나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39606 [2] 경기도 여주시 대신면 보통리 OO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 어반감정 · 평가일 2024.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 대신면 보통리 소재 "보통3리마을회관" 동측인근에 위치한 토지들로서, 인근은 자연림, 전, 답, 단독주택 및 소규모 상업시설, 공장 및 창고 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건기호 2는 주택지를 통하여 접근이 가능하고 본건 기호 1과 2는 인근에 임로가 소재하나 직접적으로 연결되어 있지 않으며 근처 마을 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지들로서 기호1은 묵전, 기호2는 전, 기호 3은 묵답으로 이용중임.

인접 도로상태

본건기호 1,2,3은 맹지이며 인근에 임로가 소재하나 이용이 불편시됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3 : 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>
기호2 : 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호2 지상에 소유자 미상의 분묘2기가 소재함.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음),
-지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
-맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경39606 (2)

소재지: 경기도 여주시 대신면 보통리 40

용도: 답 (논)

감정가: 2,108,000원

토지면적: 248.00㎡ (약 75.02평)

토지지분: 24.8㎡ (약 7.50평)

매각대상: 토지 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 경OOOOOOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

본 물건은 경기도 여주시 대신면 보통리 소재 "보통3리마을회관" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 자연림, 전(밭), 답(논), 단독주택, 소규모 상업시설, 공장 및 창고 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 주택지를 통해 접근이 가능하며, 인근에 임로(밭두렁길)가 있으나 본건 토지와 직접적으로 연결되지는 않습니다. 근처 마을 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지 형태는 부정형이며, 현재 묵전, 전, 묵답으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 본건 토지들이 맹지이며, 인근에 임로가 소재하나 실질적인 이용은 불편한 것으로 파악됩니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다. 또한, 기호 2 토지는 역사문화환경보존지역에도 포함됩니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 02월 19일 접수된 경기신용보증재단의 강제경매 개시결정(갑3)입니다.

이하 등기사항은 다음과 같습니다.

* 1992년 09월 15일: 김시길 소유권 이전 (갑1)

* 2024년 02월 19일: 김복순 외 9명 소유권 이전 (상속) (갑2)

* 2024년 09월 12일: 경기신용보증재단 강제경매 (갑3, 말소기준권리)

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 따라서 본 매각으로 인해 위 권리들을 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으므로, 실제 낙찰 후 인수해야 하는 권리가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

채권액은 경기신용보증재단의 강제경매 청구 금액이 15,728,496원입니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 자연림, 농경지, 단독주택, 소규모 상업시설, 공장 및 창고 등이 혼재된 농촌 및 준도시 지역의 특성을 보입니다. 따라서 일반적인 상업 지구로서의 기능보다는 복합적인 용도로 활용되고 있는 지역으로 판단됩니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 유흥업소 등은 파악되지 않으며, 지역 주민들을 위한 소규모 편의시설 정도가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

물건지 인근에는 마을이 형성되어 있으며, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 직접적인 도로 연결이 없는 맹지이며 인근 임로 이용에 불편함이 있을 수 있습니다. 주택지 및 인근 임로를 통해 접근해야 하는 점을 고려할 때, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준일 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 건축에 제약이 따르며, 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 지분매각: 전체 토지의 일부 지분만을 매각하므로, 공유자와의 관계 및 토지 이용 협의가 필요할 수 있습니다.

* 분묘기지권: 본건 기호 2 토지 지상에 소유자 미상의 분묘 2기가 소재하고 있으며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 필요: 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 등 불이익이 발생합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각 후에도 존속될 수 있으므로, 해당 권리의 내용과 영향력을 면밀히 분석해야 합니다.

* 복잡한 토지이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 법규와 규제로 인해 토지 이용에 제약이 많습니다.

* 소유자 미상 분묘: 분묘 2기의 소유자 확인이 불분명하여 처리 과정에서 추가적인 비용이나 법적 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

* 주변 환경: 농경지, 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설)이 인근에 있는지 추가적인 확인이 필요합니다. (주변 환경 조사 결과, 가축분뇨 공동처리시설 등이 추진된 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 인접 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 대신면 보통리에 위치한 답(논)의 지분 매각 건입니다. 맹지이며, 분묘기지권, 지분매각, 농지취득자격증명 제출 필수 등 여러 제한사항과 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 토지이용계획상 자연녹지지역으로 지정되어 있어 개발 가능성 또한 제한적입니다.

