나이스옥션 법원경매 청주 2024타경5120 [1] 충청북도 진천군 이월면 송림리 145-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2024.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 이월면 송림리 소재 '학동마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전,답, 근린생활시설 등이 소재하므로 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장 등이 소재하므로 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,3,4,5,6 :부정형,평지의 일단지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임. 기호 2 :부정형,평지 토지로서 도로로 이용 중임. 기호 7 :부정형,평지 토지로서 잡종지로 이용 중임

인접 도로상태

기호 1,3,4,5,6 : 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함. 기호 2,7 : 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 :계획관리지역,성장관리계획구역(2024-04-19)(주거근린형),가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호 2 :계획관리지역,성장관리계획구역(2024-04-19)(주거근린형),가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>,<추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호 3 :계획관리지역,성장관리계획구역(2024-04-19)(주거근린형),가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호 4 :계획관리지역,성장관리계획구역(2024-04-19)(주거근린형),가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 5 :계획관리지역,성장관리계획구역(2024-04-19)(주거근린형),가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호 6 :계획관리지역,성장관리계획구역(2024-04-19)(주거근린형),가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 7 :계획관리지역,성장관리계획구역(2024-04-19)(주거근린형),가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>임

제시목록 외의 물건

기호 ㄹ : 수목 등 약 22주 기호 ㅁ : 관정 (후첨 "사진용지" 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 (사용승인일 : 2016.12.22) 외벽 : 조적,대리석붙임 및 페인팅 등임. 내벽 : 벽지 및 인테리어 등임. 창호 : 새시 창호 등임

이용상태

근린생활시설(숙박업소)로 이용 중임

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음

부합물 및 종물

기호 ㄱ: 철근콘크리트구조의 옥탑 (계단 및 물탱크 장치 등) 약 88㎡ 기호 ㄴ: 판넬조의 기계실 약 1.5㎡ 기호 ㄷ: 경량철골조의 주차시설 약 54㎡ (후첨 " 사진용지 " 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록2번은 소유권의 일부(2분의 1) 매각임. 제시외 옥탑, 기계실, 주차시설 및 수목, 관정 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 청주지방법원 2024타경5120 (1)

소재지: 충청북도 진천군 이월면 송림리 145-6

용도: 근린시설 (숙박업소)

감정가: 5,631,602,100원

토지면적: 3,820.00㎡ (약 1,155.55평)

건물면적: 2846.51㎡ (약 861.00평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

2.

* 주위환경: 본건은 충청북도 진천군 이월면 송림리 소재 '학동마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답, 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접도로상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 6~10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(700m 이내)으로 지정되어 있습니다.

* 일부 토지는 준보전산지 및 접도구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 2023년 11월 09일 접수된 청주축산업협동조합의 근저당권입니다.

* 총 채권액: 등기부상 확인되는 채권 총액은 4,200,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* (주)웰프라임: 2020년 10월 19일 사업자 등록. 대항력이 있으며, 보증금 및 차임은 0원입니다.

* 금액이 0원(미상)이라도 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 시 각별한 주의가 필요합니다.

* 주의사항:

* 일괄매각으로 토지와 건물이 함께 매각됩니다.

* 목록2번은 소유권의 일부(2분의 1)만 매각 대상에 포함됩니다. (해당 목록의 정확한 성격 및 매각 범위 확인 필요)

* 제시외 건물(옥탑, 기계실, 주차시설) 및 수목, 관정 등이 매각에 포함됩니다.

* 본 물건은 공동담보 물건입니다.

1.3. 상권분석

2.

* 현재 이용 상태: 본건 건물은 2016년에 준공된 철근콘크리트 구조의 4층 건물로, 근린생활시설(숙박업소)로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 인근 지역은 전, 답과 함께 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 상권은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

2.

* 주변 편의시설: 지역 내 소규모 편의시설 및 식당, 주유소 등이 소재합니다. 진천읍 등 인근 지역으로 이동 시 더 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 학교/교육시설: 이월초등학교, 이월중학교 등 지역 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 혐오시설: 본건 주변에서 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 대항력 있는 임차인의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있다는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 금액이 0원이라도 주의가 필요합니다.

* 부분 지분 매각: 목록2번은 소유권의 1/2만 매각 대상이므로, 해당 목록의 정확한 성격 파악 및 소유권 관계 확인이 필수적입니다. 이는 향후 소유권 행사 및 관리에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 용도지역 및 제한사항: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 접도구역 등은 향후 건축 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 결과에 따라 본건의 입찰 경쟁률이나 가격 형성에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 2016년에 준공된 비교적 현대적인 근린생활시설(숙박업소)로, 높은 감정가를 형성하고 있습니다. 주변 교통 및 입지 조건은 보통 수준이나, 계획관리지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 목록2번의 1/2 지분 매각이라는 특이사항은 잠재적 리스크 요인으로 반드시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 활용 가능성: 근린생활시설, 특히 숙박업소로 활용된 이력이 있어 용도 전환 및 운영 가능성이 있습니다.

* 개발 가능 지역: 계획관리지역 및 성장관리구역에 해당하여 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정 시, 감정가 5,631,602,100원을 기준으로 하되, 인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않습니다. 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 본건의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 부분 지분 매각 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.