나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51863 [2] 충청북도 보은군 보은읍 어암리 391 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51863 (2)

소재지: 충청북도 보은군 보은읍 어암리 391

용도: 답 (논)

감정가: 64,743,000원

토지면적: 1541.50㎡ (약 466.3평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO (신한카드주식회사)

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 농지취득자격증명 필수 (미제출 시 보증금 미반환. 소관 행정기관에 발급 여부 확인 후 입찰 요망)

감정평가서 요약: 토지감정요항표 상 세부 내용 미기재.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 충청북도 보은군 보은읍 어암리 지역에 위치하며, 농업이 주를 이루는 자연환경을 가지고 있습니다.

* 인근에 마을이 분포하며, 전반적으로 조용한 농촌 지역입니다.

* 어암지구는 일제강점기 때부터 사용되던 지적도면을 사용해 오면서 실제 현황과 지적도면 간 불일치로 인한 경계분쟁이 있었으나, 최근 지적재조사사업 완료로 정리가 되었습니다.

* 교통상황:

* 해당 토지는 보은읍 소재지에서 차량으로 약 7분 거리에 위치하며, 보은 IC까지는 약 15분 거리입니다.

* 지역 내 농어촌버스가 운행되고 있으나, 차량 없이는 생활이 어려울 수 있습니다.

* 인근 어암리 지역 도로 중 일부 구간은 급커브 및 급경사로 인해 교통사고 위험이 지적되어 개선 사업이 이루어진 바 있습니다.

* 인접 도로상태:

* 정확한 도로 접근성은 현장 확인이 필요하나, 일반적으로 농지 주변 도로는 농기계 및 차량 통행이 가능한 수준일 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 농지(답)이므로 농지법 등 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 보전관리지역으로 지정될 가능성이 있으며, 이는 건축 행위 등에 제한을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 인한 권리 소멸:

* 을2 근저당권(보은새마을금고, 2020-07-24)이 말소기준권리이며, 이에 따라 근저당, 지상권, 가압류, 압류, 강제경매 등 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 내용이 누락되어 있으나, 일반적인 경매 절차상 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸됩니다. 따라서 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인이 존재하지 않거나 인수할 권리가 없는 임차인입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권: 송인택 (1995-05-30), 손은하 (2019-05-07)

* 근저당: 보은새마을금고 (2020-07-24, 456,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권: 보은새마을금고 (2020-07-24) - 말소

* 가압류: 보은새마을금고 (2024-11-08), 하나카드 (2024-11-25), 청주축산업협동조합 (2025-01-13), 주식회사우리 (2025-01-13) - 모두 말소

* 압류: 보은군 (2025-01-13), 영동세무서장 (2025-04-21) - 모두 말소

* 강제경매: 신한카드주식회사 (2025-10-21) - 말소 (사건번호: 2025타경51863)

* 등기부채권 총액: 527,347,709원

4. 상권분석

* 본 물건은 농지로서 상업용 또는 주거용 상권과는 거리가 멀며, 농업 활동과 관련된 지역적 특성을 가집니다.

* 가장 가까운 상업 시설 및 행정 편의 시설은 보은읍내에 집중되어 있으며, 차량으로 이동 시 약 7분 소요됩니다.

* 보은읍은 도시재생 사업을 통해 구도심 활성화를 추진하고 있어 향후 지역 경제 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 가장 근접한 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)은 보은읍내에 위치하고 있으며, 차량으로 접근이 용이합니다.

* 대중교통 이용은 제한적이며, 차량 보유가 필수적입니다.

* 주변에 속리산, 법주사 등 관광지가 있어 자연 경관이 우수하며, 힐링 및 여가 활동에 유리한 환경입니다.

* 보은읍 어암지구는 지적재조사 사업 완료로 토지 경계 분쟁 소지가 해소되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 농지를 취득하기 위해서는 법적으로 정해진 자격증명을 발급받아야 하며, 이를 취득하지 못할 경우 입찰 보증금을 반환받지 못하는 중대한 리스크가 발생합니다. 반드시 관할 행정기관에 사전에 확인해야 합니다.

* 농지 관련 법규: 농지법에 따른 농지 이용 및 처분 의무 등 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 교통 접근성: 대중교통 이용이 불편하여 자가용 보유가 필수적이며, 일부 도로는 교통사고 위험이 지적되었습니다.

* 혐오시설: 보은군 용암리 지역에는 쓰레기 매립장, 소각시설, 축산분뇨처리장 등이 위치하여 환경 문제에 대한 우려가 제기된 바 있습니다. 다만, 본 물건지(어암리)와 직접적인 연관성은 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았으나, 지역적 특성을 고려하여 확인이 필요합니다.

* 토지 시세 변동성: 농지 시세는 농업 정책, 개발 계획 등에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 충청북도 보은군 보은읍 어암리에 소재한 농지(답)로, 감정가는 64,743,000원입니다.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 비교적 깨끗한 상태입니다.

입지적으로는 보은읍내에서 차량으로 약 7분 거리에 위치하며, 조용한 농촌 환경입니다.

가장 중요한 점은 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점이며, 이를 준비하지 못할 경우 입찰 자체가 무의미해집니다.

건물은 없으며 토지 매각만 진행됩니다.

지역 내에서 지적재조사사업이 완료되어 토지 경계 관련 분쟁 소지가 해소된 점은 긍정적입니다.

환경적으로는 보은군 일부 지역에 환경처리시설 관련 주민 갈등 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 청정한 자연환경: 속리산 국립공원 등 아름다운 자연 경관을 갖춘 지역입니다.

* 교통 접근성 개선 가능성: 보은읍내 및 IC 접근성이 양호하며, 향후 보은읍 도시재생 사업으로 인한 지역 발전 잠재력이 있습니다.

* 낮은 감정가: 농지로서 넓은 면적(약 466.3평)에 비해 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었습니다.

* 정리된 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(64,743,000원)를 기준으로 하되, 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 보은 지역 농지 시세 조사를 선행하여 결정해야 합니다.

인수할 보증금이 없는 점을 감안하면, 감정가를 하회하는 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다.

다만, 정확한 예상 입찰가 산정은 해당 지역 농지의 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 향후 활용 가치 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다.

현 시점에서는 감정가의 70~90% 수준을 잠재적 입찰 범위로 고려할 수 있으나, 반드시 시장 조사를 통해 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.