나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40736 [1] 경기도 양평군 양평읍 오빈리 88-66 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨티감정 · 평가일 2024.11.15

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 함석기와지붕 단층건으로서
외벽 : 몰탈마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 및 목재 창호임.

이용상태

주택으로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ-ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

의뢰목록상 본 건물의 지붕구조는 "시멘트기와지붕"이나 현황 "함석기와지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
-건물만 매각
-제시외 건물 포함
-건물의 지붕구조 공부상 '시멘트기와지붕'이나 현황 '함석기와지붕'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 여주지원 2024타경40736 (1)

1.2. 소재지: 경기도 양평군 양평읍 오빈리 88-66 (신주소: 오빈길98번길 18)

1.3. 용도: 단독주택

1.4. 감정가: 148,064,000원 (1억 4,806만 4천원)

1.5. 토지면적: 0㎡ (토지 지분 매각 대상 아님)

1.6. 건물면적: 46.75㎡ (약 14.14평)

1.7. 건물 지분: 6.68㎡ (약 2.02평)

1.8. 매각대상: 건물 지분 매각

1.9. 경매구분: 부동산강제경매

1.10. 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 본 물건은 경기도 양평군 양평읍 오빈리에 소재합니다.

* 건축물대장상 최초 사용 승인일은 1947년으로, 비교적 오래된 주택입니다.

* 건물 구조는 목조 함석기와지붕 단층건입니다.

* 건축물대장상 지붕구조는 '시멘트기와'이나, 현황은 '함석기와지붕'으로 조사되었습니다.

* 해당 물건은 토지 지분 없이 건물 지분만 매각 대상입니다.

3. 권리분석

* 등기부등본 상 소유권은 함주영 외 5명에게 보존 등기되어 있으며, 이후 공유자 지분 이전 및 가압류, 강제경매가 설정되어 있습니다.

* 말소기준권리는 2022년 2월 7일 접수된 주식회사대한채권관리대부의 가압류(15,899,832원)입니다.

* 해당 경매(2024타경40736)로 인해 등기부상의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리는 없으나, 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

* 임차인은 조사되지 않았으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 양평읍 오빈리는 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

* 주변 부동산 최근 실거래 정보 분석 결과, 다음과 같은 거래 사례가 있습니다:

* "리버힐하우스"(2001년식 연립, 92.685㎡)가 2025년 5월 200,000,000원에 거래되었습니다.

* "리버빌라훼미리하우스"(1998년식 다세대, 84.96㎡)가 2024년 6월 195,000,000원에 거래되었습니다.

* "리버빌라훼미리하우스"(1998년식 다세대, 84.96㎡)가 2025년 10월 200,000,000원에 거래되었습니다.

* 주변 거래 사례의 면적(84.96㎡ ~ 92.685㎡)과 본 건의 건물 지분 면적(6.68㎡)은 큰 차이가 있습니다.

* 주변 거래가 기준(약 220만 원/㎡)으로 볼 때, 본 건의 총 건물 면적(46.75㎡)에 대한 시세는 약 1억 3백만 원~1억 1천만 원 수준으로 추정할 수 있습니다.

* 그러나 본 건은 건물 지분 매각이므로, 이러한 시세 정보는 참고용으로 활용해야 합니다.

5. 생활정보

* 해당 건물은 주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 난방은 보일러 설비에 의한 구조이며, 위생 설비 및 급배수 설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

* 인근 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 지분 매각 물건으로, 건물 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 됩니다. 이로 인해 다른 공유자와의 재산권 행사 및 관리, 활용에 있어 협의가 필요하며 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고권이 존재하므로, 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 입찰 참여가 제한될 수 있습니다. (1회 행사 가능)

* 건물만 매각되고 토지 지분이 없어, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 토지 소유주와의 관계에서 법적 문제가 발생할 수 있는 중요한 리스크입니다.

* 건물의 지붕 구조가 공부상 '시멘트기와'이나 현황 '함석기와'로 상이하여, 향후 유지 보수나 재건축 시 비용 및 행정 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 관계인 부재로 내부 이용 상태를 정확히 파악하지 못하고 탐문 조사에 의거하였으므로, 현장 조사 시 상세 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 경기도 양평군 양평읍 오빈리에 위치한 단독주택의 건물 지분 매각 물건입니다.

* 건물 자체의 면적은 작지만, 지분 매각이라는 특수성과 함께 건물만 매각되어 토지 지분이 없는 점, 그리고 법정지상권 성립 여부 불분명 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 다른 공유자의 존재와 공유자 우선매수 신고 가능성 또한 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 따라서 본 물건은 단순히 건물 지분 가격만을 보고 접근하기보다는, 이러한 복합적인 권리 관계 및 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양평 지역의 주거지로서 가지는 입지적 가치를 고려할 수 있습니다.

* 건물 지분 매각으로 인해 전체 건물을 취득하는 것보다 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능합니다.

* 향후 공유자 간의 원만한 협의를 통해 건물 활용 방안이 마련되거나, 지분을 정리하여 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가(건물 전체 추정): 148,064,000원

* 건물 지분 면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

* 감정가 기준 예상 지분 가치: 약 21,150,000원 (148,064,000원 * (6.68㎡ / 46.75㎡))

* 주변 시세(전체 건물 기준) 및 본 건의 리스크 요인(지분 매각, 법정지상권 불분명, 공유자 우선매수 등)을 종합적으로 고려할 때, 감정가보다 낮은 수준에서의 입찰을 고려해야 합니다.

* 따라서 예상 입찰가는 15,000,000원 ~ 20,000,000원 범위에서 본인의 투자 성향 및 추가 조사 결과에 따라 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.