나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51946 [5] 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층405호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "칸타빌더테라스1단지아파트" 서측 인근에 위치하는 부성타워 제4층 제401호 외(7개호)로서 주위로는 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대이며, 인근으로 중소규모의 아파트단지가 소재함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 북동측 인근 중고개로가 청주시 주요 간선도로와 연계되어 인근지역으로의 이동이 용이하고, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

"일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 중 제4층 제401호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 페인팅 마감 등 바닥 : 타일 마감 창호 : 페어글라스창호" "일련번호(2, 3, 4, 7, 8) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 중 제4층 제402호외 4개호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 페인팅 마감 등 바닥 : 콘크리트 창호 : 페어글라스창호" "일련번호(5, 6) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 중 제4층 제405호외 1개호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 페인팅, 인테리어 마감 등 바닥 : 타일 마감 등 창호 : 페어글라스창호"

이용상태

"일련번호(1 ~ 4, 7, 8) 제4층 제401호 외 : 공히 근린생활시설(현황 '공실')로 이용중임. 일련번호(5, 6) 제4층 제405호 외 : 공히 근린생활시설(상호 : 비엠티테라피앤스파, 405호 일부금거래소)로 이용중임."

설비내역

위생 및 급배수, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측, 남서측, 북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 상업용지(건폐율 80%이하, 용적률 700%이하), 지구단위계획구역(청주동남지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-01-08)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 5, 6)은 현황 벽체 구분없이 일체로 사용중에 있으며, 일련번호 5, 6)은 임대관계가 있는 것으로 탐문조사되나, 자세한 임대관계는 경매진행(입찰)시 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 현황 내부 벽체를 제거하여 2개호 튼상가로 사용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51946 (5)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층 405호

용도: 근린상가

감정가: 783,000,000원

토지면적: 38.12㎡ (약 11.53평)

건물면적: 181.83㎡ (약 55.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청OOOOOOOO (청주축산업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 현황 내부 벽체를 제거하여 2개호 튼상가로 사용 중.

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 용암동에 위치하며, "칸타빌더테라스1단지아파트" 서측 인근에 자리한 부성타워 내에 있습니다.

주변으로는 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대가 형성되어 있으며, 중소규모의 아파트 단지가 인접해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량 접근성이 용이하며, 북동측 중고개로를 통해 청주시 주요 간선도로와의 연계가 잘 되어 있어 시내 이동이 편리합니다. 또한, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 본 물건은 4층에 위치합니다.

외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감으로 되어 있습니다. 창호는 페어글라스 창호입니다.

현재 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 특히 본건(405호 외 1개호)은 내부 벽체가 제거되어 2개 호실을 터서 하나의 상가로 사용하고 있는 상태입니다. 구체적으로는 '비엠티테라피앤스파' 상호로 사용되고 있으며, 405호 일부에서는 금거래소가 운영되고 있습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

4. 권리분석

말소기준권리는 2022년 5월 13일 접수된 청주축산업협동조합의 근저당(을1)으로, 채권 최고액은 2,040,000,000원입니다.

이후 접수된 근저당(을2, 을3), 가압류(갑5), 임의경매개시결정(갑9), 압류(갑10) 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,380,069,300원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-02

* 대항력: 없음

본 건에는 현재 인수해야 할 임차인의 보증금이 없습니다.

5. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대입니다.

인근에 아파트 단지가 소재하여 배후 수요가 존재하며, 상가 밀집 지역 특성상 다양한 업종의 점포가 혼재하여 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

6. 생활정보

주변의 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

중고개로 등 주요 도로와의 연계가 용이하여 시내 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

* 내부 벽체 제거 후 2개 호실을 합쳐 사용 중인 현황으로 인해, 원상복구 여부 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 일부 임대 관계가 있는 것으로 탐문 조사되었으나, 정확한 임대차 관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부채권 총액이 약 23.8억 원에 달하여, 경매로 인한 채무 변제 과정에 대한 주의가 요구됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 용암동의 상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

다만, 내부 구조 변경 및 임대차 관계 등 현황 조사가 필요한 부분이 있으며, 등기부채권 총액이 높은 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

상가 밀집 지역에 위치하여 업종 선택에 따라 안정적인 영업이 가능할 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 안정적인 상권에 위치한 근린상가로, 배후 수요 및 유동 인구가 기대됩니다.

* 내부 구조 변경을 통해 활용도를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

10. 예상 입찰가

감정가는 783,000,000원이며, 인수할 임차인 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 물건의 현황을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.