나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39569 [1] 경기도 이천시 백사면 모전리 779-1 그린캐슬 1동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원감정 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 "모전리 현대아파트" 남측 인근에 위치하며 부
근은 근교 농경지대로서 도시화가 진행되어 아파트, 다세대주택, 농경지, 야산, 근린생활
시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 근거리에 70번국지도(이섭대천로)가 소재하여 교통사정 무
난함.

건물의 구조

2016.04.21일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층 102호로서
외벽: 치장벽돌 및 드라이비트 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샤쉬 등 2중창 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대(방3, 거실, 주방, 화장실2, 현관 등)임.

설비내역

세대별 위생설비, 도시가스난방설비 등 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서향 완경사지에 조성된 부정형으로 북측 아파트부지 대비 저지이며 다세대주택부지로 이
용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
이해관계인 부재로 내부조사 불가하여 건축물대장상 도면으로 도시하고 주민 탐문사항 및
평가선례 등을 참조하였음.
그린캐슬은 779-1번지에 제1동, 인접한 779-3번지에 제2동이 소재함.

물건 비고

주택도시보증공사(임차권자 조길선의 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026. 6. 9.)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 여주지원 2024타경39569 (1)

소재지: 경기도 이천시 백사면 모전리 779-1 그린캐슬 1동 1층 102호

용도: 다세대주택 (집합건물, 공동주택)

사용승인일: 2016.04.21

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 102호

전용면적: 52.29㎡ (약 15.8평)

총건물 면적: 659.765㎡ (대지면적 691㎡)

건축 규모: 총 4층

1.3. 토지 정보

본건 토지 지분 면적: 63.4966㎡ (약 19.2평)

토지 이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역

1.4. 매각 정보

감정가: 125,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (경매개시결정 등기상 채권자)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 "모전리 현대아파트" 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 근교 농경지대로 도시화가 진행되어 아파트, 다세대주택, 농경지, 야산, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

본건이 속한 그린캐슬은 2016년 신축된 공동주택이며, 1동은 779-1번지에, 2동은 779-3번지에 위치합니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 가능하며, 인근 70번 국지도(이섭대천로)가 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 주변 시설

주변은 주거 밀집지역 및 농경지 등이 혼재하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지역 내 유치원, 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부 요약)

소유권 이전: 전윤성(2016.05.04), 제옥선(2022.02.09), 최창업(2022.04.25) 순으로 소유권이 변동되었습니다.

압류: 도봉세무서장(2023.04.24), 계양세무서장(2024.04.18), 이천시(2025.04.07)의 압류가 있었습니다.

강제경매: 주택도시보증공사(2024.09.12)에 의해 개시되었으며, 이것이 말소기준권리입니다.

주택임차권: 을3 조길선(2023.12.11 등기, 165,000,000원)이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(조길선 승계인)

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.04.11

확정일자: 2022.03.10

배당신고일자: 2023.12.11

대항력: 없음

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2023.04.24. 도봉세무서장의 압류 (등기부 등본상 갑5)

본건 매각으로 인해 을3 주택임차권(조길선)을 포함한 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

물건명세서상 을구3번 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다.

그러나 주택도시보증공사(HUG)는 임차권자 조길선의 승계인으로서, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.09.)를 제출하였습니다.

따라서, 해당 임차권이 매각으로 소멸되지 않더라도 매수인이 인수할 임대차보증금은 없습니다.

3.4. 특이사항

HUG(주택도시보증공사)로부터 임차권 관련 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기에 대한 확약서가 제출되었습니다.

이 확약서로 인해 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매/전월세)

입력된 최근 매매 정보 분석:

최근 매매 사례 중 본건(2016년식, 전용면적 52.29㎡)과 비교 가능한 자료는 다음과 같습니다.

이페리온(2018년식, 전용면적 58.57㎡): 2026년 3월 7일, 130,000,000원

보네르하임(2021년식, 전용면적 67.19㎡): 2026년 3월 4일, 199,000,000원

신부일빌라(1994년식, 전용면적 51.32㎡): 2026년 3월 16일, 42,000,000원 - 건물 노후도가 높아 직접 비교 어렵습니다.

4.2. 건물 연식 대비 시세 비교

본건 건물(그린캐슬)은 2016년 준공되어 건축 8년차로 비교적 신축에 속합니다.

주변 신축 빌라/다세대 주택의 거래 가격(1억 3천만원 이상)을 고려할 때, 본건의 감정가 1억 2천 5백만원은 합리적이거나 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

가장 유사한 거래 사례인 '이페리온'의 경우, 본건보다 신축 연식은 짧지만 전용면적이 약간 더 넓고 비슷한 가격대에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

지역 개발에 따라 향후 편의시설 접근성이 개선될 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

단지 주변에 유치원, 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다.

이천시 백사면 지역은 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

HUG로부터 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기에 대한 확약서가 제출되어 매수인 보호가 확실시됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 임차권이 기재되었으나, HUG의 확약서로 인해 실질적인 인수 부담은 없습니다.

기타 권리들은 말소 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 건물 노후도 및 관리 상태

2016년 준공으로 건물 연식은 신축급이나, 8년 경과에 따른 기본적인 유지보수가 필요할 수 있습니다.

건축물대장상 특이사항은 없으나, 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 지역 개발 가능성 및 규제

본건 소재지는 계획관리지역, 성장관리구역에 속해 개발 가능성이 있습니다.

다만, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 다수 존재하여 대규모 개발에는 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 백사면에 위치한 2016년 준공의 신축급 다세대주택(그린캐슬 1동 102호)입니다.

HUG로부터 임차인 관련 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기에 대한 확약서가 제출되어, 인수할 임차 보증금이 전혀 없는 매우 안전한 물건입니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적이거나 다소 낮게 책정된 것으로 보여, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

향후 지역 개발 동향 및 교통 개선 여부에 따라 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

8. 투자 포인트

HUG 인수조건 변경으로 인한 임차보증금 인수 부담 제로.

2016년 준공 건물의 비교적 양호한 건물 상태.

주변 신축 빌라/다세대 주택 시세 대비 합리적인 감정가.

토지/건물 일괄매각으로 권리 관계 명확.

향후 지역 개발 및 교통 개선에 따른 시세 상승 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 125,000,000원

주변 시세 분석:

- 이페리온(2018년식, 58.57㎡): 130,000,000원

- 보네르하임(2021년식, 67.19㎡): 199,000,000원

본건(2016년식, 52.29㎡)은 전용면적 및 건축연도를 고려할 때, 주변 시세와 감정가를 종합 판단 시 감정가 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다.

특히, 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확하며 신축급 건물이라는 점을 고려할 때, 시세 최고가보다는 낮고 유사 연식/면적의 거래 사례보다는 높게 형성될 수 있습니다.

보수적으로 감정가 이상, 낙관적으로는 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 150,000,000원 (인수할 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.