시 보증금 반환이 불가능합니다. 이는 취득 과정에서의 불확실성을 내포합니다.

6.4. 제시외 건물:

* 건물 면적 외 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.5. 주변 환경:

* 이천시 지역에서는 과거부터 쓰레기 소각장, 의료 폐기물 처리 시설 등과 관련된 주민들의 우려와 반대 의견이 제기된 바 있습니다.

* 본건 소재지 인근에 이러한 시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았으나, 지역 내에서 관련 이슈가 존재함은 인지할 필요가 있습니다.

* 쓰레기 소각시설 등이 혐오시설에서 지역 랜드마크로 전환되는 사례도 있으나, 해당 시설과의 직접적인 거리 및 영향은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 백사면에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 넓은 토지와 다수의 건물을 보유하고 있어 잠재적 가치가 있습니다. 그러나 일부 토지의 맹지 상태, 공부상 용도와 현황의 차이, 농지 취득 관련 조건 등은 취득 시 신중한 검토가 요구됩니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되며 임차인들의 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적다는 점은 긍정적입니다. 이천시의 개발 잠재력과 주변 산업 동향을 고려하여 투자가치를 신중하게 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 잠재력:

* 이천시는 수도권과의 접근성이 양호하며, 물류 및 산업 시설 입지에 유리한 지역으로 지속적인 개발이 기대됩니다.

* 보전관리지역 등 일부 토지 이용 규제가 있으나, 생산 및 물류 관련 시설 운영에는 적합한 환경을 제공할 수 있습니다.

8.2. 활용 가능성:

* 공장, 창고, 기숙사 등 복합적인 시설 운영이 가능하며, 일부 사무실 공간도 확보되어 있습니다.

* 넓은 토지는 추가적인 시설 확충이나 야적장 등으로 활용할 수 있는 잠재력을 가집니다.

8.3. 권리 관계의 명확성:

* 등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어, 권리 관계가 명확한 물건입니다.

* 임차인들의 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거:

* 본 물건의 감정가는 3,633,682,900원입니다.

* 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 유찰 가능성 또는 감정가 이하에서의 낙찰 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물 및 토지의 현황, 법적 제한 사항, 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

9.2. 권장 입찰가 범위:

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 개별 건물의 상태 및 수익성 분석, 낙찰 통계 등을 종합적으로 고려한 전문가의 심층 분석이 필요합니다.

* 본 물건의 잠재적 가치를 고려하되, 맹지 및 농지 취득 조건 등 리스크 요인을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.