나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51946 [3] 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "칸타빌더테라스1단지아파트" 서측 인근에 위치하는 부성타워 제4층 제401호 외(7개호)로서 주위로는 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대이며, 인근으로 중소규모의 아파트단지가 소재함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 북동측 인근 중고개로가 청주시 주요 간선도로와 연계되어 인근지역으로의 이동이 용이하고, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

"일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 중 제4층 제401호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 페인팅 마감 등 바닥 : 타일 마감 창호 : 페어글라스창호" "일련번호(2, 3, 4, 7, 8) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 중 제4층 제402호외 4개호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 페인팅 마감 등 바닥 : 콘크리트 창호 : 페어글라스창호" "일련번호(5, 6) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 중 제4층 제405호외 1개호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 페인팅, 인테리어 마감 등 바닥 : 타일 마감 등 창호 : 페어글라스창호"

이용상태

"일련번호(1 ~ 4, 7, 8) 제4층 제401호 외 : 공히 근린생활시설(현황 '공실')로 이용중임. 일련번호(5, 6) 제4층 제405호 외 : 공히 근린생활시설(상호 : 비엠티테라피앤스파, 405호 일부금거래소)로 이용중임."

설비내역

위생 및 급배수, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측, 남서측, 북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 상업용지(건폐율 80%이하, 용적률 700%이하), 지구단위계획구역(청주동남지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-01-08)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 5, 6)은 현황 벽체 구분없이 일체로 사용중에 있으며, 일련번호 5, 6)은 임대관계가 있는 것으로 탐문조사되나, 자세한 임대관계는 경매진행(입찰)시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경51946 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청주축산업협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층 403호

용도: 근린상가

토지면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

건물면적: 107.31㎡ (약 32.46평)

1.3. 감정가

총 감정가: 471,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "칸타빌더테라스1단지아파트" 서측 인근에 위치합니다.

주위로는 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대이며, 인근에 중소규모 아파트 단지가 소재합니다.

본 건물(부성타워)은 지상 10층, 지하 2층 규모이며 총 66개 호실로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근 및 진출입이 용이합니다.

북동측 중고개로가 청주시 주요 간선도로와 연계되어 있어 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

인근 노변에 시내버스정류장이 소재합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 토지는 가로장방형으로 상업용 부지로 이용 중입니다.

남동측, 남서측, 북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

도시지역, 일반상업지역, 상업용지(건폐율 80% 이하, 용적률 700% 이하)에 해당하며, 청주동남지구 지구단위계획구역에 포함됩니다.

가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

전유부 권리 분석 결과, 매각으로 인해 전부 소멸되는 권리들입니다.

최근 권리로는 2025년 11월 6일 청주축산업협동조합의 임의경매 개시 결정(2025타경51946)이 있습니다.

말소 예정인 권리들로는 근저당권, 가압류, 압류 등이 있습니다.

총 등기부채권 금액은 2,780,069,300원입니다.

3.2. 말소기준권리

2022년 5월 13일 접수된 청주축산업협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

현재 명시적으로 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 이용 현황

본건(403호)은 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 '공실' 상태입니다.

4.2. 건물 내 타 호실 이용

건물 4층에는 일련번호 5, 6호(405호 등)가 '비엠티테라피앤스파', '금거래소'로 이용 중입니다.

일련번호 5, 6호는 현황 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있으며, 임대 관계가 있는 것으로 탐문 조사되었습니다.

본건 403호는 공실 상태이나, 인접 호실과의 통합 사용 또는 리모델링 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 주거 환경

"칸타빌더테라스1단지아파트"와 인접한 상가지대에 위치하며, 주변에 다수의 아파트 단지가 분포하고 있어 배후 수요가 예상됩니다.

5.2. 주변 편의 및 공공시설

주변은 상업 및 주거 지역이 혼합된 형태로, 통상적인 편의시설(마트, 병원, 학원 등) 및 공공시설(관공서, 공원 등)이 접근 가능한 범위 내에 있을 것으로 예상됩니다.

과거 청주시의 혐오시설(광역쓰레기매립장, 소각장, 음식물쓰레기 처리 시설 등) 관련 논의가 있었으나, 현재 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오 시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

본건 403호는 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다.

공실 해소를 위한 마케팅 및 임대 조건 설정이 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 유사한 채무가 다른 물건에도 설정되어 있을 가능성이 있습니다.

6.3. 채무 총액

등기부채권 총액이 2,780,069,300원으로 감정가 471,000,000원에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 상당구 용암동의 상업지역 내에 위치한 근린생활시설로, 입지 조건 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

현재 공실 상태이나, 주변 상업 및 주거 지역의 배후 수요를 바탕으로 향후 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

등기부상 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

8. 투자 포인트

우수한 접근성과 주변 상업/주거지 혼합 단지 내 위치.

권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

공실 해소 시 안정적인 임대 수익 기대.

일괄매각으로 토지와 건물을 동시에 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대 현황, 향후 개발 계획, 경쟁 물건 분석 등 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.

감정가는 471,000,000원이며, 등기부채권 총액은 2,780,069,300원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.