나이스옥션 법원경매 여주 2024타경37587 [1] 경기도 이천시 백사면 경사리 643-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성감정 · 평가일 2024.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 경사리 소재 ‘경사1리마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 본건 근거리에 버스정류소이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

- 연번(1) : 대체적으로 가장형, 완경사 내지 평지의 토지로 주택 건부지로 이용중임.
- 연번(4),(5),(6),(7) : 공히 대체적으로 부정형, 완경사의 토지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

- 연번(1) : 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 4∼6m 내외의 도로와 접함.
- 연번(4),(5),(6),(7) : 공히 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

연번(1),(4),(6),(7): 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.
연번(5): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

연번(1) 토지 주위의 축대, 일부 수목(향나무, 측백나무 등)은 토지와 함께 거래되는 관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

연번(1) : 지목은 목장용지이나, 현황 대(주거용)로 이용중임.
연번(6),(7) : 지목은 목장용지이나, 현황 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연번(2) : 경량철골구조 기타지붕 2층(사용승인일 2020-08-28)으로서,
- 외벽 : 세라믹사이딩판넬 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감(탐문사항),
- 창호 : 알미늄 시스템 창호 등 마감.

연번(3) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층(사용승인일 2020-08-28)으로서,
- 외벽 : 철판 및 페인팅 등 마감임.

이용상태

연번(2)는 단독주택으로 이용중임. (1층 : 방1, 욕실2, 가실, 주방, 드레스룸, 발코니 등), (2층 : 방2, 욕실 등). 연번(3)은 주차장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 지열보일러 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록4,5,6,7 지분매각임
-목록1 지목은 목장용지이나, 현황 대(주거용)로 이용중임
-목록6,7 지목은 목장용지이나, 현황 도로로 이용중임
-목록3은 주차장으로 이용중임
-목록1 주위의 축대, 일부 수목(향나무, 측백나무 등)은 토지에 포함하여 평가 및 매각(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경37587 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 백사면 경사리 643-19

* 용도: 단독주택

* 감정가: 493,038,900원

* 토지면적: 1,978.00㎡ (약 598.35평)

* 토지지분: 571.0018㎡ (약 172.73평)

* 건물면적: 201.49㎡ (약 60.95평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부상 확인)

* 건물 사용승인일: 2020년 8월 28일

* 특이사항: 공동담보, 목록 4, 5, 6, 7 지분매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 이천시 백사면 경사리 소재 ‘경사1리마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통인 편임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 본 건 근거리에 버스정류소가 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

* 토지 형태 및 이용상태:

- 연번(1): 대체로 가장형, 완경사 내지 평지의 토지로 주택 건부지로 이용 중임.

- 연번(4),(5),(6),(7): 공히 대체적으로 부정형, 완경사의 토지로 도로로 이용 중임.

* 인접 도로상태:

- 연번(1): 본 건 서측 및 남측으로 노폭 약 4~6m 내외의 도로와 접함.

- 연번(4),(5),(6),(7): 공히 도로로 이용 중임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 연번(1),(4),(6),(7): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역.

- 연번(5): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 9월 24일 중소기업은행 근저당권 (360,000,000원).

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당, 그 이후 모든 권리(가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 임차인 현황:

* 성 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2023년 7월 11일. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부채권 총액: 455,405,989원.

1.4. 상권분석

* 본 건이 소재한 이천시 백사면 경사리는 전원주택과 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 신축 단독주택들이 들어서면서 전원생활이 가능한 지역으로 개발되고 있음.

* 주변에 대규모 전원마을 조성 계획이 있어 지역 개발 가능성이 있음.

* 이천시 백사면 지역의 단독주택 매매 시세는 3억대부터 5억대 이상까지 다양하게 분포하고 있으며, 면적 및 신축 여부에 따라 가격 차이가 있음.

* 현재 경사리 인근에서 118평 토지에 46평 건물(2층)의 전원주택이 4억 원에 매물로 나와 있음.

* 토지 거래의 경우, 전(田)이나 임야의 경우 평당 50만 원 수준의 거래가 있었음.

* 종합적으로 볼 때, 백사면 지역은 전원생활을 선호하는 수요층이 꾸준히 존재하며, 신축 주택의 경우 높은 가격대를 형성하고 있음.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 이천시 백사면 지역은 전원주택 단지화가 진행되면서 생활 편의시설이 확충되고 있는 추세임. 인근에 마트, 병원 등 종합 커뮤니티 공간 조성이 예정되어 있어 주거 환경이 개선될 것으로 예상됨. 다만, 본 건의 정확한 위치에서 도보로 이용 가능한 편의시설 정보는 제한적이며, 차량 이용 시 이천 시내의 편의시설 접근이 용이할 것으로 판단됨.

