나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52074 [2] 충청북도 보은군 탄부면 성지리 산26-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심감정 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1 : 충청북도 보은군 삼승면 천남리 소재 '천남삼거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시됨. 기호2 : 충청북도 보은군 탄부면 성지리 소재 '작은망지마을' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨. 기호2 : 본건 인근까지만 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 경사지로 자연림 상태임. 기호2 : 부정형의 경사지로 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호1 : 본건 서측으로 노폭 약2m 내외의 현황도로에 접함. 기호2 : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-06-13)(주거형) 가축사육제한구역(2024-07-05)(일부제한구역(700m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역(700m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 소하천구역(2018-08-09)(새뜸천)<소하천정비법>, 하수처리구역<하수도법>임. 기호2 : 농림지역(2013-06-21)(농림지역), 생산관리지역(생산관리지역) 가축사육제한구역(2024-07-05)(일부제한구역(1,500m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-07-05)(일부제한구역(700m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 임업용산지(2018-12-28)<산지관리법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호1 지상에 육안으로 확인 가능한 소유자 미상의 분묘 2기가 소재(후첨 ‘지적도 및 사진참조’)하고 있는바, 해당 분묘의 소재로 인하여 제한받는 가액을 명세표상에 병기하였으니, 업무진행시 참고바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경52074 (2)

소재지: 충청북도 보은군 탄부면 성지리 산26-2

용도: 임야

감정가: 23,206,000원

토지면적: 11,371.29㎡ (약 3,439.7평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 용성농업협동조합 (등기부요약 및 채권자 정보 확인)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 접근성

본 물건은 충청북도 보은군 탄부면 성지리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통시됩니다. 차량 접근은 본건 인근까지만 가능하며, 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황

토지는 부정형의 경사지로 자연림 상태입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 맹지이며, 인접 도로 상태가 좋지 않아 토지 활용에 제약이 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 계획관리지역, 생산관리지역, 농림지역 등에 걸쳐 있으며, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 준보전산지, 임업용산지, 소하천구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 대한 다양한 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

토지 매각 대상이며, 건물은 존재하지 않습니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 8월 3일 접수된 용성농업협동조합의 가압류 (채권액 22,658,509원)입니다.

등기부상 총 채권액은 91,277,979원입니다.

등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 강대묵 (1970-07-20)

* 가압류: 용성농업협동조합 (2023-08-03, 22,658,509원) - 말소기준권리

* 가압류: 용성농업협동조합 (2025-08-28, 68,619,470원)

* 강제경매: 용성농업협동조합 (2025-12-05)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 물건명세서에 언급되어 있으나, 구체적인 내용 및 범위에 대한 상세 정보는 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

3.5. 특수 권리 사항

* 분묘기지권: 본건 지상에 소유자 미상의 분묘 2기가 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 중대한 권리 사항입니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 있는 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 해당 토지를 사용할 수 있는 권리로서, 토지 이용 및 처분에 제약을 초래할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 현황

주변은 농경지 및 임야 등으로 구성되어 있어 현재로서는 상업적 또는 주거적 가치가 높지 않은 지역입니다. '작은망지마을' 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 토지 활용 가능성

자연림 상태의 임야이므로, 현재로서는 개발이 제한적입니다. 개발을 위해서는 토지이용계획 및 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다.

5.2. 혐오시설

본 물건 주변에 특정 혐오시설이 있다는 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 보은군 탄부면 일대에는 산업단지 조성 관련 주민 반대 의견(제3산업단지 조성 관련)이 있는 것으로 보도된 바 있어, 향후 지역 개발 방향 및 환경 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본건은 맹지로서 차량 등 외부로부터의 직접적인 접근이 어렵습니다. 이는 토지 활용 및 개발에 상당한 제약을 초래하며, 진입로 확보를 위한 추가적인 비용 및 노력이 필요할 수 있습니다.

6.2. 분묘기지권

현장에 2기의 분묘가 존재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지의 사용, 수익, 처분에 있어 제약이 발생합니다. 분묘의 연고자를 찾아 이장 협의를 진행하거나, 분묘기지권의 존속으로 인한 제약을 감수해야 할 수 있습니다.

6.3. 토지이용규제

계획관리지역, 농림지역, 보전산지, 준보전산지 등 복합적인 용도지역 및 산지 관련 규제가 적용되어 있어, 신규 건축 또는 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 인수 가능한 권리

물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 보은군 탄부면에 위치한 임야로, 감정가는 23,206,000원입니다. 토지 면적은 11,371.29㎡입니다.

가장 큰 문제점은 맹지라는 점과 소유자 미상의 분묘 2기가 존재하여 분묘기지권의 문제가 예상된다는 것입니다. 또한, 복합적인 토지이용계획 및 산지 관련 규제가 적용되어 있어 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 가능성도 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 실수요자보다는 장기적인 관점에서 개발 가능성 또는 분묘 처리 방안을 철저히 검토할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 신중한 접근과 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 보은군의 자연환경 및 지역 개발 가능성에 대한 장기적인 전망. (현재로서는 구체적인 개발 계획 정보 부족)

* 맹지 및 분묘기지권이라는 하자를 안고 있어 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회. (단, 하자 해결 비용 및 리스크 감수 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 분묘기지권 존재, 복합적인 토지이용규제 등 다수의 리스크 요인을 가지고 있어, 예상 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

일반적으로 이러한 하자 물건의 경우 감정가 이하로 입찰이 진행되는 경우가 많습니다.

