나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40132 [1] 경기도 양평군 개군면 불곡리 49-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 개군면 불곡리 "불곡리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대로서 농가주택, 농지, 임야 등으로 형성된 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 대중교통수단 이용이 가능하며, 제반 교통요건은 무난함.

형태 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 사다리형과 유사한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측과 남서측으로 노폭 약3m 전후 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-08)(수도법 시행령제14조의3제2호)<수도법>, 하수처리구역(하자포하수처리구역(하자포공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

후면 "사진용지"와 같이 블럭조 담장, 팬스, 대문, 모과나무 등이 소재함.

공부와의 차이

공부상 지목 "대"이나 일부 "현황 도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가) : 흙벽돌조 스레이트지붕(현황 목조, 함석 및 강판기와지붕 2개동) 1층 건물로서
외벽 - 흙벽마감 등
내벽 - 벽지 및 타일 등
창호 - PVC창호 등.

기호2(나) : 소재불명.

이용상태

기호2(가) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호2(가) 급배수 및 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 건물개황도", "내부구조도"와 같이 부합물이 소재함.

공부와의 차이

기호2(가) 공부상 "흙벽돌조, 스레이트지붕 1개동"이나 현황 "목조, 함석지붕 및 강판기와지붕 2개동"으로 실측 및 목축에 의한 개략적인 면적(약168㎡)과 공부면적(173.69㎡)은 유사하며, 기호2(나) 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 물건 포함
-목록1 공부상 지목 '대'이나 일부 '현황 도로'임
-목록2(가) 공부상 '흙벽돌조, 스레이트 지붕 1개동'이나 현황 '목조, 함석지붕 및 강판기와지붕 2개동'으로 실측 및 목측에 의한 개략적인 면적(약168㎡)과 공부 면적(173.69㎡)은 유사하며, 목록2(나)는 소재불명임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경40132 (1)

소재지: 경기도 양평군 개군면 불곡리 49-7

용도: 단독주택

감정가: 228,711,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 466.00㎡ (약 141.0 평)

건물면적: 207.39㎡ (약 62.7 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 52.00㎡

1.3. 채권자 정보

채권자: 미금농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 개군면 불곡리 "불곡리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대로 농가주택, 농지, 임야 등이 형성된 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접 도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북서측과 남서측으로 노폭 약 3m 전후의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역(1권역)

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

주변은 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 농가 주택과 농지가 주를 이룹니다. 인근에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 양평군 개군면 지역은 과거 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 있었던 점을 감안할 때, 장기적인 관점에서 지역 개발 및 환경 변화를 주시할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 지희환 (지 )

* 보증금: 16,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-12

* 확정일자: 2019-06-13

* 배당신고일자: 2024-11-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정이며, 보증금 회수는 배당을 통해 이루어지나, 배당받을 금액이 없는 경우 인수할 보증금은 0원입니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016-01-04 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (75,600,000원)

* 매각으로 인해 말소될 권리: 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 등기부상의 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재까지 제시된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 양평군 개군면 불곡리는 전형적인 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 전원생활 및 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역입니다. 따라서 전통적인 상권 분석보다는 전원주택으로서의 가치와 주변 자연환경과의 조화를 고려해야 합니다.

4.2. 주변 부동산 거래 동향

양평군 개군면 지역의 전원주택 매물은 평당 80만원에서 276만원까지 다양하게 분포되어 있습니다. 최근 개군면 불곡리 소재 전원주택의 급매물로 995㎡(301평) 토지에 141㎡(43평) 건물 매물이 3억 9천만원에 나온 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가 대비 상대적으로 낮은 수준의 거래가격을 보여줍니다. 다른 사례로는 660㎡(200평) 토지에 149.96㎡(45평) 건물이 5억 8천만원에 매물로 나와있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대형 마트나 백화점과 같은 편의 시설은 부족할 수 있으나, 지역 내 마을회관 및 소규모 상점, 그리고 인근 양평읍으로의 이동을 통해 기본적인 생활 편의는 확보 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 통상적인 농촌 지역의 특성상 교육 및 의료 시설은 면 소재지나 읍내로 이동하여 이용해야 할 가능성이 높습니다.

5.3. 자연환경

주변이 농지와 임야로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. '불곡리마을회관' 인근에 위치하여 지역 커뮤니티와의 연계 가능성도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 지목과 현황의 차이

* 목록1(토지): 공부상 지목은 '대'이나, 일부가 '현황 도로'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 있어 분쟁의 소지가 있거나, 향후 건축 또는 이용에 제약을 받을 수 있는 부분이므로 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 현황의 불일치

* 목록2(가)(건물): 공부상으로는 '흙벽돌조, 스레이트 지붕 1개동'으로 기재되어 있으나, 현황은 '목조, 함석지붕 및 강판기와지붕 2개동'으로 되어 있습니다. 실제 면적(약 168㎡)과 공부 면적(173.69㎡)은 유사하나, 구조와 지붕 재질, 동 수 등에서 큰 차이를 보입니다. 이는 건축물대장과의 불일치로 인해 추후 건물 증축, 개축, 또는 재건축 시 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 소재불명 건물

* 목록2(나)(건물): 해당 건물은 소재불명 상태입니다. 감정평가서에 언급되어 있으나, 현황 파악이 되지 않는 건물에 대한 추가 조사가 필요합니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다수의 환경 및 수도권 관련 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축물의 용도나 규모, 개발 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

6.5. 임대차 관계 미상

* 주요 임차인(지희환) 외 다른 임차인 관계는 미상입니다. 잠재적인 추가 임차인이 있을 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 개군면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 자연환경이 좋고 차량 접근성이 무난한 편이나, 공부상 지목과 현황 도로 이용, 건물 구조 및 동 수의 불일치, 그리고 소재불명 건물 존재 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 건물 현황의 차이는 심각한 수준으로, 현장 답사를 통해 정확한 상태를 파악하고 건축물대장과의 차이에 대한 법적, 행정적 문제를 미리 검토해야 합니다. 이러한 문제점들로 인해 경매 낙찰 후 명도 및 등기, 건축 관련 행정 처리 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 466.00㎡(약 141평)의 대지는 전원주택으로서 여유로운 공간 활용이 가능합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 별도 명도나 권리 문제가 복잡해질 가능성이 낮습니다.

* 지방 부동산 시장: 양평 지역은 수도권에서의 접근성이 개선되면서 전원주택이나 세컨드하우스 수요가 꾸준히 있는 편입니다.

* 수리 및 개조 잠재력: 현재 건물의 상태나 구조상의 불일치를 고려할 때, 리모델링이나 증축을 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 228,711,000원입니다.

주변 유사 부동산 매물 시세를 고려하면, 평당 80만원에서 200만원 이상까지 다양하게 거래되고 있습니다. 본 건과 같이 공부와 현황의 불일치, 건물의 노후화 및 구조 변경, 소재불명 건물 등의 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰이 권장됩니다.

* 현황 도로 이용 토지: 약 141평 중 일부가 도로로 사용되어 실제 건부지 면적이 줄어들 수 있습니다.

* 건물 상태: 공부와 다른 2개 동의 목조 주택은 수리 및 재건축 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 소재불명 건물: 이 부분에 대한 확인 및 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 70~85% 수준인 약 1억 6천만원에서 1억 9천 5백만원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 다만, 실제 현장 조사와 법률 전문가 상담을 통해 정확한 가치를 재평가하고 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.