나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51946 [7] 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층408호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "칸타빌더테라스1단지아파트" 서측 인근에 위치하는 부성타워 제4층 제401호 외(7개호)로서 주위로는 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대이며, 인근으로 중소규모의 아파트단지가 소재함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 북동측 인근 중고개로가 청주시 주요 간선도로와 연계되어 인근지역으로의 이동이 용이하고, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

"일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 중 제4층 제401호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 페인팅 마감 등 바닥 : 타일 마감 창호 : 페어글라스창호" "일련번호(2, 3, 4, 7, 8) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 중 제4층 제402호외 4개호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 페인팅 마감 등 바닥 : 콘크리트 창호 : 페어글라스창호" "일련번호(5, 6) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 중 제4층 제405호외 1개호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 페인팅, 인테리어 마감 등 바닥 : 타일 마감 등 창호 : 페어글라스창호"

이용상태

"일련번호(1 ~ 4, 7, 8) 제4층 제401호 외 : 공히 근린생활시설(현황 '공실')로 이용중임. 일련번호(5, 6) 제4층 제405호 외 : 공히 근린생활시설(상호 : 비엠티테라피앤스파, 405호 일부금거래소)로 이용중임."

설비내역

위생 및 급배수, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측, 남서측, 북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 상업용지(건폐율 80%이하, 용적률 700%이하), 지구단위계획구역(청주동남지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-01-08)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 5, 6)은 현황 벽체 구분없이 일체로 사용중에 있으며, 일련번호 5, 6)은 임대관계가 있는 것으로 탐문조사되나, 자세한 임대관계는 경매진행(입찰)시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산의 표시

사건번호: 청주지방법원 2025타경51946 (7)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층 408호

용도: 근린상가

감정가: 340,000,000원

토지면적: 17.86㎡ (약 5.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 85.20㎡ (약 25.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본 건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 '칸타빌더테라스1단지아파트' 서측 인근에 위치한 부성타워 내 여러 호수 중 4층 408호입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 지상 10층 건물 중 4층에 위치합니다.

외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 내벽은 페인팅 마감, 바닥은 타일 또는 콘크리트 마감입니다.

일련번호(1~4, 7, 8)는 근린생활시설로 현재 공실 상태이며, 일련번호(5, 6)은 근린생활시설(상호: 비엠티테라피앤스파, 405호 일부 금거래소)로 이용 중입니다.

토지는 가로장방형으로 상업용 부지로 이용 중이며, 인접 도로 상태는 남동측, 남서측, 북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

건축물 표제부 정보에 따르면, 본 건물은 제2종 근린생활시설로, 총 10층 건물이며, 66개의 호실을 보유하고 있습니다. 건축 허가일은 2020년 3월 24일, 사용 승인일은 2021년 11월 24일입니다.

1.3. 입지조건

1.3. 1.주변 환경

본 물건이 위치한 지역은 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대이며, 인근에 중소규모의 아파트 단지가 소재하여 주거 배후 수요가 예상됩니다.

인근에 '칸타빌더테라스1단지아파트'가 위치하고 있으며, 명암타워와 명암저수지 등 지역 랜드마크도 가까이에 있습니다.

1.3. 2.교통

제반 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 북동측 인근 중고개로가 청주시 주요 간선도로와 연계되어 있어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.등기부 현황

말소기준권리는 2022년 5월 13일 접수된 청주축산업협동조합의 근저당권(금 2,040,000,000원)입니다.

이후 접수된 근저당권, 가압류, 압류, 근저당권가처분 등의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 2,780,069,300원입니다.

1.4. 2.임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 일련번호 5, 6호는 현재 벽체 구분 없이 일체로 사용 중이며, 임대관계가 있는 것으로 탐문 조사되었으나, 자세한 임대 관계는 경매 진행 시 재확인해야 합니다.

*임차인 정보가 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1.상가 밀집 지역

본 물건은 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대에 위치하고 있습니다.

1.5. 2.주변 주거 단지

인근에 중소규모의 아파트단지가 소재하여 안정적인 고객 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.주변 시설

주변에 아파트 단지가 위치하며, 시내 주요 간선도로와 연계되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.7. 건축물 및 토지 이용계획

1.7. 1.토지 이용계획

본 물건의 토지는 도시지역, 일반상업지역, 상업용지(건폐율 80% 이하, 용적률 700% 이하), 지구단위계획구역(청주동남지구)에 속합니다. 또한 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접하며, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

1.8. 1.공실 위험

일련번호 1~4, 7, 8호는 현재 공실 상태로, 임대 완료 시까지 공실 위험이 존재합니다.

1.8. 2.미확인 임대차 관계

일련번호 5, 6호에 임대 관계가 있는 것으로 파악되나, 정확한 임대 조건 및 내용에 대한 확인이 필요합니다. 이는 명도 및 수익률 산정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

1.8. 3.혐오시설 여부

주변 지도 검색 결과, 청주시에 광역쓰레기매립장, 소각장, 분뇨처리장 등 혐오시설이 위치하고 있으나, 본 물건 소재지(용암동)와 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 과거 청주시 일대에 혐오시설 설치 관련 논란이 있었으나, 이는 주로 외곽 지역이나 특정 산업단지와 연관된 사안으로 파악됩니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 용암동의 상업지역에 위치한 근린상가로, 교통이 편리하고 주변 주거 단지와 연계된 입지적 장점을 가지고 있습니다. 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 4층에 위치하며, 일부 호실은 공실, 일부 호실은 임대 중인 것으로 파악됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸 예정이어서 비교적 명확합니다. 다만, 일부 호실의 공실과 미확인 임대차 관계는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.10. 투자 포인트

* 핵심 상권에 위치하여 유동인구 및 배후 수요 확보 용이

* 주요 간선도로와 인접하여 뛰어난 교통 접근성

* 권리관계 명확하여 안전한 투자가 가능

* 인근 주거 단지와의 연계를 통한 안정적인 임대 수익 기대

1.11. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 단, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시장 상황, 임대 가능성, 명도 가능성, 향후 시세 변동 등 다각적인 분석이 필요하며, 본 보고서에서는 구체적인 금액 산정이 어렵습니다. 투자자께서는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.