명확한 인수 부담(지상권 등)과 분묘 처리 비용, 맹지 탈출을 위한 진입로 확보 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정은 현장 답사를 통한 분묘 연고자 협의 가능성, 진입로 확보 방안, 관련 법규의 상세 검토 등을 거친 후에 가능합니다.

보수적인 관점에서, 현재 감정가의 50% ~ 70% 수준 (약 11,603,000원 ~ 16,244,200원)을 고려해볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며 추가적인 조사와 분석이 필수적입니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경52074 (2)

소재지: 충청북도 보은군 탄부면 성지리 산26-2

용도: 임야

감정가: 23,206,000원

토지면적: 11,371.29㎡ (약 3,439.7평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 용성농업협동조합 (등기부요약 및 채권자 정보 확인)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 접근성

본 물건은 충청북도 보은군 탄부면 성지리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통시됩니다. 차량 접근은 본건 인근까지만 가능하며, 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황

토지는 부정형의 경사지로 자연림 상태입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 맹지이며, 인접 도로 상태가 좋지 않아 토지 활용에 제약이 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 계획관리지역, 생산관리지역, 농림지역 등에 걸쳐 있으며, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 준보전산지, 임업용산지, 소하천구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 대한 다양한 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

토지 매각 대상이며, 건물은 존재하지 않습니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 8월 3일 접수된 용성농업협동조합의 가압류 (채권액 22,658,509원)입니다.

등기부상 총 채권액은 91,277,979원입니다.

등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 강대묵 (1970-07-20)

* 가압류: 용성농업협동조합 (2023-08-03, 22,658,509원) - 말소기준권리

* 가압류: 용성농업협동조합 (2025-08-28, 68,619,470원)

* 강제경매: 용성농업협동조합 (2025-12-05)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 물건명세서에 언급되어 있으나, 구체적인 내용 및 범위에 대한 상세 정보는 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

3.5. 특수 권리 사항

* 분묘기지권: 본건 지상에 소유자 미상의 분묘 2기가 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 중대한 권리 사항입니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 있는 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 해당 토지를 사용할 수 있는 권리로서, 토지 이용 및 처분에 제약을 초래할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 현황

주변은 농경지 및 임야 등으로 구성되어 있어 현재로서는 상업적 또는 주거적 가치가 높지 않은 지역입니다. '작은망지마을' 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 토지 활용 가능성

자연림 상태의 임야이므로, 현재로서는 개발이 제한적입니다. 개발을 위해서는 토지이용계획 및 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다.

5.2. 혐오시설

본 물건 주변에 특정 혐오시설이 있다는 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 보은군 탄부면 일대에는 산업단지 조성 관련 주민 반대 의견(제3산업단지 조성 관련)이 있는 것으로 보도된 바 있어, 향후 지역 개발 방향 및 환경 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본건은 맹지로서 차량 등 외부로부터의 직접적인 접근이 어렵습니다. 이는 토지 활용 및 개발에 상당한 제약을 초래하며, 진입로 확보를 위한 추가적인 비용 및 노력이 필요할 수 있습니다.

6.2. 분묘기지권

현장에 2기의 분묘가 존재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지의 사용, 수익, 처분에 있어 제약이 발생합니다. 분묘의 연고자를 찾아 이장 협의를 진행하거나, 분묘기지권의 존속으로 인한 제약을 감수해야 할 수 있습니다.

6.3. 토지이용규제

계획관리지역, 농림지역, 보전산지, 준보전산지 등 복합적인 용도지역 및 산지 관련 규제가 적용되어 있어, 신규 건축 또는 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 인수 가능한 권리

물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 보은군 탄부면에 위치한 임야로, 감정가는 23,206,000원입니다. 토지 면적은 11,371.29㎡입니다.

가장 큰 문제점은 맹지라는 점과 소유자 미상의 분묘 2기가 존재하여 분묘기지권의 문제가 예상된다는 것입니다. 또한, 복합적인 토지이용계획 및 산지 관련 규제가 적용되어 있어 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 가능성도 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 실수요자보다는 장기적인 관점에서 개발 가능성 또는 분묘 처리 방안을 철저히 검토할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 신중한 접근과 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 보은군의 자연환경 및 지역 개발 가능성에 대한 장기적인 전망. (현재로서는 구체적인 개발 계획 정보 부족)

* 맹지 및 분묘기지권이라는 하자를 안고 있어 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회. (단, 하자 해결 비용 및 리스크 감수 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 분묘기지권 존재, 복합적인 토지이용규제 등 다수의 리스크 요인을 가지고 있어, 예상 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

일반적으로 이러한 하자 물건의 경우 감정가 이하로 입찰이 진행되는 경우가 많습니다.

명확한 인수 부담(지상권 등)과 분묘 처리 비용, 맹지 탈출을 위한 진입로 확보 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정은 현장 답사를 통한 분묘 연고자 협의 가능성, 진입로 확보 방안, 관련 법규의 상세 검토 등을 거친 후에 가능합니다.

보수적인 관점에서, 현재 감정가의 50% ~ 70% 수준 (약 11,603,000원 ~ 16,244,200원)을 고려해볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며 추가적인 조사와 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.