나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51946 [2] 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "칸타빌더테라스1단지아파트" 서측 인근에 위치하는 부성타워 제4층 제401호 외(7개호)로서 주위로는 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대이며, 인근으로 중소규모의 아파트단지가 소재함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 북동측 인근 중고개로가 청주시 주요 간선도로와 연계되어 인근지역으로의 이동이 용이하고, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

"일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 중 제4층 제401호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 페인팅 마감 등 바닥 : 타일 마감 창호 : 페어글라스창호" "일련번호(2, 3, 4, 7, 8) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 중 제4층 제402호외 4개호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 페인팅 마감 등 바닥 : 콘크리트 창호 : 페어글라스창호" "일련번호(5, 6) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 중 제4층 제405호외 1개호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 페인팅, 인테리어 마감 등 바닥 : 타일 마감 등 창호 : 페어글라스창호"

이용상태

"일련번호(1 ~ 4, 7, 8) 제4층 제401호 외 : 공히 근린생활시설(현황 '공실')로 이용중임. 일련번호(5, 6) 제4층 제405호 외 : 공히 근린생활시설(상호 : 비엠티테라피앤스파, 405호 일부금거래소)로 이용중임."

설비내역

위생 및 급배수, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측, 남서측, 북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 상업용지(건폐율 80%이하, 용적률 700%이하), 지구단위계획구역(청주동남지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-01-08)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 5, 6)은 현황 벽체 구분없이 일체로 사용중에 있으며, 일련번호 5, 6)은 임대관계가 있는 것으로 탐문조사되나, 자세한 임대관계는 경매진행(입찰)시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

청주지방법원 2025타경51946 (2)

소재지

충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층 402호 (신주소: 충청북도 청주시 상당구 중고개로141번길 11-6)

용도

근린상가

감정가

236,000,000원

면적

토지면적: 12.41㎡ (약 3.75평) / 토지 지분: 12.4148㎡ (약 3.75평)

건물면적: 59.22㎡ (약 17.91평) / 건물 지분: 59.22㎡ (약 17.91평)

매각대상

토지/건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

청주축산업협동조합 (등기부상 확인)

특이사항

공동담보

주의사항

특수물건정보

공동담보

2. 입지조건

위치

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "칸타빌더테라스1단지아파트" 서측 인근에 위치하는 부성타워 4층 402호입니다. 주위로는 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대이며, 인근에 중소규모 아파트 단지가 소재합니다.

교통

본건까지 제반 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 북동측 인근 중고개로가 청주시 주요 간선도로와 연계되어 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2022년 5월 13일 접수된 청주축산업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

등기사항 요약

현재 등기부상 을구의 근저당권 4건, 갑구의 가압류 1건, 압류 2건, 임의경매 1건, 근저당가처분 1건이 모두 말소되었거나 말소될 예정으로, 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 말소기준권리 이하 모든 권리를 인수하지 않게 됩니다.

인수 가능한 권리

물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 실제 등기부상 확인 및 추가적인 조사가 필요합니다.

임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 현재 파악된 임차인 중 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 용암동 일대는 근린생활시설이 밀집한 상업지역으로, 주거 지역과 인접하여 유동인구가 비교적 풍부할 것으로 예상됩니다. 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 건폐율 80% 이하, 용적률 700% 이하로 개발이 가능한 지역입니다. 주변으로 중고개로 등 주요 도로와 접해 있어 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

인근에 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 배후 주거 수요가 존재합니다.

주변 상업 시설 이용이 용이하며, 시내버스 정류장이 가까워 생활 편의성이 높습니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 일반적으로 상업 지역 및 주거 지역으로 형성되어 있어 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 물건의 처리 결과가 본 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

감정평가서 요약 중 '기타참고사항'에 일련번호 5, 6) (405호 외)은 현황 벽체 구분 없이 일체로 사용 중이며, 임대 관계가 있는 것으로 탐문되었다는 내용이 있습니다. 이는 본건 402호와 직접적인 관련은 없으나, 동일 건물 내 타 호실의 이용 현황이므로 참고할 필요가 있습니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 그 존재 및 구체적인 내용에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 상당구 용암동에 위치한 부성타워 내 근린상가로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축급에 해당합니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확하나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 현재 감정평가 요약상 본건(402호)은 현황 '공실'로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 낙찰 후 공실 리스크 및 명도 과정에서의 변수 가능성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물 내 상가로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

주거 지역과 상업 지역이 혼합된 입지로 배후 주거 수요가 기대됩니다.

주요 간선도로와 인접하여 교통 접근성이 우수합니다.

경매를 통해 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 236,000,000원

본건은 공동담보 물건이며, 권리관계는 비교적 명확하나 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 확인이 필요합니다. 또한, 현재 '공실' 상태인 점과 임대차 관련 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세 조사, 건물 내부 상태 확인, 임대차 현황 조사, 입찰 참여 의사 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건의 감정가격을 기준으로 보수적인 접근을 한다면, 감정가 이하에서 유찰 가능성도 존재하므로, 신중한 검토 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. (구체적인 금액 산정은 추가적인 시장 조사 및 법률 자문이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.