나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51946 [4] 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "칸타빌더테라스1단지아파트" 서측 인근에 위치하는 부성타워 제4층 제401호 외(7개호)로서 주위로는 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대이며, 인근으로 중소규모의 아파트단지가 소재함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 북동측 인근 중고개로가 청주시 주요 간선도로와 연계되어 인근지역으로의 이동이 용이하고, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

"일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 중 제4층 제401호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 페인팅 마감 등 바닥 : 타일 마감 창호 : 페어글라스창호" "일련번호(2, 3, 4, 7, 8) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 중 제4층 제402호외 4개호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 페인팅 마감 등 바닥 : 콘크리트 창호 : 페어글라스창호" "일련번호(5, 6) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 중 제4층 제405호외 1개호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 페인팅, 인테리어 마감 등 바닥 : 타일 마감 등 창호 : 페어글라스창호"

이용상태

"일련번호(1 ~ 4, 7, 8) 제4층 제401호 외 : 공히 근린생활시설(현황 '공실')로 이용중임. 일련번호(5, 6) 제4층 제405호 외 : 공히 근린생활시설(상호 : 비엠티테라피앤스파, 405호 일부금거래소)로 이용중임."

설비내역

위생 및 급배수, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측, 남서측, 북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 상업용지(건폐율 80%이하, 용적률 700%이하), 지구단위계획구역(청주동남지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-01-08)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 5, 6)은 현황 벽체 구분없이 일체로 사용중에 있으며, 일련번호 5, 6)은 임대관계가 있는 것으로 탐문조사되나, 자세한 임대관계는 경매진행(입찰)시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51946 (4)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층404호 (신주소: 충청북도 청주시 상당구 중고개로141번길 11-6)

건물명: 부성타워

용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상), 근린상가 (현황)

토지 면적: 15.62㎡ (약 4.73평) / 토지 지분: 15.6222㎡ (약 4.73평)

건물 면적: 74.52㎡ (약 22.55평) / 건물 지분: 74.52㎡ (약 22.55평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 312,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "칸타빌더테라스1단지아파트" 서측 인근에 위치하며, 주위로는 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대이고, 인근에 중소규모의 아파트단지가 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 북동측 인근 중고개로가 청주시 주요 간선도로와 연계되어 있어 인근 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, 인근 노변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 용이합니다.

* 인접 도로상태: 남동측, 남서측, 북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 상업용지(건폐율 80% 이하, 용적률 700% 이하)로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(청주동남지구)에 속합니다. 또한, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 해당합니다.

* 주변 시설: 본건 인근에는 다양한 근린생활시설과 아파트 단지들이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (검색 결과, 주변에는 학교, 병원, 마트 등 다양한 편의 시설이 분포하고 있으며, 특이한 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (청주축산업협동조합 근저당, 2022.05.13. 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 별도 기재는 없으나, 일반적으로 매각으로 인해 등기부상 권리는 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. (다만, 입찰 시 최종 확인 필요)

* 임차인 현황: 명시된 임차인 정보 및 인수 보증금은 없으며, 합계 0원으로 확인되었습니다. 본건 404호는 현황 '공실' 상태입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑4, 2022.05.13.)

* 다수의 근저당권 (을1~을4) 및 가압류 (갑5), 압류 (갑9) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 경매개시결정 (갑8, 2025.11.06.)

* 등기부채권 총액: 2,780,069,300원

1.3. 상권분석

* 건물 용도 및 현재 이용 상태: 본건은 제2종근린생활시설로 분류되어 있으며, 감정평가서상 본건 404호는 현황 '공실'로 이용 중입니다. (참고: 5, 6호는 임대 중이며, 복합적으로 이용되는 것으로 파악됨)

* 주변 상업 시설 밀집도: 본건이 위치한 지역은 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대로, 지역 주민 및 유동인구를 대상으로 하는 다양한 업종이 분포할 가능성이 높습니다.

* 건물 구조 및 층수: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 10층, 지하 2층 건물입니다. 본건은 4층에 위치하며, 총 66개의 호실이 있습니다.

* 건축 연혁: 건축 허가 2020.03.24, 사용 승인 2021.11.24.

1.4. 생활정보

* 주변 아파트 단지 현황: 본건 인근에 "칸타빌더테라스1단지아파트" 등 중소규모의 아파트 단지가 소재하여 잠재적인 배후 수요가 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 밀집 지역 및 아파트 단지 내/인근으로 다양한 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 타 물건의 경매 진행 결과에 따라 본건의 매각 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대차 관계 확인 필요성: 현재 404호는 '공실' 상태이나, 건물 내 일부 호실(5, 6호)은 임대 중인 것으로 파악되었습니다. 따라서 향후 임대 시 현황 및 세부적인 임대 조건에 대한 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 등 일부 토지 이용에 제한이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 상당구 용암동에 위치한 부성타워 내 제2종근린생활시설로, 교통이 편리하고 주변에 아파트 단지와 상업시설이 밀집하여 상권 형성에 유리한 입지입니다. 건물은 비교적 신축에 속하며, 내부 수리 및 관리 상태에 따라 가치가 상승할 수 있습니다. 현재 '공실' 상태이므로 즉시 활용이 가능하나, 공실 장기화에 대한 리스크 관리가 필요합니다. 공동담보 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 실수요자 및 투자자 모두 고려 가능한 물건: '공실' 상태이므로 즉시 상가로 활용하거나 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 지역 상권 내 입지: 근린생활시설이 밀집된 지역에 위치하여 안정적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

* 신축급 건물: 비교적 최근에 건축된 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가가 312,000,000원으로 책정되었으며, 인수해야 할 임차인의 보증금이나 차임이 없는 상태(0원)입니다. 따라서 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 건물의 현재 상태, 공실 장기화 가능성, 향후 임대 수요 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 또한, 공동담보 물건의 특성을 감안하여 타 물건의 낙찰가 및 진행 상황을 예의주시하며 입찰가를 결정하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.