* 학군: 백사면 소재 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 차량으로 3~15분 거리에 위치하고 있어 통학이 가능한 범위임.

* 혐오시설: 검색 결과, 이천시에는 동부권 광역자원회수시설(쓰레기 소각장)이 호법면에 위치하고 있으며, 이는 본 건의 소재지인 백사면 경사리에서 직선거리로 약 10km 이상 떨어진 곳임. 또한, 이천시립화장장 건립 예정 부지가 마장면에 거론된 바 있으나, 백사면 경사리와 직접적인 관련성은 낮음. 본 건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않음.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 목록 4, 5, 6, 7 토지의 지분 매각으로 인해 소유권 행사 및 관리에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 토지 지목과 현황 불일치: 토지(연번 1)의 지목은 목장용지이나 현황 대(주거용)로, 토지(연번 6, 7)의 지목은 목장용지이나 현황 도로로 이용 중임. 이는 향후 토지 이용 계획이나 재건축 시 문제가 될 소지가 있으며, 평가 시 반영되었으나 주의가 필요함.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 담보물건의 경매 진행 시 본 건의 낙찰가가 영향을 받을 수 있음.

* 개발 제한 구역: 본 건은 계획관리지역, 보전관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제를 받음. 이는 향후 개발 행위에 제약을 줄 수 있음.

* 임차인 정보: 임차인 성미은 씨는 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없는 것으로 확인되나, 실사 시 점유 관계를 정확히 확인하는 것이 중요함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 백사면 경사리에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인)인 단독주택으로, 넓은 토지 면적(1,978㎡, 약 598평)을 가지고 있어 전원생활을 원하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다. 현재 주거용으로 사용되는 주택 외에 주차장으로 이용되는 건물도 포함되어 있습니다. 토지 중 일부는 지분 매각으로 진행되며, 지목과 현황이 다른 부분이 있어 향후 이용 계획 시 고려해야 합니다. 주변 환경은 전원주택과 농경지가 혼재되어 있으며, 대규모 전원마을 조성 등 지역 개발이 진행되고 있어 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 환경 규제가 있는 지역이므로 개발 시 유의해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 주택: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 거주하거나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 약 598평에 달하는 넓은 토지는 주택 증축, 추가 건축, 조경 공간 활용 등 다목적으로 활용 가능성이 높습니다.

* 전원생활 수요: 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 수요가 꾸준하며, 주변 개발 계획과 함께 주거 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

* 지목과 현황 불일치 토지 활용: 현황 도로 및 대지로 사용 중인 토지는 법적 지목 변경이나 현 상태 유지 시에도 용이한 활용이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 493,038,900원입니다. 주변 단독주택 실거래가 및 매물 정보를 종합적으로 고려했을 때, 이천시 백사면 지역의 유사 신축 전원주택 매물은 3억 8천만 원에서 5억 4천만 원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본 건의 넓은 토지 면적과 신축 건물을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 거래될 가능성도 있으나, 지분 매각 및 지목/현황 불일치 등의 리스크 요소를 감안해야 합니다.

수색 결과, 이천시 백사면 경사리 인근에 118평 토지에 46평 건물(2층)의 신축 전원주택이 4억 원에 나와 있음을 확인했습니다. 이는 본 건의 감정가 대비 낮은 가격대의 사례입니다. 반면, 205평 토지에 30평 건물(1층)의 신축 전원주택이 5억 4천만 원에 나와 있는 사례도 있습니다.

토지면적 1,978㎡ (약 598평), 건물면적 201.49㎡ (약 61평)의 점을 고려하면, 토지의 가치가 상당 부분 차지할 것으로 보입니다. 보전관리지역이면서 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등의 제약이 있는 점과 공동담보, 지분매각 등의 리스크를 고려하여, 보수적으로 입찰가를 산정한다면 감정가의 80%~90% 수준인 3억 9천만 원 ~ 4억 4천만 원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다.

보다 정확한 시세 분석을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 및 토지 상태 확인, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 진행 중인 경매 물건의 낙찰가율 등을 추가적으로 조사하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 390,000,000원 ~ 440,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.