8. 투자 포인트

* 농지 취득 자격이 있고, 분묘 문제 및 지분 관련 제약을 해결할 의지가 있는 투자자에게는 저렴한 가격으로 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

* 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성이나 농지 이용 가치를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점에서의 주변 유사 토지 실거래가, 해당 토지의 정확한 가치 평가, 경매 물건의 특성(맹지, 지분, 분묘, 존속 권리 등)을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

제시된 감정가 2,108,000원은 토지 면적 대비 매우 낮은 수준으로, 이는 토지의 맹지 상태, 지분 매각, 분묘기지권 등의 제약 요인이 크게 반영된 것으로 보입니다. 하지만 실제 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 파악된 리스크 요인 해소 가능성과 낙찰 후 활용 방안에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 본 감정가는 참고 자료로 활용하되, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.1.물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경39606 (2)

소재지: 경기도 여주시 대신면 보통리 40

용도: 답 (논)

감정가: 2,108,000원

토지면적: 248.00㎡ (약 75.02평)

토지지분: 24.8㎡ (약 7.50평)

매각대상: 토지 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 경OOOOOOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

본 물건은 경기도 여주시 대신면 보통리 소재 "보통3리마을회관" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 자연림, 전(밭), 답(논), 단독주택, 소규모 상업시설, 공장 및 창고 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 주택지를 통해 접근이 가능하며, 인근에 임로(밭두렁길)가 있으나 본건 토지와 직접적으로 연결되지는 않습니다. 근처 마을 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지 형태는 부정형이며, 현재 묵전, 전, 묵답으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 본건 토지들이 맹지이며, 인근에 임로가 소재하나 실질적인 이용은 불편한 것으로 파악됩니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다. 또한, 기호 2 토지는 역사문화환경보존지역에도 포함됩니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 02월 19일 접수된 경기신용보증재단의 강제경매 개시결정(갑3)입니다.

이하 등기사항은 다음과 같습니다.

* 1992년 09월 15일: 김시길 소유권 이전 (갑1)

* 2024년 02월 19일: 김복순 외 9명 소유권 이전 (상속) (갑2)

* 2024년 09월 12일: 경기신용보증재단 강제경매 (갑3, 말소기준권리)

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 따라서 본 매각으로 인해 위 권리들을 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으므로, 실제 낙찰 후 인수해야 하는 권리가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

채권액은 경기신용보증재단의 강제경매 청구 금액이 15,728,496원입니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 자연림, 농경지, 단독주택, 소규모 상업시설, 공장 및 창고 등이 혼재된 농촌 및 준도시 지역의 특성을 보입니다. 따라서 일반적인 상업 지구로서의 기능보다는 복합적인 용도로 활용되고 있는 지역으로 판단됩니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 유흥업소 등은 파악되지 않으며, 지역 주민들을 위한 소규모 편의시설 정도가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

물건지 인근에는 마을이 형성되어 있으며, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 직접적인 도로 연결이 없는 맹지이며 인근 임로 이용에 불편함이 있을 수 있습니다. 주택지 및 인근 임로를 통해 접근해야 하는 점을 고려할 때, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준일 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 건축에 제약이 따르며, 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 지분매각: 전체 토지의 일부 지분만을 매각하므로, 공유자와의 관계 및 토지 이용 협의가 필요할 수 있습니다.

* 분묘기지권: 본건 기호 2 토지 지상에 소유자 미상의 분묘 2기가 소재하고 있으며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 필요: 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 등 불이익이 발생합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각 후에도 존속될 수 있으므로, 해당 권리의 내용과 영향력을 면밀히 분석해야 합니다.

* 복잡한 토지이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 법규와 규제로 인해 토지 이용에 제약이 많습니다.

* 소유자 미상 분묘: 분묘 2기의 소유자 확인이 불분명하여 처리 과정에서 추가적인 비용이나 법적 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

* 주변 환경: 농경지, 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설)이 인근에 있는지 추가적인 확인이 필요합니다. (주변 환경 조사 결과, 가축분뇨 공동처리시설 등이 추진된 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 인접 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 대신면 보통리에 위치한 답(논)의 지분 매각 건입니다. 맹지이며, 분묘기지권, 지분매각, 농지취득자격증명 제출 필수 등 여러 제한사항과 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 토지이용계획상 자연녹지지역으로 지정되어 있어 개발 가능성 또한 제한적입니다.

8. 투자 포인트

* 농지 취득 자격이 있고, 분묘 문제 및 지분 관련 제약을 해결할 의지가 있는 투자자에게는 저렴한 가격으로 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

* 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성이나 농지 이용 가치를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점에서의 주변 유사 토지 실거래가, 해당 토지의 정확한 가치 평가, 경매 물건의 특성(맹지, 지분, 분묘, 존속 권리 등)을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

제시된 감정가 2,108,000원은 토지 면적 대비 매우 낮은 수준으로, 이는 토지의 맹지 상태, 지분 매각, 분묘기지권 등의 제약 요인이 크게 반영된 것으로 보입니다. 하지만 실제 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 파악된 리스크 요인 해소 가능성과 낙찰 후 활용 방안에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 본 감정가는 참고 자료로 활용하되, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

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