나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51946 [6] 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층407호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "칸타빌더테라스1단지아파트" 서측 인근에 위치하는 부성타워 제4층 제401호 외(7개호)로서 주위로는 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대이며, 인근으로 중소규모의 아파트단지가 소재함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 북동측 인근 중고개로가 청주시 주요 간선도로와 연계되어 인근지역으로의 이동이 용이하고, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

"일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 중 제4층 제401호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 페인팅 마감 등 바닥 : 타일 마감 창호 : 페어글라스창호" "일련번호(2, 3, 4, 7, 8) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 중 제4층 제402호외 4개호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 페인팅 마감 등 바닥 : 콘크리트 창호 : 페어글라스창호" "일련번호(5, 6) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 중 제4층 제405호외 1개호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 페인팅, 인테리어 마감 등 바닥 : 타일 마감 등 창호 : 페어글라스창호"

이용상태

"일련번호(1 ~ 4, 7, 8) 제4층 제401호 외 : 공히 근린생활시설(현황 '공실')로 이용중임. 일련번호(5, 6) 제4층 제405호 외 : 공히 근린생활시설(상호 : 비엠티테라피앤스파, 405호 일부금거래소)로 이용중임."

설비내역

위생 및 급배수, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측, 남서측, 북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 상업용지(건폐율 80%이하, 용적률 700%이하), 지구단위계획구역(청주동남지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-01-08)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 5, 6)은 현황 벽체 구분없이 일체로 사용중에 있으며, 일련번호 5, 6)은 임대관계가 있는 것으로 탐문조사되나, 자세한 임대관계는 경매진행(입찰)시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51946 (6)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 청OOOOOOOO (청주축산업협동조합으로 추정)

1.2. 소재지 및 용도

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층 407호 (신규도로명: 충청북도 청주시 상당구 중고개로141번길 11-6)

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 14.39㎡ (약 4.35평)

* 토지지분: 14.3854㎡ (약 4.35평)

* 건물면적: 68.62㎡ (약 20.76평)

* 건물지분: 68.62㎡ (약 20.76평)

1.4. 감정가 및 매각대상

* 감정가: 274,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "칸타빌더테라스1단지아파트" 서측 인근에 위치한 부성타워 4층 407호입니다.

* 주위는 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대이며, 인근으로 중소규모의 아파트단지가 소재하여 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 제반 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 북동측 중고개로가 청주시 주요 간선도로와 연계되어 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 인근 노변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

* 말소기준권리는 2022년 5월 13일 접수된 청주축산업협동조합의 근저당권(을1, 2,040,000,000원)입니다.

* 본 경매는 2025년 11월 6일 접수된 청주축산업협동조합의 임의경매(갑9, 1,874,699,151원)에 의한 것입니다.

* 이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등의 권리들이 설정되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 제공된 임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 해당 물건(407호)에 대한 구체적인 임차인 정보는 명시되지 않았습니다.

* 단, 동일 건물 내 일련번호 5, 6호(405호, 406호)는 임대 관계가 있는 것으로 탐문 조사되었으나, 자세한 임대차 내역은 경매 입찰 시 재확인하시기 바랍니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

* 건축물대장상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되었으나, 비고란에 별도 사항이 기재되어 있지 않습니다.

* 등기부등본상 명시된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소 예정으로 표기되어 있어, 특별한 인수사항은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역 상권 특성

* 본건이 위치한 지역은 다수의 근린생활시설이 밀집한 상업지역입니다.

* 주변에 아파트 단지가 있어 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

4.2. 본건 이용 현황 (추정)

* 건축물 현황에 따르면, 본건과 동일한 4층에 위치한 일련번호 1호(401호) 외 7개 호실은 현재 '공실' 상태입니다.

* 일련번호 5, 6호(405호, 406호)는 '비엠티테라피앤스파' 및 '금거래소'로 이용 중입니다.

* 본건(407호)의 정확한 현재 이용 상태는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 본건은 상업지구에 위치하여 주변에 다양한 근린생활시설이 있을 것으로 예상되며, 기본적인 편의시설 접근성은 양호합니다.

* 인근에 아파트 단지가 있어 주거 편의성을 지원하는 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 건물 이용 현황 및 공실

* 동일 건물 내 일부 호실(401호 외 7개)이 공실 상태로, 이는 임대 수익률에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

* 본건(407호)의 실제 이용 현황 및 임대차 관계에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

6.2. 공동담보 및 채무 현황

* 본건은 공동담보로 진행되며, 등기부채권 총액이 2,780,069,300원으로 상당합니다. 이는 채무 불이행의 심각성을 나타냅니다.

6.3. 기타 참고사항

* 토지이용계획상 '가축사육제한구역'에 포함되어 있으나, 근린생활시설 용도에는 직접적인 영향은 없을 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 통상적인 도시 상업 및 주거 지역에서 발견될 수 있는 시설 외 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 충청북도 청주시 상당구 용암동에 위치한 부성타워 내 근린상가 건물입니다. 교통 접근성이 우수하고 주변에 주거단지가 있어 상권 활성화 잠재력이 있는 지역입니다. 등기부상 권리 관계는 복잡하나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 내 일부 공실 및 임대 현황, 그리고 본건(407호)의 실제 사용 상태에 대한 정확한 확인이 필요하며, 이는 향후 임대 수익에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 우수한 교통망과 함께 아파트 단지를 배후 수요로 하는 지역 상권의 잠재력.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득할 수 있는 기회.

* 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 가능성.

9. 예상 입찰가

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* 본 물건의 감정가는 274,000,000원입니다.

* 인수되는 임차인 보증금은 0원으로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 가능합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 거래 사례, 지역 내 시세 변동, 건물 관리 상태, 향후 예상 임대 수익 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 최적 입찰가를 제시하기 어려우므로, 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.