나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39200 [1] 경기도 여주시 천송동 517-5 중앙하이빌 12층 1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건감정 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 천송동 소재 "여주시립도서관" 북측 인근에 위치하며 주변은 전,
답, 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 중 12층 1201호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 적벽돌 쌓기 마감 등 .
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로서 방3, 거실, 주방, 욕실2 ,발코니 등으로 사용중 인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비
등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축
사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 여주지원 2024타경39200 (1) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 기본 사항

사건번호: 여주지원 2024타경39200 (1)

소재지: 경기도 여주시 천송동 517-5 중앙하이빌 12층 1201호

용도: 아파트

감정가: 166,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.40㎡ (약 10.10평)

토지지분: 33.3979㎡ (약 10.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (공급면적): 59.78㎡ (약 18.08평)

건물지분: 59.7847㎡ (약 18.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 여주시 천송동에 위치하며, "여주시립도서관" 북측 인근입니다. 주변 지역은 전, 답, 아파트 단지, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

단지 내 도로가 외부 공공도로와 연결되어 있어 차량 이동이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 일반상업지역 내에 속해 있습니다. 소로1류(폭 10-12m), 소로2류(폭 8-10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸주의 원칙 적용

본 경매는 부동산강제경매이며, 말소기준권리는 2012년 11월 27일 접수된 신한은행의 근저당권(을3)입니다. 이 권리보다 늦은 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부현황

* 소유권 이전 등기: 2012년 11월 15일 신탁말소 등기(갑3), 2012년 11월 27일 소유권 이전 등기(갑4, 문귀현) 확인됩니다.

* 근저당권: 신한은행 105,600,000원 (2012-11-27) - 말소기준권리

* 압류: 여주시 (2023-09-25) - 말소

* 가압류: 애큐온저축은행 66,788,447원 (2024-01-05) - 말소

* 강제경매: 애큐온저축은행 73,679,194원 (2024-09-04) - 말소 (본 건 경매 개시)

* 가압류: 문귀현 31,605,718원 (2024-09-05) - 말소

등기부채권 총액은 203,994,165원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 참고사항 (임대관례): 임대관계 미상입니다.

임차인의 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 불분명한 점은 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 천송동 지역은 전, 답과 같은 농경지, 아파트 단지, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 복합적인 지역 특성을 보입니다. 여주시립도서관이 인근에 위치하여 학습 및 문화 접근성이 양호합니다.

4.2. 상업 및 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 물건은 철근콘크리트 평스라브 지붕 구조의 15층 건물 중 12층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

5.2. 내부 이용 상태

내부는 방 3개, 거실, 욕실 2개, 발코니로 구성되어 있으며, 실제 이용 상태는 탐문 조사 결과에 따릅니다.

5.3. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 일반적인 아파트 설비가 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 편의 시설

* 여주시립도서관 (인근)

* 대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다. (인근 지역 검색 결과, 여주시 중심부로의 접근성이 좋으며, 이마트, 여주병원, 여주대학교 등이 차량 10-15분 거리에 위치합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 환경 및 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하여 향후 지역 개발이나 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 검색 결과, 여주시는 과거 가축분뇨처리장, 폐기물처리장 등 혐오시설 관련 민원이 발생한 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다. 다만, 유사 시설의 존재 가능성은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

6.2. 미확인 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 등기되어 있으나, 그 내용과 범위가 불확실하여 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미상

* 임대 관계가 불분명하며, 인수 보증금이 0원이라도 실제 점유자와의 관계에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여주시 천송동에 위치한 아파트로, 준수한 입지 조건과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 대부분 소멸되어 비교적 명확하지만, 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부와 임대차 관계의 불확실성은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 토지이용계획상 일부 환경 규제가 존재하나, 아파트로서의 기본적인 주거 가치는 유지될 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 아파트로서 기본적인 주거 가치가 있으며, 방 3개, 욕실 2개 구조로 활용도가 높습니다.

* 여주시립도서관이 인근에 위치하여 교육 및 문화 환경이 양호합니다.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 기준으로 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원 범위에서 거래되고 있어, 감정가 1억 6천6백만원을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 166,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 상기 감정가 및 최근 실거래가 추이, 물건의 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 면밀한 시장 조사와 현장 방문을 통해 적정 가격을 산출하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.